張雅楠/文 三四月是年報(bào)季。不出意料，2022年度，房企集體交出了史上最差成績：銷售下滑、營收下滑、利潤下滑、開竣工下滑、土儲下滑，一些企業(yè)甚至連2021年年報(bào)都沒發(fā)出，復(fù)牌遙遙無期，行業(yè)規(guī)模收縮趨勢肉眼可見。

但在房企已發(fā)布的年報(bào)中，我們也看到了一個重要的新變化：萬科、華潤、保利等房企不約而同地開始強(qiáng)調(diào)要提升資產(chǎn)質(zhì)量，在長租、物流、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等持有型資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域發(fā)力。

在我看來，這可以看作房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型最具標(biāo)志性的時刻。

房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代過渡到存量時代，最重要的轉(zhuǎn)變，就是從追求規(guī)模轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量。

追求規(guī)模的過程，簡單講，是在城市化進(jìn)程中把房子蓋起來。在20多年的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)年銷售規(guī)模發(fā)展至近20萬億、個別房企銷售額直奔萬億、中國的人均居住面積接近40平方米。

這一過程中，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式應(yīng)運(yùn)而生，財(cái)、地、人等資源被極致調(diào)動，滿足住房需求的同時也帶來高房價(jià)、金融風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題。

而追求資產(chǎn)質(zhì)量的過程，需要對持有的房子——不論是住宅、商業(yè)還是產(chǎn)業(yè)園等——用長遠(yuǎn)的定力和耐心精細(xì)地做日常運(yùn)營，讓房產(chǎn)保值、增值。

從規(guī)模到質(zhì)量的轉(zhuǎn)換，是速度和心態(tài)的全面轉(zhuǎn)換，必然經(jīng)歷陣痛。

房地產(chǎn)行業(yè)里最典型的例子是民企龍湖，其前任CEO邵明曉說，房企從開發(fā)轉(zhuǎn)型做持有，背后當(dāng)然要有運(yùn)營、選址、定位、建造的能力，但底層邏輯上，一個公司如果不把杠桿降到穩(wěn)健，當(dāng)持有型資產(chǎn)稍微有點(diǎn)規(guī)模時，“痛感會讓你痛到極致”。

龍湖在2014年轉(zhuǎn)型時經(jīng)歷過這種極致的痛。8年后，在被動的行業(yè)盤整下，這種轉(zhuǎn)型要求下刻骨銘心的痛無差別地穿透整個行業(yè)，很多企業(yè)甚至直接痛死過去。

經(jīng)歷過陣痛，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的底層邏輯已經(jīng)明晰，外部條件也在逐步構(gòu)建中。

3月24日，證監(jiān)會和國家發(fā)改委同步發(fā)文，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點(diǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)等持有型資產(chǎn)真正打開了退出通道；更早的2月20日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，將投資范圍限于特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

兩項(xiàng)政策疊加，為持有型資產(chǎn)運(yùn)營“投融管退”流程中最難的“融”和“退”打開大門，完成了最重要的PreREITs + REITs的底層政策搭建。

我想這也是萬科、華潤、保利等企業(yè)在年報(bào)中紛紛強(qiáng)調(diào)提升資產(chǎn)質(zhì)量的信心所在。但擁有資產(chǎn)質(zhì)量思維，不僅僅是開發(fā)商的事情，開發(fā)商在其中的占比甚至可能很小。相反，管理著存量住宅的物業(yè)公司，管理著商場、物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園的專業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營商都將成為主角。

此外，公園景區(qū)、大型城市場館、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的原始權(quán)益人，如地方政府、地方城投公司等也將是這場變革的主要參與者，與房企轉(zhuǎn)型相伴隨的是，地方政府也必須逐步放棄對土地財(cái)政的依賴，真正構(gòu)建起運(yùn)營城市資產(chǎn)的能力。

四五年前，房地產(chǎn)企業(yè)掀起過一場改名潮，紛紛去掉名字里的“地產(chǎn)”，要轉(zhuǎn)型做城市綜合運(yùn)營服務(wù)商?，F(xiàn)在，城市綜合運(yùn)營服務(wù)的競爭真正開始了，只是曾經(jīng)壯志干云的參與者大多風(fēng)雨飄搖，而新的參賽者正在集結(jié)。