（圖片來源：視覺中國(guó)）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 秋日夜晚，吃過飯后，喝著茉莉花茶，男男女女聚集在胡同口天南海北地聊天，這是老北京胡同生活氣息的一面。

王女士和老伴居住在北京西單附近的一個(gè)院子中，房子是西城區(qū)的直管公房，10多平方米。今年，她和鄰居們本來有一次離開這里住進(jìn)樓房的機(jī)會(huì)，但她沒有這么選。

9月下旬，王女士所在的街區(qū)啟動(dòng)直管公房申請(qǐng)式退租，實(shí)施主體為北京西城區(qū)一家國(guó)有企業(yè)。直管公房申請(qǐng)式退租俗稱騰退，公示信息顯示，申請(qǐng)式退租遵循“居民自愿”的原則，簽約期滿后即不再接受申請(qǐng)。

王女士介紹，騰退按租賃面積的1.33倍計(jì)算建筑面積，補(bǔ)償按建筑面積計(jì)算，12.5萬元/平方米，還有少量的折舊費(fèi)用補(bǔ)償。整體算下來，她居住的房子可以拿到170萬元的補(bǔ)償款。

選擇騰退的居民，如果家庭名下沒有住房，可以購(gòu)買首創(chuàng)美瀾灣的共有產(chǎn)權(quán)房，個(gè)人70%的產(chǎn)權(quán)，均價(jià)2.45萬元/平方米，“我們算了一下，補(bǔ)償款只能買套一居室，從核心區(qū)搬到六環(huán)，還得住小房子，那還不如這兒住著”。

據(jù)附近居民介紹，該片區(qū)簽約騰退協(xié)議的居民不多，大部分人的理由和王女士類似；而搬走的居民，多是在其他地方還有房子。

這次騰退重點(diǎn)針對(duì)直管公房，同時(shí)也鼓勵(lì)私房業(yè)主騰退，私房的補(bǔ)償與公房一樣。

目前，北京的直管公房騰退主要以東城區(qū)和西城區(qū)為主，北京市發(fā)改委公布的2022年重點(diǎn)領(lǐng)域推介項(xiàng)目，申請(qǐng)式退租項(xiàng)目有11個(gè)，西城區(qū)有9個(gè)，東城區(qū)有2個(gè)。

按照北京市政府工作要求，2023年開展2000戶平房院落申請(qǐng)式退租。北京市住建委公布的信息顯示，截至9月，北京共完成申請(qǐng)式退租1047戶簽約，其中西城區(qū)完成674戶，東城區(qū)完成373戶。

一位參與騰退工作的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，申請(qǐng)式退租啟動(dòng)以來，共計(jì)完成5000多戶簽約，未來三年（2023-2025）將進(jìn)一步加快推進(jìn)速度。

加速

2019年1月，按照北京市政府辦印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見》，北京市住建委下發(fā)了《通知》。

根據(jù)通知要求，歷史文化街區(qū)平房直管公房管理，首先要確定實(shí)施主體，區(qū)管理部門與實(shí)施主體簽訂協(xié)議，約定工作范圍、違約責(zé)任及退出機(jī)制等條款。實(shí)施主體變更需要主管部門同意。

其次，區(qū)主管部門集合標(biāo)準(zhǔn)和保護(hù)規(guī)劃實(shí)施、財(cái)政預(yù)算、安置房源等情況，制定騰退和恢復(fù)性修建方案，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公布。

第三，直管公租房承租人向?qū)嵤┲黧w申請(qǐng)騰退，雙方簽訂退租、補(bǔ)償?shù)葏f(xié)議；承租人交回房屋使用權(quán)后，實(shí)施主體在規(guī)定時(shí)間內(nèi)發(fā)放補(bǔ)償金額；而后根據(jù)意愿和需要選擇安置方式，安置方式有公房換租、公租房或購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房。

第四，房屋騰退收回后，實(shí)施主體根據(jù)要求制定恢復(fù)性修復(fù)方案，方案獲得通過后，根據(jù)批復(fù)拆除院內(nèi)違建，滿足現(xiàn)代使用功能，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局，完善配套公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施。

第五，經(jīng)營(yíng)授權(quán)，實(shí)施主體完成騰退修復(fù)后，取得房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)，由經(jīng)營(yíng)管理單位與實(shí)施主體簽訂經(jīng)營(yíng)權(quán)授權(quán)協(xié)議，一次性授權(quán)年限不高于50年；用途可為住宅、商業(yè)或辦公，經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵御融資。

2021年8月，北京市委辦、政府辦聯(lián)合下發(fā)《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025）》，對(duì)城市更新內(nèi)容進(jìn)行分類。第一類就是首都功能核心區(qū)平房（院落）申請(qǐng)式退租和保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建。

此外，還包括老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建和簡(jiǎn)易樓騰退改造、老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等方面，并制定了詳細(xì)的政策清單。

2022年11月25日，北京市第五十屆人代會(huì)常務(wù)委會(huì)員第45次會(huì)議通過《北京城市更新條例》，于2023年3月1日開始實(shí)行，對(duì)城市更新規(guī)劃、主體、實(shí)施要求和程序等方面進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。

在一系列政策保障基礎(chǔ)上，今年7月，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)在北京召開第45次全體會(huì)議，審議通過首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃三年行動(dòng)計(jì)劃（2023年－2025年）》（以下簡(jiǎn)稱“三年行動(dòng)計(jì)劃”）。

目前，有關(guān)三年行動(dòng)計(jì)劃的具體內(nèi)容沒有公布，但從實(shí)施情況來看，西城和東城的騰退行動(dòng)從8月開始明顯加速，包括原來已經(jīng)公布但進(jìn)展緩慢的項(xiàng)目，推進(jìn)速度也明顯加快。

據(jù)上述參加騰退工作的人士介紹，三年行動(dòng)計(jì)劃主要是為了落實(shí)首都功能核心區(qū)規(guī)劃，是一攬子計(jì)劃，除了騰退，還包括拆違、修繕及公共配套建設(shè)等方面，“不愿意騰退院落，原則也要求恢復(fù)原貌”。

經(jīng)營(yíng)壓力

實(shí)施直管公房騰退的主體一般為國(guó)有產(chǎn)權(quán)單位或市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，西城區(qū)的實(shí)施主體有北京德源尚嘉城市更新置業(yè)發(fā)展有限公司、北京金恒豐城市更新資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司等，均為西城區(qū)國(guó)有企業(yè)。

東城區(qū)實(shí)施主體首開東城城市更新建設(shè)運(yùn)營(yíng)有限公司為首開集團(tuán)旗下公司。在騰退過程中，政府并不直接介入，具體事務(wù)主要由實(shí)施主體操作，政府更多做規(guī)劃、方案、審批等工作。

一位接近北京市住建委人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，傳統(tǒng)征收模式中，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上行，征收成本不斷攀升，政府和企業(yè)均面臨著較大的經(jīng)濟(jì)壓力和爭(zhēng)議。相比較而言，騰退成本更低，更具有靈活性，面臨的爭(zhēng)議也小。

據(jù)其介紹，首都功能核心區(qū)騰退前期投入較大，變現(xiàn)周期較長(zhǎng)，區(qū)級(jí)政府和實(shí)施主體國(guó)有企業(yè)都面臨著較大的資金壓力，所以希望引入民間資本參與，通過委托經(jīng)營(yíng)權(quán)融資等方式緩解資金壓力。

從2022年北京市發(fā)改委公布的11個(gè)項(xiàng)目推薦資料看，每個(gè)項(xiàng)目投資金額在10億-30億元。以西城區(qū)棉花片A3地塊為例，該更新項(xiàng)目占地3.7公頃，規(guī)劃建筑面積9.43萬平方米，總投資27.6億元，計(jì)劃引入民間資本額度為19.3億元，占總投資比重接近70%，合作方式為參與建設(shè)。同類參與方式的項(xiàng)目還有法源寺、天橋等項(xiàng)目。

不同城區(qū)的不同項(xiàng)目，對(duì)民間資本參與方式要求不同，除了參與建設(shè)外，宣西文化精華區(qū)保護(hù)提升相關(guān)的幾個(gè)項(xiàng)目，民間資本主要以債權(quán)形式參與；只有安徽會(huì)館周邊地區(qū)項(xiàng)目，民間資本可以控股。

相關(guān)項(xiàng)目均處于首都功能核心區(qū)，位置較為優(yōu)越，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求高。據(jù)上述接近住建委人士透露，目前主要任務(wù)還是騰退和修建，后期運(yùn)營(yíng)還沒有形成一套成熟的商業(yè)模式。

在靈境胡同附近的一個(gè)街區(qū)，部分完成騰退的院落，已經(jīng)在實(shí)施恢復(fù)性修建工程，也有少數(shù)院落已經(jīng)完成修繕，從外面看，暫沒有營(yíng)業(yè)跡象。

上述接近北京市住建委人士表示，過去街區(qū)市井氣息較重，雖然臟差亂較為嚴(yán)重，但人氣很旺，從一些已經(jīng)完成改造的街區(qū)來看，商業(yè)氛圍“需要慢慢培養(yǎng)”。

宅地騰退

東城區(qū)和西城區(qū)之外，海淀區(qū)的騰退也在有序進(jìn)行中，近期實(shí)施的項(xiàng)目有西北旺鎮(zhèn)興隆莊、蘇家坨鎮(zhèn)后沙澗村、四季青鎮(zhèn)西山村、清河朱房村、西苑掛甲屯，此外，西冉村、田村等騰退基本完成。

海淀的騰退多數(shù)為城中村，主要以宅地騰退和環(huán)境整治住宅騰退、民宅騰退、區(qū)域騰退等名義實(shí)施，實(shí)施主體主要為村委會(huì)、經(jīng)濟(jì)合作社等居委會(huì)、村集體或集體經(jīng)濟(jì)組織。

根據(jù)公布的騰退方案，海淀騰退補(bǔ)償更為多元化，以西北旺興隆莊村騰退為例，采取宅基地置換安置房和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。如果選擇貨幣補(bǔ)償，以0.4畝為基準(zhǔn)，基準(zhǔn)內(nèi)部分按3.5萬元/平方米補(bǔ)償；基準(zhǔn)外按1.1萬元/平方米補(bǔ)償。

如果選擇安置房，人均置換面積不得超過50平方米，標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)增加的置換面積以6000元/平方米購(gòu)買；置換完有剩余宅基地面積的，按照貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。此外，騰退還有相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助。

在騰退原則上，海淀區(qū)各相關(guān)實(shí)施主體的方案不同，有的村集體規(guī)定，如果騰退期限內(nèi)不能簽訂騰退安置補(bǔ)償協(xié)議的，村委會(huì)和居委會(huì)按照基層自治原則對(duì)被騰退人實(shí)施集體騰退；還有村集體規(guī)定，進(jìn)行“幫助騰退”處理。

無論是集體騰退，還是幫助騰退，公示文件并沒有進(jìn)行明確具體措施。不過，據(jù)一位長(zhǎng)期從事拆遷工作的律師介紹，這類規(guī)定一般等同于拆遷領(lǐng)域的強(qiáng)制拆遷，但不同的是，強(qiáng)制騰退行為發(fā)生在村集體和村民之間，政府一般不會(huì)介入。

該律師表示，拆遷由于實(shí)施時(shí)間較長(zhǎng)，包括最高院對(duì)于具體情形都有詳細(xì)司法解釋，騰退是新生事物，目前包括基層法院在內(nèi)的各方對(duì)騰退是否受《物權(quán)法》約束有不同理解。

據(jù)其介紹，海淀區(qū)某法院曾發(fā)生過一起“幫助騰退”案件，一審和二審法院都判定村集體勝訴，即村集體有權(quán)實(shí)施強(qiáng)制騰退，但最后到了北京市高院，被認(rèn)定一二審判決依據(jù)違法了《物權(quán)法》。