經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 4月18日，隨著陸家嘴豪宅濱江凱旋門開(kāi)盤售罄，上海灘又一紅盤誕生。212套房源在6小時(shí)內(nèi)被一搶而空，總價(jià)1.1億元的“樓王”在開(kāi)場(chǎng)即被選購(gòu)。

就在幾天前，上海巨鹿路一套老洋房以3.1億元的價(jià)格成交，單價(jià)高達(dá)100.9萬(wàn)元/平方米。實(shí)際上，從今年3月底中?！ろ槻晾镩_(kāi)盤當(dāng)日銷售金額刷新歷史紀(jì)錄開(kāi)始，上海豪宅市場(chǎng) “捷報(bào)”頻傳，它們共同印證著一個(gè)現(xiàn)實(shí)——在樓市仍未明顯回暖的當(dāng)下，上海豪宅走出了獨(dú)立的行情。

進(jìn)入2024年，上海新房豪宅開(kāi)啟供應(yīng)放量模式。同策數(shù)據(jù)顯示，僅在一季度，3000萬(wàn)元以上豪宅的供應(yīng)已接近1000套，超過(guò)了2017年—2022年的年均供應(yīng)套數(shù)。

在“井噴”的豪宅供應(yīng)量下，富豪還夠用嗎？

積蓄已久的需求和供給

在今年3月底，中?！ろ槻晾镆?96億元的單盤銷售額刷新了全國(guó)紀(jì)錄。

4月10日，陸家嘴濱江板塊豪宅濱江凱旋門入圍積分公布。113.04分的積分門檻使濱江凱旋門成為僅次于徐匯云錦東方、前灘百合園的高入圍分樓盤。

濱江凱旋門位于陸家嘴南側(cè)、黃浦江東岸，共有212套房源，單套均價(jià)超4000萬(wàn)元。濱江凱旋門要求購(gòu)房者具備至少21年連續(xù)繳納社保記錄。最終，項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)率達(dá)到504%。

同樣在4月10日，位于上海市黃浦區(qū)的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)啟認(rèn)籌，在4天半的時(shí)間里，項(xiàng)目吸引了350組客戶，認(rèn)籌比超過(guò)170%。

“我們店就有100多名客戶轉(zhuǎn)投了新房?！秉S浦區(qū)的豪宅經(jīng)紀(jì)人王響告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前，他們店里維護(hù)的70多位客戶買了中?！ろ槻晾?，20多位客戶買了綠城·外灘蘭庭。這些客戶幾乎都在二手豪宅市場(chǎng)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了至少3年。

王響介紹，一般來(lái)說(shuō)，3000萬(wàn)元以上的豪宅，客戶從有購(gòu)買想法到下手通常需要5年—6年的時(shí)間?，F(xiàn)在，這些在二手市場(chǎng)上觀望已久的富豪們，幾乎不帶半點(diǎn)猶豫地殺入了新房豪宅市場(chǎng)。

同樣等待多時(shí)的還有豪宅的開(kāi)發(fā)商們。

今年有豪宅項(xiàng)目入市的某央企上海相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人林舒告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，不少豪宅項(xiàng)目早就達(dá)到預(yù)售條件，其所在企業(yè)的項(xiàng)目已經(jīng)等了2年，有些項(xiàng)目甚至等了3年多，從期房等成了現(xiàn)房?！按蠹叶荚诘葘徟鷥r(jià)格放松。很多新房周邊的二手豪宅已經(jīng)賣到20萬(wàn)元/平方米以上，但新房當(dāng)時(shí)只能批下來(lái)14萬(wàn)元/平方米的價(jià)格”。

從2023年年中開(kāi)始，針對(duì)豪宅開(kāi)盤價(jià)，各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始了與監(jiān)管部門的一輪輪 “打磨”。最終，中?！ろ槻晾飩浒竷r(jià)通過(guò)，帶領(lǐng)著新天地板塊的新房均價(jià)突破了17萬(wàn)元/平方米，綠城·外灘蘭庭、濱江凱旋門等項(xiàng)目的單價(jià)也紛紛超過(guò)了16萬(wàn)元/平方米。

林舒稱，濱江凱旋門、香港置地·啟元等項(xiàng)目的單價(jià)都比最初的價(jià)格上調(diào)了2萬(wàn)元/平方米—3萬(wàn)元/平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上?？們r(jià)2000萬(wàn)元以上的高端住宅供應(yīng)占比接近商品住宅供應(yīng)總量的20%，而在過(guò)去五年，這一比重都維持在10%以下。在今年前四個(gè)批次的新房供應(yīng)中，總價(jià)2000萬(wàn)元以上的高端住宅供應(yīng)總量達(dá)到了2728套，已達(dá)2023年的77%。

優(yōu)勢(shì)明顯

現(xiàn)在，王響已經(jīng)不再帶看任何二手豪宅，轉(zhuǎn)做了豪宅租賃，因?yàn)閮r(jià)格差擺在眼前，“能買這樣房子的客戶都不傻”。

“和翠湖天地一樣的位置，相似的戶型，中海·順昌玖里單價(jià)只賣17.2萬(wàn)元/平方米，翠湖天地二手豪宅的單價(jià)要25萬(wàn)元/平方米，我為什么要買二手房？”這是客戶向王響發(fā)出的“靈魂拷問(wèn)”。

與中?！ろ槻晾镆唤种舻闹泻！そ▏?guó)里去年的成交單價(jià)也達(dá)到了24萬(wàn)元/平方米。融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤均價(jià)為16.8萬(wàn)元/平方米，而項(xiàng)目一期二手房?jī)r(jià)格早就站上20萬(wàn)元/平方米。

在價(jià)格優(yōu)勢(shì)之外，稀缺性是豪宅熱賣的另一重因素。

林舒說(shuō)，這是一股被壓抑了很久的購(gòu)買力。一直以來(lái)，上海都不缺豪宅購(gòu)買力，但他們遇到合適的產(chǎn)品才會(huì)出手。比如，在上海的新房產(chǎn)品中，市區(qū)大平層的供應(yīng)一直十分稀缺，而在第三和第四批次供應(yīng)中，濱江凱旋門、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院和香港置地·啟元都推出了300平方米以上的大戶型，積蓄已久的購(gòu)買力也被釋放出來(lái)。

王響說(shuō)，多年來(lái)，上海都在造200多平方米的豪宅，但對(duì)很多富豪來(lái)說(shuō)，這是不夠的。王響的不少客戶這次都奔著融創(chuàng)外灘壹號(hào)院380平方米的大戶型去了。

“一些企業(yè)家的孩子在上海惠靈頓國(guó)際學(xué)校上學(xué)，客戶對(duì)居住面積的需求普遍在300平方米以上，但前灘面積最大的豪宅也只有200多平方米。”王響說(shuō)，“主臥、書(shū)房、兩個(gè)孩子的房間、保姆間，4個(gè)房間是必備的。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年，在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，總價(jià)2000萬(wàn)元以上的豪宅平均每年賣掉約1195套。今年截至4月10日，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)2000萬(wàn)元以上的豪宅已賣出1014套， 4個(gè)月的成交量逼近過(guò)去全年。

從結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海高總價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額在不斷提升。今年一季度，在總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅產(chǎn)品中，3000萬(wàn)元以上高端住宅的成交占比超過(guò)一半。

購(gòu)買力能維持多久

隨著上海市的舊改進(jìn)入大規(guī)模收尾階段，在2024年下半年，上海的豪宅供應(yīng)將主要以城市更新項(xiàng)目為主。未來(lái)三年，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的豪宅類項(xiàng)目也將迎來(lái)集中供應(yīng)期。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，上海市中心的城市更新類豪宅存量達(dá)300多萬(wàn)平方米，已經(jīng)浮出水面的風(fēng)貌別墅達(dá)到42個(gè)。

“開(kāi)發(fā)商都在搶跑?！蹦逞肫笊虾^(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這些風(fēng)貌別墅產(chǎn)品總價(jià)較高，不是一般改善類客群能負(fù)擔(dān)得起的。他一直擔(dān)憂上海并沒(méi)有足夠多能購(gòu)買7000萬(wàn)元—1億元豪宅的客群，有錢且想買的客戶目前還有，但風(fēng)貌別墅持續(xù)入市的時(shí)候就很難說(shuō)了，吸納周邊區(qū)域的購(gòu)買力勢(shì)在必行。

他在蓄客過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一些長(zhǎng)三角的企業(yè)家也希望在上海購(gòu)買這樣的房產(chǎn)，“我們一直在向有關(guān)部門建議，希望在一定程度上放開(kāi)對(duì)風(fēng)貌別墅類產(chǎn)品的限購(gòu)”，這對(duì)企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目也能起到積極作用，因?yàn)槠髽I(yè)參與城市更新項(xiàng)目需要承擔(dān)的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)比較大，普通住宅可能不到半年就能完成去化，而風(fēng)貌別墅類項(xiàng)目的操盤時(shí)間基本要2年—3年。

近一兩年，林舒明顯感覺(jué)到，就上海豪宅客戶來(lái)說(shuō)，Old Money（通常指繼承祖業(yè)的家庭或成員）數(shù)量尤在，New Money（通常指白手起家的一代）的數(shù)量明顯下降，且互聯(lián)網(wǎng)和金融兩個(gè)行業(yè)的客戶數(shù)量下降明顯。

入行十幾年，王響發(fā)現(xiàn)，豪宅客戶一直在隨著行業(yè)興衰變化著。2011年—2013年，上海很多豪宅客戶是做鋼貿(mào)生意的，彼時(shí)，國(guó)家大基建正如火如荼地進(jìn)行，鋼貿(mào)行業(yè)火熱；2013年—2016年，游戲行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家開(kāi)始活躍在豪宅市場(chǎng)；從2016年開(kāi)始，醫(yī)藥公司的客戶明顯增加；2018年后，金融行業(yè)的客戶開(kāi)始崛起；而近兩年，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的火熱推升了一批頭部主播、MCN機(jī)構(gòu)老板類買家，在豪宅中介的眼中，這些客戶下手最“穩(wěn)準(zhǔn)狠”，對(duì)價(jià)格也不太敏感，“無(wú)論形勢(shì)如何變化，站在風(fēng)口的人總是出手最快、最愿意買豪宅的群體”。

雖然客戶類型隨著行業(yè)興衰起起伏伏，但多位豪宅業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，純投資的客戶幾乎絕跡，目前的需求都是自住加投資。

無(wú)論從抵御通脹的角度還是資產(chǎn)配置的角度看，豪宅都不再是富豪們的最優(yōu)選。林舒說(shuō)：“資產(chǎn)配置的邏輯是不能虧，但在目前的豪宅市場(chǎng)，大筆資金投進(jìn)去，總額長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有大漲，實(shí)際上就是虧了?！?/p>

目前這批急切解決居住需求的客戶出手后，豪宅還能被悉數(shù)消化嗎？林舒認(rèn)為，沒(méi)有人能夠預(yù)測(cè)，因?yàn)檎呤琴?gòu)買力的一個(gè)重要影響因素，當(dāng)富豪們買不動(dòng)豪宅時(shí)，政策可能會(huì)放寬，釋放更多購(gòu)買力。

購(gòu)買力的稀釋已經(jīng)在二手豪宅市場(chǎng)顯現(xiàn)。隨著新房豪宅供應(yīng)“井噴”，二手豪宅成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的景象。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年2月和3月，上?？們r(jià)2000萬(wàn)元以上二手豪宅的成交套數(shù)和均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月同比下降。

新天地附近某豪宅中介的一位經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2022年年底，門店一個(gè)月能賣出5套二手豪宅，慢慢地減少至一個(gè)月3套，到2023年年底，一個(gè)月只能成交1套二手豪宅?！靶绿斓囟趾勒某山涣颗c最高時(shí)期相比萎縮了70%，翠湖天地今年到現(xiàn)在只有5套—6套成交”。

2023年年底，這家在新天地經(jīng)營(yíng)了十幾年的豪宅門店不得不接受關(guān)門的命運(yùn)。

（文中王響、林舒為化名）