經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 王涵 在全球后疫情時(shí)期和經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)的新發(fā)展格局下，全球資產(chǎn)配置與資產(chǎn)證券化促進(jìn)不動產(chǎn)新發(fā)展。

10月29日，在2020中國地產(chǎn)金融峰會上，上海高金執(zhí)行院長張春表示，目前全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)被拖入“三低一高”的狀態(tài)，即低利率，低增長，低通脹，高杠桿。國內(nèi)雖然面臨非常多的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，但得益抗疫措施和國家穩(wěn)健的財(cái)政貨幣政策、金融的結(jié)構(gòu)性改革等措施下二季度的增速已經(jīng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，預(yù)期三、四季度有更加表現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，宏觀審慎管理在房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融行業(yè)監(jiān)管中得到加強(qiáng)，同時(shí)地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等工具預(yù)計(jì)在市場中有充分應(yīng)用。

調(diào)控政策不放松的情況下，今年金融機(jī)構(gòu)如何支持實(shí)體企業(yè)，賦能周期性調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)？如何助力借助金融手段，盤活現(xiàn)有存量市場，參與并融入到地產(chǎn)服務(wù)的生態(tài)圈。

晨曦基金總裁周昕宇表示，從資產(chǎn)本身來講，房地產(chǎn)它是一個高資金門檻的行業(yè)，它是一個高專業(yè)門檻的行業(yè)，所以管理人存在的必要性是非常顯而易見的，因?yàn)橥顿Y買房個人參與，但是投資買房買樓買商業(yè)是需要投資門坎，所以需要有專業(yè)的管理人在其中連接資本和項(xiàng)目，這是必要性問題。

房地產(chǎn)私募基金主要是指商業(yè)地產(chǎn)中針對機(jī)構(gòu)投資需求的私募和公募投資組合，PERE投資組合渠道包括收購，融資以及直接或間接的持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，投資者主要包括，養(yǎng)老基金、主權(quán)財(cái)富基金、捐贈基金，更加注重直接投資。

針對中國地產(chǎn)私募基金以開發(fā)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)，相比活躍的外資，國內(nèi)私募未布局不動產(chǎn)的問題現(xiàn)狀，周昕宇表示：“第一是中國地產(chǎn)私募股權(quán)基金缺乏長期資本，用短錢做長往往存在大量風(fēng)險(xiǎn)；第二是財(cái)務(wù)杠桿過高，僅3個點(diǎn)的回報(bào)率對權(quán)益投資來講還需要補(bǔ)足。”

自房地產(chǎn)類信托被帶上“緊箍咒”以及“345融資新規(guī)”下，房地產(chǎn)企業(yè)降負(fù)債提質(zhì)量成為首要目標(biāo)。

今年8月以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策正式提出加大對房地產(chǎn)融資的管理。具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%； 凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

中南集團(tuán)副總裁，金融事業(yè)部董事長施錦華表示，房地產(chǎn)企業(yè)融資類的信托進(jìn)行額度管控后有好有壞。對開發(fā)商而言把信托融資的這條路砍掉了，房企必須要靠自身資金滾動，靠運(yùn)營來加強(qiáng)管理，對于拿地階段產(chǎn)生的影響較大。

而“345融資新規(guī)”的影響毋庸置疑，施錦華說：“存量時(shí)代來了，第一是房企的資產(chǎn)規(guī)模、拿地規(guī)模都在全面控制。第二是提高發(fā)展質(zhì)量，開發(fā)商聯(lián)合拿地、聯(lián)合操盤是非常好的方向，其次增加權(quán)益類投資的獲取。長期來看還是要企業(yè)自身降低融資成本、縮小負(fù)債規(guī)模，提高資產(chǎn)質(zhì)量。”