完成港股上市一個半月后，越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰、執(zhí)行董事兼行政總裁吳煒、執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁毛良敏、財務(wù)總監(jiān)陳冬鵬、資本運(yùn)營總監(jiān)萬思蘊(yùn)管理層團(tuán)隊集中亮相，秀出首個中期成績單。

業(yè)績會上，吳煒明確提出未來的其中一個發(fā)展目標(biāo)：兩到三年內(nèi)，管理面積要達(dá)到1億平方米。盡管管理層未明確具體是在管面積，還是合約面積，這仍是一個不小的目標(biāo)。

截至2021年6月底，越秀服務(wù)在管面積3504萬平方米，合約面積5273萬平方米，上半年同比增幅達(dá)63%、41%。規(guī)模明顯提升的同時，多個盈利數(shù)據(jù)亮眼，上半年營收9.58億元，較去年同期翻番；股東應(yīng)占利潤1.78億元，同比增134%。

在業(yè)績會上，吳煒也表示，越秀服務(wù)將在三個方向上發(fā)力：

第一個是母公司越秀地產(chǎn)提供的強(qiáng)有力支撐，母公司每年基本上能夠保證交付500到600萬方的面積，兩三年下來可以提供1500-1600萬平方米。

第二個是積極外拓，“越秀服務(wù)已經(jīng)構(gòu)建了一個60到70人的外拓團(tuán)隊，而且這個外拓團(tuán)隊是全國布局的，我們希望外拓這一塊能夠?qū)崿F(xiàn)1500萬方的水平”。吳煒說。

第三個是收并購，我們上市融資的資金中有60%是要用于收并購的，預(yù)計這一塊未來3年實(shí)現(xiàn)3000-3500萬方平方米的目標(biāo)。

此次中期業(yè)績會上，越秀服務(wù)管理層不僅給自己提出了“三年億平”目標(biāo)，還表示TOD項目不局限于地鐵，還要向高鐵等場站類樞紐項目延伸；TOD項目不止于廣州，將向外拓展。

多指標(biāo)增長

從收入構(gòu)成上看，越秀服務(wù)非商業(yè)物業(yè)和商業(yè)的營收占比呈“七三分”，萬思蘊(yùn)稱之為一個不錯的比例。

在管226個項目中，超過75%的項目位于大灣區(qū)，其次是華東地區(qū)，占比11%。

具體而言，184非商業(yè)項目貢獻(xiàn)了6.78億元收入，同比增幅達(dá)113%，主要是“老三項”物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

同時，為42個商管項目主要提供商業(yè)運(yùn)營和管理服務(wù)、市場定位咨詢和招商服務(wù)，這部分卻貢獻(xiàn)了2.8億元的收入，同比大幅上升97%。

從行業(yè)特性來看，由于商管項目其高管理費(fèi)、利潤增長較為穩(wěn)定等特性，帶“商管”服務(wù)的物企更受資本市場認(rèn)可。越秀服務(wù)中報披露的平均管理費(fèi)也能看出差異：非商業(yè)項目每月每平方米管理費(fèi)2.8元；寫字樓每月每平方米管理費(fèi)23.5元，購物商城則達(dá)到35.3元。

毛良敏介紹，上半年商管項目大部分承接的是外拓項目，而不是來自母公司，“這對我們培育市場能力的一個比較好的實(shí)踐和證明。”據(jù)悉，越秀服務(wù)上半年外拓項目包括廣州創(chuàng)維科學(xué)城總部大樓、廣州粵傳媒大廈、廣州云享經(jīng)濟(jì)生態(tài)園等寫字樓。

毛利率也能看出商管項目成為物管行業(yè)香饃饃的主要原因。越秀服務(wù)總體毛利率35.8%，在行業(yè)已處于較高水平；其中非商業(yè)項目的平均毛利率36.2%，同比增約1個百分點(diǎn)，而商業(yè)部分則從25.8%升至34.7%。

細(xì)看‍各業(yè)務(wù)的盈利能力，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率50.2%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率40.2%，商管項目的市場定位咨詢和招商服務(wù)的毛利率甚至接近46%，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)住宅物管服務(wù)的毛利率24.5%。

越秀服務(wù)在中報中解釋了商管項目毛利大增的原因，一是期內(nèi)為多個新項目提供的市場研究和定位服務(wù)毛利水平較高，而是上半年優(yōu)化人員資源配置，以及通過自動化智能化管理控制成本。

TOD物管賽道的多樣可能性

近年，物業(yè)行業(yè)已逐步跳出傳統(tǒng)“四保”業(yè)務(wù)，往更開闊的業(yè)務(wù)邊界拓荒。物業(yè)管理開始走出小區(qū)，走向商業(yè)寫字樓、街道、河道乃至整個城市運(yùn)營管理。依托大股東廣州地鐵的資源優(yōu)勢，越秀服務(wù)取道蹊徑。

TOD物管模式是越秀服務(wù)的獨(dú)特標(biāo)簽。

據(jù)管理層介紹，越秀服務(wù)是擁有“地鐵環(huán)境工程維護(hù)+地鐵物業(yè)管理運(yùn)營”的復(fù)合型物業(yè)管理公司，為廣州地鐵的站點(diǎn)、站線和車輛段提供物業(yè)管理服務(wù)，擁有地鐵列車等特種設(shè)備清潔領(lǐng)域的技術(shù)壁壘。

截至6月底，TOD在管面積為510萬平方米，包含在管地鐵站71個、車輛段和停車場有25個；合約面積612萬平方米，上半年新增TOD合約面積約93萬平方米。

中報也披露了TOD物管項目具體的盈利水平。上半年TOD業(yè)務(wù)錄得毛利率27.9%，高于越秀服務(wù)住宅物管項目的毛利水平，同比上升1.9個百分點(diǎn)；凈利率17.3%，同比上升5.7個百分點(diǎn)。

開拓TOD物管業(yè)務(wù)也在很大程度上為中報增色，帶動營收增長。中報披露，上半年，來源于越秀地產(chǎn)等母公司及其關(guān)聯(lián)方的收入同比增加約4.9億元，增長率達(dá)到122%，得益于去年11月，越秀服務(wù)收購廣州地鐵子公司廣州地鐵環(huán)境工程有限公司及廣州地鐵物業(yè)管理有限公司，開始向車輛段、地鐵站沿線及地鐵網(wǎng)絡(luò)沿線的住宅及商業(yè)提供物管服務(wù)。

越秀服務(wù)管理層對TOD模式寄予厚望，希望成為國內(nèi)領(lǐng)先的TOD綜合物業(yè)管理服務(wù)平臺，構(gòu)筑技術(shù)壁壘。

毛良敏解釋，TOD物管業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)分蓋上和蓋下，上半年蓋下部分實(shí)現(xiàn)新增合同額超過1億元，這部分主要是車輛段和站點(diǎn)服務(wù)；蓋上部分也實(shí)現(xiàn)了幾十萬平方米的新增面積，同時越秀地產(chǎn)上半年有新增TOD項目土儲，未來可以支持業(yè)務(wù)發(fā)展。

TOD物管，只是把傳統(tǒng)物管服務(wù)的對象把住宅小區(qū)，替換成地鐵嗎？毛良敏給出了進(jìn)一步的解釋。

毛良敏表示，從整個市場容量來看，越秀服務(wù)的TOD不僅僅是為地鐵服務(wù)。“我們所理解的TOD，是基于一個公共交通的站點(diǎn)來建設(shè)的概念，未來希望不僅能夠為地鐵服務(wù)，還能為機(jī)場、高鐵站等服務(wù)”。越秀服務(wù)在試著延伸其服務(wù)鏈條。

在地鐵服務(wù)基礎(chǔ)上，越秀服務(wù)還希望不斷拓展對交通樞紐的管理維護(hù)的能力，“高鐵和地鐵的服務(wù)需求其實(shí)是類似的，包括車輛的清洗、消毒、清潔、保養(yǎng)等，還包括高鐵停車場、車輛段服務(wù)。所以，未來除了地鐵，越秀服務(wù)還會深耕高鐵和機(jī)場等基于公共交通的場站類業(yè)務(wù)，進(jìn)一步樹立越秀服務(wù)TOD的特點(diǎn)，從而輸出自己的技術(shù)和服務(wù)能力。”毛良敏進(jìn)一步說明。

“TOD業(yè)務(wù)具備一定的技術(shù)壁壘，市場上目前能夠同時具備蓋上和蓋下兩種業(yè)態(tài)服務(wù)能力的企業(yè)不多，而越秀服務(wù)是其中之一，所以未來越秀服務(wù)很有把握能夠走出廣州，能夠承接更多的項目。”越服務(wù)管理層表示。

據(jù)悉，目前越秀服務(wù)的TOD業(yè)務(wù)主要承接廣州地鐵項目。談及區(qū)域及項目擴(kuò)張，毛良敏在業(yè)績會上也解釋稱，公司今年上半年已經(jīng)開始走出去。“我們上半年與昆明、成都、長沙等城市的地鐵運(yùn)營企業(yè)聯(lián)系和溝通，有一些達(dá)成初步合作意向的企業(yè)。”

同時，廣州地鐵本身也在其它城市開發(fā)和運(yùn)營相關(guān)地鐵業(yè)務(wù)，包括跟南昌、重慶、青島等城市在合作，“我們未來有機(jī)會借船出海，能夠伴隨著廣州地鐵走出去。”

規(guī)模對市值的作用越來越大。幾乎所有的物管公司，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)是做生活服務(wù)，一方面需要規(guī)模來保證基礎(chǔ)服務(wù)收入；另一方面需要較大的客戶基數(shù)做增值服務(wù)，進(jìn)行價值轉(zhuǎn)化。

越秀服務(wù)管理層也多次表露對規(guī)模的野心，吳煒對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，“上半年我們在市場上成功融資，下半年的收并購動作一定會不斷加快”。

對于物業(yè)股受市場情緒波動影響的提問，吳煒也坦言，目前這個環(huán)境對物業(yè)股有些不利，這是正常的，但他認(rèn)為長期看物業(yè)的發(fā)展是很有前景的。

“物業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢是很清晰的，輕資產(chǎn)、賽道非常長，而且盈利、現(xiàn)金流情況都不錯，從長期持有、發(fā)展的角度，物業(yè)股的價值在市場中一定會有所體現(xiàn)。”吳煒進(jìn)一步說，從政策上來說，目前的政策更多是利好，包括此前政府印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，這都是國家的一些大政策，允許物業(yè)行業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化等等領(lǐng)擴(kuò)張，對物業(yè)來說有兩個很明確的信息：

一，政府非常重視物業(yè)，希望物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)。

二，物業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域是非常寬闊和廣闊的。