經濟觀察網 記者 胡群  存量房貸利率“高位”下，越來越多的人在考慮提前還貸，或尋求貸款置換。

經濟觀察網記者近期從北京、深圳、蘇州等多地了解到，已有客戶從銀行“靜悄悄”地用經營貸置換房貸，兩者貸款周期相近，但利差甚至超過2個點。

“2018年我在北京買房的利率是在4.90%的基準利率基礎上上浮20%，后來雖然5年期以上LPR下降多次，但利率仍在5.16%。”一位北京的受訪者稱，“我正和一家貸款中介接觸，他們說可以用抵押經營貸置換房貸，并幫我算了一筆賬，當前經營貸利率3.5%，20年利息總額只有39.19萬，而20年房貸利息總額則是60.51萬，兩者相差21萬，即使拋去2%的手續(xù)費，也還是劃算的。”

記者了解到，大部分銀行目前向企業(yè)主提供年化利率3.5%左右的房產抵押貸款，貸款周期為10年，部分銀行貸款周期可延長至20年。如果通過貸款中介或房產中介，即使沒有企業(yè)，也可以安排一家公司走賬，費用大概在6000塊錢。

中介：與銀行合作，安全合規(guī)方面請放心

2020年以來，銀行發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，更有不少人選擇了固定利率，即使央行多次下調LPR，這部分購房者的房貸利率仍處于高位。

“抵押貸款也有20年期的產品，如果名下有公司，可以做到3.25-3.85%的利息，中間利率不會出現變化，銀行不會抽貸。如果名下沒有公司，只要按照我們的說法進行操作，銀行也不會抽貸，如果銀行抽貸，我們也可以幫你轉到另一家銀行，這點你放心。”北京市某貸款中介公司一位貸款經理介紹，假如你手上有150萬元房貸，想要提前還款卻沒有充足資金，貸款中介幫你向另一家銀行申請貸款，當新貸款批貸以后，再去結清上家銀行的房貸，等房本干凈后，就可以向銀行抵押，就能拿到貸款。目前可以做到北京地區(qū)的20多家銀行，其中包括大多數主流的大中型銀行。

在記者詢問，銀行為何能在沒有房本做抵押前，就能放款時，這位貸款經理表示，這就是他們公司存在的理由，“畢竟2%的服務費不是白給的。”

“這其中的邏輯實際上是，中介先把還房貸的錢借給客戶，待客戶還清房貸后，房產解押，中介再以該房產作為抵押物向另一家銀行申請經營貸款，等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，當下經營貸審核相對寬松，所以出現了很多助貸機構違規(guī)幫助購房者過橋挪用經營貸提前還款，對于購房者來說，利差巨大，所以的確非常有吸引力。在整體社會利率明顯下行的情況下，為了避免經營貸挪用償還按揭貸，銀行應該針對過高的存量按揭貸款做利率調整，加大對經營貸實際用途的審核。

上述貸款中介貸款經理表示，由于2020年前房貸利率普遍較高，該公司類似業(yè)務較為繁忙。

不過，這種貸款置換模式并不適用于公積金貸款占比較高組合貸。組合貸是由商貸和公積金貸款組合而成，由于公積金貸款利率較低，使得組合貸整體利息并不高。

“全部的房貸結清才可以，包括商貸和組合貸。如果只結清商貸，而保留公積金貸款，就需要做二次抵押，二抵的利息就不是上面討論的利息。”上述貸款中介貸款經理稱。

在深圳，一位房產中介人士稱，一般房抵貸是10年，利率3.5%，先息后本。如果做到20年，則需要中間3年要走一個過橋貸款。

“我們都是和銀行合作的，所以安全合規(guī)方面您放心。”上述深圳的房產中介人士聲稱，如果名下有公司，20年的授信，中間利息不會調整。如果沒有公司，需要找公司做過橋貸款，因此，建議客戶經理做10年貸款，中間不用贖樓貸，利率也不會變。

銀行：符合監(jiān)管規(guī)定的可以辦理

“有客戶咨詢，符合監(jiān)管規(guī)定的可以辦理。”深圳一家股份制銀行支行行長向記者稱。

另一家大行深圳分行人士表示，房抵貸只針對小企業(yè)主用于企業(yè)經營，不能以貸款還貸款，但現在經營貸和房貸利率倒掛，不排除有同業(yè)開展類似相關業(yè)務。

抵押經營貸一般是先息后本，可做到3年至5年期，部分些銀行可以做到10年，甚至是20年。由于房屋抵押貸款有抵押物，銀行無需擔心借款人無法按時足額還款而不能順利回收貸款，所以愿意給予較低的貸款利率。只要個人征信沒大問題，房屋也符合條件，一般都能獲得貸款。房產抵押貸款額度甚至可達評估值的七成，可有效解決借款人的大額資金需求。

“有跡象表明，經營貸中有相當一部分流向了居民提前還房貸的渠道。利差巨大，使得很多人鋌而走險。”張大偉認為，自2022年初開始，居民提前還房貸現象愈演愈烈，但下半年很多提前還房貸的資金來自于經營貸套利，這背后源于2020-2022年房貸平均利率5.5%，有些城市甚至為6-7%，而經營貸利率才3點多。如果不能降低經營貸和房貸的利差，這種現象還會持續(xù)，且規(guī)?？赡苓€會擴大。

監(jiān)管：處罰個人經營貸款挪用至房地產市場

“嚴禁參與貸款中介、金融中介、‘影子’中介等場外機構和個人違規(guī)利用‘經營貸’的不法行為。”2月2日，深圳市房地產中介協(xié)會發(fā)布的《關于嚴禁全市房地產中介機構及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經營貸”的鄭重提示》顯示，嚴禁房地產中介機構為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，嚴禁誘導購房人違規(guī)使用經營用途資金；在提供新房、二手房買賣經紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

2021年3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》?！锻ㄖ芬?，銀行業(yè)金融機構應書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

“對存在協(xié)助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構，一律不得進行合作”。《通知》顯示，房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規(guī)使用經營用途資金；在提供新房、二手房買賣經紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

2022年已有交通銀行、招商銀行等多家銀行因“個人經營貸款挪用至房地產市場”等受到銀保監(jiān)會的處罰。

2023年1月，普華永道發(fā)布的《2022年度銀行業(yè)金融機構監(jiān)管處罰及政策動態(tài)》顯示，2022年，銀保監(jiān)會因“貸款違規(guī)流入房地產領域”，開出173張罰單，處罰金額為8871萬元。

除機構面臨風險外，參與置換貸款的個人也面臨風險。北京盈科律師事務所高級合伙人劉玲玲認為，個人以高息房貸置換低息經營貸的做法還面臨著法律風險。如果貸款客戶虛構貸款用途，或者在中介的幫助下提供了虛假的貸款材料，涉嫌騙取貸款構成刑事犯罪。

“我不贊成有人用‘以貸還貸’的方式將房貸置換成經營貸，當前這種方式客觀原因是兩者利率的不合理差距。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，這其中還存在諸多潛在風險，如合規(guī)風險，信貸資金違規(guī)進入樓市，銀行現在不查資金流向不代表未來也會查，一旦被銀行查到資金違規(guī)使用，借款人就需要立即還掉。如果購房人用經營貸置換按揭貸款，還要面臨未來10年甚至20年能否續(xù)貸的風險，當前經營貸門檻較低，主要原因是過去一段時間時間企業(yè)信貸需求不足，如果宏觀經濟復蘇，貸款需求旺盛，經營貸門檻是否會提高？如果不能成功續(xù)貸，將會給借款人帶來很大的流動性和債務壓力。另外，經營貸利率能否保持長期不變？未來經營貸利率是否會超過房貸？

曾剛建議監(jiān)管機構適度地下調五年期LPR利率，把存量按揭貸款利率水平適度的下降，使之和經營貸款利率之間的息差，回歸到正常狀態(tài)下。