經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 歷經(jīng)7年長(zhǎng)跑，10月29日，金輝控股（9993.HK）終于在港交所敲鐘上市。

發(fā)行結(jié)果顯示，這次金輝控股共計(jì)發(fā)行6億股，其中國(guó)際市場(chǎng)發(fā)行5.4億股，最終獲得1.72倍認(rèn)購(gòu)；香港市場(chǎng)發(fā)售6000萬(wàn)股，共獲得1.51倍認(rèn)購(gòu)。

這一次金輝控股在港交所上市發(fā)行價(jià)格定在4.3港元/股，根據(jù)最終分配結(jié)果，共募集資金25.8億港元，除去發(fā)行成本，募集資金凈額為24.7億港元。

2013年金輝就啟動(dòng)上市，第一次在港交所上市失敗后，2016年轉(zhuǎn)戰(zhàn)到A股排隊(duì)。今年初，在A股上市無(wú)望后，金輝控股再次轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，成為2020年首家登陸資本市場(chǎng)的規(guī)模房企。

雖然成功登陸資本市場(chǎng)，但未來(lái)金輝控股的壓力依然不小，按照2019年財(cái)報(bào)來(lái)看，其剔除預(yù)收款項(xiàng)后負(fù)債率、凈負(fù)債率及現(xiàn)金短債比均不符合“三道紅線”監(jiān)管要求。雖然管理層表示2020年底有望全部符合監(jiān)管要求，但實(shí)現(xiàn)起來(lái)并不輕松。

股價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)

今年以來(lái)，港交所成為多家房地產(chǎn)類企業(yè)IPO的滑鐵盧，在金輝控股之前，物業(yè)類的第一物業(yè)等多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)上市首日即破發(fā)。卓越商企雖然首日勉強(qiáng)保住發(fā)行價(jià)，但在第二個(gè)交易日也跌破發(fā)行價(jià)。

上市首日的金輝控股面臨著同樣的壓力，10月29日開盤后，金輝控股的股票一路走低，成交價(jià)一度徘徊在3.7港元左右，開盤20分鐘后，以4.18港元/股成交1306萬(wàn)股，創(chuàng)下當(dāng)天最高成交記錄，成交金額達(dá)到了5459萬(wàn)港元，股價(jià)也穩(wěn)定在4.18港元左右。

但此后交易中，股價(jià)一直在4.18元上下徘徊，一直到接近收盤始終未能突破發(fā)行價(jià)。在距離收盤最后10分鐘里，如果股價(jià)依然保持原來(lái)狀態(tài)，金輝控股極有可能會(huì)破發(fā)。

從15點(diǎn)50分，金輝控股的股價(jià)從4.22港元開始攀升，到了15點(diǎn)55分，股價(jià)一度觸及4.3港元的發(fā)行價(jià)，但隨后再次下探到3.29港元。

一直到15點(diǎn)56分44秒，股價(jià)才穩(wěn)定在4.3港元，但并沒有在這個(gè)區(qū)間停留太久，繼續(xù)向上躥升，中間雖有小幅度反復(fù)，但在15點(diǎn)59分，股價(jià)穩(wěn)定在4.35港元。

在最后10分鐘股價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)中，農(nóng)銀國(guó)際、中銀國(guó)際等主承銷商在4.3港元/股價(jià)位上多次出手買入，招引國(guó)際作為主承銷商及富途證券、華盛資本、英皇證券在4.36港元價(jià)位上出手買入。

在賣出的機(jī)構(gòu)席位中，主承銷商招銀國(guó)際、國(guó)泰君安、利弗莫爾證券及駿升證券、輝力證券、華泰金融、耀才證券、盈透證券、富途證券、艾德證券、華盛資本等一眾資本機(jī)構(gòu)多次出現(xiàn)，尤其是駿升證券18次報(bào)出4.38港元賣出價(jià)，這一價(jià)格也是金輝控股當(dāng)天股價(jià)最高點(diǎn)。

最終，金輝控股上市首日股價(jià)穩(wěn)定在4.36港元/股，較發(fā)行價(jià)有小幅上升。但從全天走勢(shì)圖來(lái)看，最后10分鐘呈現(xiàn)一條豎線上升，使得最終穩(wěn)住了股價(jià)。

上市第二天的10月30日，金輝控股以4.32港元價(jià)格開盤，最高價(jià)為4.33港元，最后收盤于4.3港元。全天成交金額4227萬(wàn)港元。上市兩日，金輝控股均以內(nèi)盤成交為主，其中10月30日內(nèi)盤成交占比達(dá)到了91%以上。

16點(diǎn)后，股價(jià)再次經(jīng)歷幾次反復(fù)，一度上漲到最高4.38港元，此后一直在4.32港元到4.36港元徘徊。16點(diǎn)8分，金輝控股上市首日的股價(jià)以一單53.6萬(wàn)股成交定格在4.36港元。

金輝控股上市首日成交5722萬(wàn)股，成交金額2.38億港元。這一交易金額，在港股上市房地產(chǎn)類企業(yè)中并不出眾。10月30日上市的世茂服務(wù)，首日成交額是19.13億港元，2019年7月16日上市的中梁控股，當(dāng)天成交金額是3.68億港元。

一直到10月5日午間收盤，除了首日收盤價(jià)為4.36元/股，其他幾個(gè)交易日收盤價(jià)均保持在4.3元發(fā)行價(jià)水平。

踩中三道紅線

根據(jù)金輝控股公布的財(cái)報(bào)，截止2019年底，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為92.19億元，一年內(nèi)到期債務(wù)為192.26億元，現(xiàn)金短債比覆蓋比率為48%。同期，其剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為76.88%，凈負(fù)債率為186.41%。三道紅線全部踩中。

10月29日，金輝控股高管發(fā)布會(huì)上表示，有關(guān)三道紅線的情況早在2019年就知曉，但由于疫情影響，一直到今年8月才開始執(zhí)行。金輝控股對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)管控也早有準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)2020年底有望全部符合監(jiān)管要求。

從金輝控股在境內(nèi)的主要經(jīng)營(yíng)主體金輝集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱為“金輝集團(tuán)”）財(cái)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，截止2020年6月底，其現(xiàn)金到期債務(wù)覆蓋率已經(jīng)達(dá)到1.13，符合紅線要求，不過(guò)其他兩道紅線仍未達(dá)標(biāo)。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，目前金輝集團(tuán)旗下存續(xù)債券共有16只，債券余額為129.39億元，其中2021年到期債券在50億元左右。此外，金輝海外債券余額為8億美元，其中2021年需要償還2.5億美元。

另外，金輝控股還與東興證券、西部信托、深圳前海聯(lián)捷商業(yè)保理、廣東粵財(cái)、興業(yè)國(guó)際信托等機(jī)構(gòu)合作發(fā)行多筆應(yīng)收款融資。其中金輝控股總部所在的辦公樓以租金收益作為底層資產(chǎn)與廣東粵財(cái)融資32億元，期限為18年。

2019年9月25日，金輝控股與東興證券合作設(shè)立東興-銘著資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)存續(xù)期2年，10月14日，有12個(gè)項(xiàng)目8筆合同入池，融資金額7.84億元；今年1月有18個(gè)項(xiàng)目796i合同作為基礎(chǔ)資產(chǎn)融資7.58億元。

3月30日，該計(jì)劃有16個(gè)項(xiàng)目505筆合同入池，對(duì)應(yīng)的購(gòu)房尾款為4.4元；7月2日，有7個(gè)項(xiàng)目382筆合同作為基礎(chǔ)資產(chǎn)融資4.8億元；9月28日，有6個(gè)項(xiàng)目387筆合同入池，融資金額.72億元。

2020年以來(lái)，金輝控股還分別與華潤(rùn)深國(guó)信托及興業(yè)國(guó)際信托合計(jì)融資7.98億元。

據(jù)金輝控股管理層透露，與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，金輝在銀行借貸方面有較大的優(yōu)勢(shì)，一直以來(lái)與四大行保持較好的合作關(guān)系。截止2020年8月底，金輝控股有息負(fù)債為557.02億元，較2019年底上升了13%。

其中銀行借款363.76億元，占比65%，信托借款占比20%，債券融資占比15%左右。在有息負(fù)債中，短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)比例為1:2。從數(shù)據(jù)上也驗(yàn)證了金輝控股高管的說(shuō)法。

從收入情況來(lái)看，金輝控股營(yíng)收逐年保持增長(zhǎng)，從2017年的117.77億元上升至2019年的259.63億元；歸母凈利潤(rùn)從2017年的20.31億元上升至2019年的25.08億元，均保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

年底公布銷售額

一直以來(lái)，金輝控股都沒有從官方渠道公布具體銷售額，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2019年金輝控股全年銷售額為888億元，今年前三季度銷售金額為606億元。2020年前10個(gè)月，金輝控股銷售額為665.9億元。

對(duì)于2019年及2020年前三季的實(shí)際銷售額，金輝控股方面并沒有給出回復(fù)。一位金輝控股的高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，金輝控股今年銷售要好于去年，尤其是三季度以來(lái)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前兩季度。“我們權(quán)益占比較高，可以達(dá)到80%左右。”

對(duì)于今年是否能夠?qū)崿F(xiàn)千億目標(biāo)，金輝控股的人士表示，從目前銷售情況來(lái)看，實(shí)現(xiàn)千億不難，但預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)外公開說(shuō)。另外，在10月29日發(fā)布會(huì)上，金輝控股方面表示，根據(jù)港交所要求，將在年底公布2020年全年銷售金額。

根據(jù)官方公布，截至7月31日，金輝控股在全國(guó)有160個(gè)城市，其中聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目有43個(gè)；土地儲(chǔ)備建筑面積合計(jì)2908萬(wàn)平方米，其中在建有1725萬(wàn)平方米，還未開發(fā)的有930萬(wàn)平方米。

另?yè)?jù)金輝控股財(cái)報(bào)，截至2020年8月底，其合約負(fù)債金額為713.84億元，港股會(huì)計(jì)規(guī)則改變后，原來(lái)的預(yù)收賬款計(jì)入合約負(fù)債中。這部分合約負(fù)債中，大部分為金輝控股已銷售未交付物業(yè)預(yù)售金額。

據(jù)金輝控股營(yíng)銷負(fù)責(zé)人周明明介紹，金輝對(duì)新進(jìn)城市通常比較謹(jǐn)慎，目前僅進(jìn)入全國(guó)30多個(gè)城市，遠(yuǎn)低于同規(guī)模房企進(jìn)入的城市。其中西安是目前份額較大的城市，貢獻(xiàn)的銷售比例接近百億。

金輝控股在拿地方面也較為謹(jǐn)慎，各個(gè)城市拿地需要集中在總部進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審核，在總部授權(quán)范圍內(nèi)參與競(jìng)拍土地。金輝控股陳朝榮告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，金輝控股拿地銷售比一般保持在50%左右，而拿地單價(jià)通常保持在銷售均價(jià)的30%左右。

中指院數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月金輝控股的拿地金額為171億元，照此計(jì)算，其拿地金額占銷售金額比重為25.7%。金輝管理層承認(rèn)，今年以來(lái)，金輝控股在拿地方面比2019年有所緩解。