掛牌四個月后，順鑫農(nóng)業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)終于脫手了。

11月24日晚，順鑫農(nóng)業(yè)（000860.SZ）公告，11月23日收到北京產(chǎn)權(quán)交易所出具的《動態(tài)報價結(jié)果通知書》，截至動態(tài)報價結(jié)束，北京順正資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（下稱順正資產(chǎn)）成為全資子公司北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱順鑫佳宇）100%股權(quán)的受讓方，成交價格約人民幣22.59億元。 

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，11月23日上午北京產(chǎn)權(quán)交易所競價一欄中順鑫佳宇的掛牌就已顯示成交，在股吧引起了投資者的熱烈討論，有投資者激動地表示“終于利空出盡！”。

不過交易所競價信息中并未顯示成交方，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者以投資者身份咨詢順鑫農(nóng)業(yè)時得知，收到交易所報價結(jié)果通知書后雙方還需要完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后才會公告。24日晚公告顯示，順鑫農(nóng)業(yè)與順正資產(chǎn)于當(dāng)天簽署了產(chǎn)權(quán)交易合同。正如此前預(yù)示的，最終其地產(chǎn)公司股權(quán)在多次降價“無人問津”后，由控股股東的關(guān)聯(lián)方出手兜底。 

順鑫佳宇此前已連續(xù)虧損了七年，累計虧損超過27億元。如今連年拖累業(yè)績的資產(chǎn)終于出清，順鑫農(nóng)業(yè)有機會真正聚焦牛欄山等白酒主業(yè)。不過從已有業(yè)績來看，白酒主業(yè)今年仍然面臨挑戰(zhàn)。

多年虧損的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離

24日的公告提到，接手順鑫佳宇股權(quán)的順正資產(chǎn)是由北京順義區(qū)國資委100%控股，而北京順義區(qū)國資委100%持股的北京順鑫控股集團正是順鑫農(nóng)業(yè)的實際控制人，持股超37.5%。

從公告來看，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)對順鑫農(nóng)業(yè)報表雖有影響，但好于預(yù)期。公告稱，經(jīng)公司財務(wù)部門初步核算，截至《產(chǎn)權(quán)交易合同》簽署日，本次交易預(yù)計產(chǎn)生股權(quán)處置損益-2.89億元（不含交易產(chǎn)生的稅、費）。本次交易完成后，公司不再持有順鑫佳宇股權(quán)，順鑫佳宇不再納入公司合并報表范圍，因此年內(nèi)順鑫佳宇出售給公司兩棟樓宇資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，不再進行合并抵消，預(yù)計影響公司本年度報告期損益5.75億元。上述兩項合計影響公司本年度報告期損益2.86億元，實際影響金額以審計機構(gòu)年度審計確認后的結(jié)果為準(zhǔn)。

順鑫佳宇是順鑫農(nóng)業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司，在北京、海南、山東、內(nèi)蒙古多地有地產(chǎn)項目。順鑫農(nóng)業(yè)2000年代初開始加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2006年對順鑫佳宇進行了增資。

但從2016年開始，順鑫佳宇因地產(chǎn)下行銷售不振、高額負債帶來的財務(wù)費用以及存貨減值等原因連續(xù)報出虧損，2022年虧損超過8.4億元，七年間累計虧損超過27.6億元，造成上市公司出現(xiàn)了上市25年來的首次虧損。

順鑫農(nóng)業(yè)2017年、2021年曾兩度嘗試出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均未能成功。2022年首度報虧后，終于在今年初拿出了剝離方案：先優(yōu)化地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債表，再掛牌出售這塊業(yè)務(wù)。

順鑫農(nóng)業(yè)先是在4月出資近20億元從順鑫佳宇買下了順鑫國際商務(wù)中心兩棟樓，后又在5月以順鑫佳宇所欠的49.74億元對順鑫佳宇進行增資，增資資金全部計入資本公積，以“債轉(zhuǎn)股”的方式修復(fù)了其資產(chǎn)負債表。

順鑫佳宇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目從7月中旬開始在北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露，從8月18日開始正式掛牌轉(zhuǎn)讓，初始價格30.98億元。

在出讓之前，順鑫佳宇及其子企業(yè)開發(fā)的重點項目包括順鑫頤和天璟一期、二期、順鑫國際商務(wù)中心、順鑫寰宇中心、包頭順鑫望潮苑、文昌順鑫富海家園一期、二期、曲阜順鑫孔子國際商品交易城等，主要資產(chǎn)即為其所開發(fā)項目的存量樓盤及項目儲備土地。2022年底，順鑫佳宇還有土地儲備面積59.49萬平方米。

不過這些資產(chǎn)并沒有吸引到買家，轉(zhuǎn)讓價格三度下調(diào)，到11月最近一輪下調(diào)后出讓底價約22.59億元，達到價格下限。按照掛牌前的公告，經(jīng)過多輪價格調(diào)整仍未能征集到意向受讓方，順鑫控股集團或其指定關(guān)聯(lián)方將以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。

白酒成絕對主力 今年仍面臨挑戰(zhàn)

地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離對順鑫農(nóng)業(yè)是重大利好。

2022年，順鑫農(nóng)業(yè)收入超過110億元，其中牛欄山等白酒品牌帶來的收入超過81億元，而順鑫佳宇營收僅有不到7億元，但卻帶來了8個多億的虧損。

今年上半年，順鑫農(nóng)業(yè)收入62.1億元，其中白酒業(yè)務(wù)收入45.5億元，占比超過70%。剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，在順鑫農(nóng)業(yè)收入中，白酒業(yè)務(wù)的占比有望進一步提升到75%以上甚至接近80%。

順鑫農(nóng)業(yè)也在公告中表示，此次交易符合公司聚焦主業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，集中精力做強做大主營業(yè)務(wù)， 增強公司的可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，提升公司價值，維護中小股東利益。

然而值得注意的是，去年營收下滑后，今年順鑫農(nóng)業(yè)的白酒主業(yè)仍然面臨著下行壓力。半年報顯示，上半年順鑫農(nóng)業(yè)的白酒收入同比下滑了約7.3%，其中中檔酒、低檔酒收入都同比出現(xiàn)了下滑。僅有50元及以上的高檔酒同比大漲近六成，不過高檔酒在收入中占比僅有12%左右。

與此同時其銷售費用還在大幅增長。上半年順鑫農(nóng)業(yè)白酒業(yè)務(wù)促消費超過3億元，同比增長超過146%，銷售費用整體同比增長近40%。

今年線下場景恢復(fù)對牛欄山的銷售應(yīng)該是利好。不過有研報指出，順鑫農(nóng)業(yè)的白酒銷售仍與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開工率緊密掛鉤。今年前10月，全國房屋新開工面積同比下降超過兩成。

牛欄山的幾大主力產(chǎn)品中，符合新國標(biāo)的42.3度牛欄山陳釀（金標(biāo)）上半年銷量同比增長96%，52度500毫升的牛欄山陳釀上半年銷量同比增長7%， 500毫升/265毫升的42度牛欄山陳釀以及36度的百年牛欄山上半年收入都同比出現(xiàn)了下滑。 

三季報沒有分別列出各板塊收入，但88億元的總營收低于去年同期的91億元。華鑫證券研報認為，三季報業(yè)績不及預(yù)期，利潤端明顯承壓。

而合同負債這一指標(biāo)已經(jīng)是連續(xù)四年下滑。今年三季度末，順鑫農(nóng)業(yè)的合同負債余額近14.6億元，比二季度末下降約25%，低于去年同期的近16.5億元，遠低于2021年、2022年同期的近28.3億元和34.9億元。

截至11月24日收盤，順鑫農(nóng)業(yè)股價24.7元，市值183億元左右，年內(nèi)股價已經(jīng)跌去17%。在卸下地產(chǎn)包袱后，如何保持白酒主業(yè)的增長，將是順鑫農(nóng)業(yè)接下來要長期面對的考題。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道 作者：肖夏