經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 特約記者 柳玉琳 2022年底，國(guó)家發(fā)改委公布了8大類、24個(gè)盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例，深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目入選，成為發(fā)行保障性租賃住房公募REITs的典型案例，并將作為廣東省入選的三個(gè)項(xiàng)目之一在全國(guó)推廣。

根據(jù)入選介紹，該項(xiàng)目在深交所發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs——紅土創(chuàng)新深圳安居REIT，盤(pán)活了深圳市人才安居集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)的安居百泉閣等4個(gè)保租房項(xiàng)目存量資產(chǎn)，為全國(guó)保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供了可復(fù)制的示范經(jīng)驗(yàn)。

深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公募REITs擴(kuò)募購(gòu)入的資產(chǎn)需滿足的要求與首次發(fā)行一致，深圳人才安居集團(tuán)正在梳理符合發(fā)行條件的集團(tuán)內(nèi)部、外部保障性住房資產(chǎn)，內(nèi)部項(xiàng)目和外部項(xiàng)目都在潛在的擴(kuò)募范圍，關(guān)于擴(kuò)募的準(zhǔn)備工作已在計(jì)劃中。

布局保租房REITs

2022年8月31日，全國(guó)首批三只保租房/保障房公募REITs——紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏京保REIT上市。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT作為最早公開(kāi)受理并成功上市的保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)下了多項(xiàng)紀(jì)錄。其中，發(fā)行規(guī)模12.42億元，上市首日上漲29.99%，機(jī)構(gòu)投資者網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)133倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)254倍，發(fā)行定價(jià)現(xiàn)金分派率3.95%，均刷新發(fā)行時(shí)點(diǎn)全國(guó)紀(jì)錄。

2016年，深圳市出資成立保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)深圳人才安居集團(tuán)，主要用于解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。“自成立以來(lái)，深圳人才安居集團(tuán)就積極通過(guò)REITs探索構(gòu)建保租房可持續(xù)發(fā)展的模式”，深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“2018年，深圳人才安居集團(tuán)發(fā)行了全國(guó)首單人才租賃住房類REITs。”

該單類REITs首期發(fā)行規(guī)模31億元，儲(chǔ)架發(fā)行總額度200億元，是全國(guó)首單、當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的人才租賃住房類REITs產(chǎn)品，優(yōu)先級(jí)發(fā)行利率為4.38%/年，綜合融資成本創(chuàng)當(dāng)年市場(chǎng)最低水平。底層資產(chǎn)為深圳人才安居集團(tuán)所持有并管理的人才公寓，包括“電力花園二期” 和“遠(yuǎn)洋新干線君域花園”681套新交付的公寓，標(biāo)的配租對(duì)象涵蓋杰出人才、新引進(jìn)人才、中初級(jí)人才等各層次人才。

深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“全國(guó)首單人才租賃住房類REITs的發(fā)行為推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)做了不少有益的探索”。

2018年起，深圳人才安居集團(tuán)和深創(chuàng)投集團(tuán)開(kāi)始推動(dòng)保障性住房納入公募REITs試點(diǎn)范圍，推進(jìn)監(jiān)管溝通、市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目準(zhǔn)備工作。2021年8月深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目正式啟動(dòng)，深圳人才安居集團(tuán)和深創(chuàng)投集團(tuán)組成聯(lián)合工作組，提前解決公募REITs申報(bào)階段的重要事項(xiàng)，包括保障性租賃住房認(rèn)定、試點(diǎn)資產(chǎn)新房認(rèn)定和項(xiàng)目配租，以及資產(chǎn)重組和項(xiàng)目過(guò)戶手續(xù)等事項(xiàng)。

2022年7月29日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，8月完成詢價(jià)發(fā)行，基金份額最終定價(jià)2.484元/份。8月31日在深交所上市。

底層資產(chǎn)為自有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館等四個(gè)保租房項(xiàng)目，項(xiàng)目分別位于深圳市福田區(qū)安托山片區(qū)、羅湖區(qū)筍崗片區(qū)、大鵬新區(qū)大鵬街道和坪山區(qū)碧嶺街道，共計(jì)1830套保障性租賃住房及其配套。

深圳人才安居集團(tuán)籌建保障性租賃住房的渠道有兩種。

一是非自有房源的規(guī)模化租賃模式，即深圳人才安居集團(tuán)作為市政府指定的住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)從房屋產(chǎn)權(quán)方承租房源，再通過(guò)住建部門(mén)配租給符合條件的用人單位，相當(dāng)于先承租再出租的模式，由于深圳人才安居集團(tuán)不擁有這部分房源的產(chǎn)權(quán)，所以不能用于發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

二是深圳人才安居集團(tuán)通過(guò)自建、回購(gòu)、移交等方式獲得的自有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，再通過(guò)住建部門(mén)配租給符合條件的用人單位和個(gè)人。“由于集團(tuán)成立時(shí)間不久，多數(shù)自有產(chǎn)權(quán)房源仍在建設(shè)中或即將竣工尚未啟動(dòng)配租工作。”深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“經(jīng)過(guò)詳盡的梳理，在紅土創(chuàng)新深圳安居REIT申報(bào)準(zhǔn)備階段，符合申報(bào)條件的資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館這四個(gè)項(xiàng)目。”

其中，安居百泉閣和安居錦園項(xiàng)目為深圳人才安居集團(tuán)自建項(xiàng)目，保利香檳苑和鳳凰公館項(xiàng)目則為配建移交項(xiàng)目，即分別由保利集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)以招拍掛出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，后由深圳人才安居集團(tuán)按照土地出讓文件約定，通過(guò)無(wú)償移交方式取得招拍掛出讓土地配建公共住房的房屋所有權(quán)及其對(duì)應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

除了符合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行的自有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目要求外，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT底層資產(chǎn)項(xiàng)目也具有交通便利、生活配套設(shè)施完善等特點(diǎn)。

據(jù)招募書(shū)，安居百泉閣項(xiàng)目所在片區(qū)居住氛圍濃厚，生活及公共配套設(shè)施完善。安居錦園項(xiàng)目所在片區(qū)以商業(yè)、辦公及住宅為主，居住條件成熟，商辦氛圍濃郁，環(huán)境衛(wèi)生狀況良好。保利香檳苑項(xiàng)目所在片區(qū)以住宅、公寓、旅游配套項(xiàng)目為主，居住氛圍良好，配套較為完善。鳳凰公館項(xiàng)目所在片區(qū)生活配套齊全，居住條件成熟。

項(xiàng)目收益主要源于房屋租金收入

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)同中金廈門(mén)安居REIT和華夏京保REIT略有不同，主要是其底層資產(chǎn)項(xiàng)目不僅包括保租房，還涉及車位和配套商業(yè)設(shè)施。

據(jù)招募書(shū)，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項(xiàng)目的保租房套數(shù)分別為594套、360套、210套和666套。其中，安居百泉閣和安居錦園項(xiàng)目分別包含車位294個(gè)和216個(gè)。此外，安居百泉閣項(xiàng)目還包括約414平方米的配套商業(yè)設(shè)施，建筑面積僅占安居百泉閣項(xiàng)目總建筑面積的1.04%。

“百泉閣配套商鋪共有9間”，深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“這些商鋪的業(yè)態(tài)主要為熟食鋪、面包店和便利店等，可以滿足百泉閣小區(qū)居民日常生活的一些采購(gòu)需求，便利小區(qū)居民生活。”

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT項(xiàng)目收入也來(lái)自以上保租房租金收入、配套商業(yè)設(shè)施租金收入以及配套停車場(chǎng)租金收入，其中主要是保租房租金收入。

租金收入一般主要會(huì)受項(xiàng)目本身租金水平、配租中的出租率和續(xù)約率、承租人租金支付能力、配租效率等影響。深圳市保租房作為住房保障體系的重要組成部分，具有顯著的政策屬性和民生保障屬性，其租金定價(jià)、配租對(duì)象的選擇和租賃期限等均由深圳市、區(qū)住建部門(mén)確定，相對(duì)較為穩(wěn)定。

據(jù)招募書(shū)，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項(xiàng)目分別于2022年1月、2021年11月、2020年7月和2020年11月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

租金價(jià)格方面，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)的租金為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金的 60%左右，相比于中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目95%的租金優(yōu)惠力度要更大，體現(xiàn)保障性目的。招募書(shū)顯示，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項(xiàng)目的月平均租金單價(jià)分別為59.7元/平方米、44.38元/平方米、14.52元/平方米和17.23元/平方米。由于租金價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，底層資產(chǎn)項(xiàng)目的出租率總體也處于較高水平。

同時(shí)，由于首次租賃期限以3年為主，從現(xiàn)有租約租賃期限看，四個(gè)保租房3年期租約的占比為98.03%，且租約到期前承租人可以申請(qǐng)續(xù)簽，每次續(xù)簽時(shí)租約期限仍為3年，租期較為穩(wěn)定。另外，同類住房年平均退租率不到2%，如果有退租的情況，從啟動(dòng)配租到完成配租一般可在2-3周內(nèi)完成。

四個(gè)項(xiàng)目的配租對(duì)象主要是用人單位和個(gè)人兩種類型。其中，用人單位又分為企業(yè)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位，最終入住人均是深圳市、區(qū)住建部門(mén)認(rèn)可的個(gè)人。入住群體素質(zhì)和收入水平較高，租金支付能力較強(qiáng)。

成本方面，目前四個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本主要由運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、日常維修費(fèi)、空置房源的物業(yè)管理費(fèi)和專項(xiàng)維修基金構(gòu)成，其中運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要成本。

“深圳人才安居集團(tuán)全資子公司深圳市房屋租賃運(yùn)營(yíng)管理有限公司為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，并向項(xiàng)目公司收取運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)。”深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)由人員成本、租賃服務(wù)點(diǎn)費(fèi)用、行政辦公費(fèi)、人員通信與交通費(fèi)和其他成本等費(fèi)用構(gòu)成，約占全年運(yùn)營(yíng)收入的4%。”

保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈

深圳人才安居集團(tuán)發(fā)行紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的回收資金擬投入的項(xiàng)目包括安居福廈里A213-0386項(xiàng)目、福田區(qū)華富北棚改項(xiàng)目和羅湖區(qū)南湖街道船步街片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作進(jìn)展順利，正在辦理項(xiàng)目審核備案、土地、規(guī)劃、施工、環(huán)評(píng)等手續(xù)。

公募REITs的核心在于通過(guò)基金的持續(xù)擴(kuò)募打通“投資—培育—退出—投資”的滾動(dòng)發(fā)展路徑，擴(kuò)募是公募REITs產(chǎn)品規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑。

“公募REITs擴(kuò)募購(gòu)入的資產(chǎn)需滿足的要求與首次發(fā)行一致，主要包括權(quán)屬清晰、可轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定、凈現(xiàn)金流分派率不低于4%等。”深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前的擴(kuò)募準(zhǔn)備工作包括兩方面，一方面，內(nèi)部持續(xù)梳理和跟進(jìn)集團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)情況，參照公募REITs的首發(fā)要求和擴(kuò)募指引，提前整理資產(chǎn)的相關(guān)合規(guī)性文件等；另一方面，也在積極獲取政府、社會(huì)主體持有的外部項(xiàng)目資源，力爭(zhēng)擴(kuò)大公募REIT的擴(kuò)募規(guī)模。內(nèi)部項(xiàng)目和外部項(xiàng)目都在潛在的擴(kuò)募范圍。

深圳人才安居集團(tuán)也在以發(fā)行公募REITs為契機(jī)，打造保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括Pre-REITs基金、類REITs和公募REITs。“通過(guò)Pre-REITs和類REITs對(duì)不成熟的資產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目孵化和培育，項(xiàng)目成熟后通過(guò)公募REITs實(shí)現(xiàn)退出，回收的資金作為資本金投至新的保障性租賃住房項(xiàng)目”，深圳人才安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。