有巢國際公寓社區(qū)泗涇項目 丁文婷/攝

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 王蕊在上海閔行漕河涇開發(fā)區(qū)一家國企工作了5年，2021年，她決定將家從公司附近搬到松江區(qū)的有巢泗涇國際公寓社區(qū)，雖然通勤時間變成28分鐘，但兩居室3900元的租金，比原來一居室還便宜不少。

王蕊租住的有巢泗涇國際公寓社區(qū)屬于保障性租賃住房，也是華夏基金華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)之一。2022年12月9日，華潤有巢REIT正式上市，截至收盤，實現(xiàn)16.84%漲幅，成交額為1.86億元，在已經(jīng)上市的23支公募REITs的交易額中位居第一。

作為首單市場化運營的保租房REIT，華潤有巢REIT受到了投資人青睞，網(wǎng)下認購份額達到213倍，刷新公募REITs網(wǎng)下詢價紀錄。

除投資者對公募REITs本身認可外，華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)和運營模式同樣值得關(guān)注。

拿地優(yōu)勢

華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)包括有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，均為上海市保障性租賃住房。泗涇項目是上海出讓的首宗R4租賃用地，東部經(jīng)開項目是上海第二宗R4租賃用地。

早在2017年，上海供地計劃單列“租賃住房”用地性質(zhì)（R4），既可以是國有建設(shè)用地，也可以是集體建設(shè)用地，可建設(shè)面向職工和學生的宿舍、單身公寓、人才公寓、公共租賃房、自持租賃住房等，地價為同區(qū)域住宅用地的20%左右。

作為房地產(chǎn)“投融管退”的重要環(huán)節(jié)，R4地塊不僅降低了企業(yè)的拿地成本，奠定收益基礎(chǔ)，也符合公募REITs底層資產(chǎn)穩(wěn)定、權(quán)屬清晰合規(guī)的要求。

一位參與保租房建設(shè)的企業(yè)負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，R4地塊權(quán)屬清晰，在未來建成、納保方面幾乎沒有障礙，“從算賬邏輯來看，如果是存量改造的保障性租賃住房項目，收購和改造成本一般比新建項目高，凈租金回報率要低一些”。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)注意到，2018年6月“華潤有巢”成立后，陸續(xù)在北京、上海等城市獲取集體土地和R4等政策性住房租賃用地。

東部經(jīng)開項目在2018年8月由華潤置地以底價1.8億元競得；泗涇項目則是上海首宗租賃集體建設(shè)用地，2018年10月，華潤置地以1.25億元底價競得。泗涇項目也是已發(fā)行的保租房公募REITs中唯一不是國有建設(shè)用地的底層資產(chǎn)。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，上海市R4用地平均樓面價為5700元/平方米。華潤有巢東部經(jīng)開項目和泗涇項目的樓面價分別為3592元/平方米和3100元/平方米，低于平均價。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)注意到，早在2020年，上海就對集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房給予財政獎補。

地鐵房

有巢泗涇項目和東部經(jīng)開區(qū)項目均位于上海松江，兩項目相距13公里，分別在2021年3、4月入市。其中有巢泗涇項目距離地鐵9號線泗涇站2.4公里左右，項目提供地鐵站班車接送。

該項目管家介紹，早高峰時期到泗涇地鐵站的通勤班車為25分鐘一班次，晚高峰30分鐘一班，周末班車發(fā)車間隔時間為1小時。班車包月價格為150元。

作為上海“東北-西南”走向的交通大動脈之一，9號線西南起松江南站，途徑松江、閔行、徐匯、黃浦、浦東5個區(qū)，聯(lián)通松江新城、徐家匯副中心、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、世紀大道樞紐。從泗涇站出發(fā)，3站可達七寶，6站可以到達漕河涇開發(fā)區(qū)，騰訊、字節(jié)跳動、米哈游等知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均坐落于此，9站則可以到達徐家匯。

項目交通的特點也反映在客源上，有巢泗涇項目主要客戶為地鐵9號線沿線辦公人群及泗涇鎮(zhèn)內(nèi)政企客戶。根據(jù)招募書，有巢泗涇項目與松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)、閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)簽訂了人才公寓戰(zhàn)略合作協(xié)議。項目管家介紹，項目中虹橋鎮(zhèn)的一些大型企業(yè)比如康師傅、旺旺集團等均有許多員工入住，項目也專門開通了去虹橋鎮(zhèn)的定點班車。項目還有許多泗涇本地企事業(yè)單位的職工，比如老師、醫(yī)生等入住。“如果由企業(yè)與項目簽訂框架協(xié)議，員工入住可以享受8.5折租金優(yōu)惠。”

根據(jù)招募書，超過70%的客戶來自地鐵9號線沿線，包括吳中路商圈-漕河涇開發(fā)區(qū)（31%）、九亭-七寶商圈（31%）和徐家匯商圈（11%）。

有巢東部經(jīng)開區(qū)項目九成客戶來自周邊3公里內(nèi)東部經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)集群。

有巢泗涇項目的部分配套 丁文婷/攝

經(jīng)濟觀察網(wǎng)在有巢泗涇項目看到，在公寓門口有一家便利店，3家餐飲，一家理發(fā)店。園區(qū)里有球場，小型的健身房和影音室。

截至2022年6月30日，有巢泗涇項目平均租金為2500元/套/月，有巢東部經(jīng)開區(qū)項目平均租金為2120元/套/月。

2022年一、二、三季度，泗涇項目平均出租率分別為95%、94%和93%；東部經(jīng)開區(qū)項目平均出租率分別為93%、90%和90%。截至2022年9月30日，兩個項目的出租率均為94%。

運營模式

2022年8月，全國首批上市的3支保障性租賃住房REITs，底層資產(chǎn)均為政府公租房、保租房項目，華潤有巢兩個項目則為首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃項目。

從招租模式看，承租人提交申請材料，由管家和店長負責材料初審和終審，簽訂租賃合同并備案即可入住。項目公司與個人租戶通過有巢APP簽署租賃合同。

根據(jù)招募書，項目有自有和外部兩個招租渠道，自有渠道包括有巢APP、小程序、內(nèi)部網(wǎng)站推廣、企業(yè)客戶拓展、裂變、廣告推廣等；外部渠道包括58同城、貝殼找房、咸魚等。

“我們從不與中介渠道合作”，有巢泗涇管家介紹，項目開業(yè)時，入住率上升速度很快，目前出租率已達97%。

一位入住有巢泗涇項目的企業(yè)員工表示，個人房東很多不愿意配合辦理居住證，部分合租房源也不能辦理居住證，現(xiàn)在，居住證很快就能辦理下來。

上述管家介紹，租客入住滿一個月，即可替租客申請租賃備案，租客拿著租賃備案去社區(qū)拿到回執(zhí)單，通常6個月審核期滿后即可拿到居住證。

作為國內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營的保租房REIT，華潤有巢招租更加靈活，但也需承擔更多營銷成本。招募書顯示，2021年兩家項目公司銷售費用為131萬元，2022年1-6月為56萬元。在營業(yè)成本中，金額僅次于稅金的支出。

市場化也體現(xiàn)在項目租金上，與已經(jīng)上市的三支保租房REITs旗下項目平均租金水平相比，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)的租金價格處在較高水平。

華潤有巢兩個項目作為納入保租房項目，租金要求不高于市場化租金9折，按照招募書，有巢泗涇項目周邊市場租金為100元/平方米/月，住房備案租金為90元/平方米/月，實際租金為78.3元/平方米/月，有巢東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目周邊市場租金為71元/平方米/月，住房備案租金為64元/平方米/月，實際租金為58元/平方米/月。兩個項目租金分別為同地段市場租金的78%和82%。

而根據(jù)睿和智庫數(shù)據(jù)，紅土深圳安居保租房REIT項目租金定價僅為周邊市場租賃住房租金定價的30%-56%左右。中金廈門安居REIT當前租金定價為市場化租金定價的52%-77%。CREIS中指數(shù)據(jù)庫顯示，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)兩個項目均較周邊板塊平均市場化價格低約44%-46%。

相比于京保REIT和紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)基本接近3年的租賃期限，有巢泗涇和東部經(jīng)開區(qū)項目現(xiàn)有租賃協(xié)議的租賃期限一般都為1年，租賃住房合同的最晚到期日為2023年4月。

招股書顯示，華潤有巢REIT的基金管理人為華夏基金，資產(chǎn)支持證券管理人為中信證券，有巢深圳公司作為原始權(quán)益人，其擬認購華潤有巢REIT已發(fā)行基金份額總數(shù)的34%。另一方面，其承諾擬將90%（含）以上的募集資金凈回收資金用于上海馬橋項目、北京葆臺項目、北京瀛海項目和寧波福明路項目等保障性租賃住房項目的建設(shè)。

華潤置地表示，通過華潤有巢REIT上市，公司也將能盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免因基礎(chǔ)設(shè)施投入恢復期較長以及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低帶來的不利影響，增強公司的滾動投資能力和可持續(xù)營運能力。

資產(chǎn)退出通路

2021年6月，發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs試點申報項目名單。今年8月，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT成為首批落地項目。華潤有巢REIT成功上市也證明了利用REITs為保障性租賃住房進行籌資、融資的可行性。

在華潤有巢REIT上市之前，已有22支公募REITs產(chǎn)品掛牌上市，發(fā)行規(guī)模合計757.48億元。其中由房地產(chǎn)開發(fā)商招商蛇口發(fā)行的蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT為中國首批上市的9支公募REITs之一，于2021年6月在深交所上市，基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目為位于深圳市蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的萬融大廈與萬海大廈。今年9月，招商蛇口公告稱，擬開展蛇口產(chǎn)園REIT擴募申報工作，基礎(chǔ)設(shè)施項目為招商蛇口持有的招商局光明科技園部分資產(chǎn)，持續(xù)盤活旗下產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

一家房企長租公寓事業(yè)部負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，由于重資產(chǎn)退出渠道較少，除了REITs外，大宗交易是幾乎唯一的退出路徑。對房企來說，若能上市REITs，不僅能使公司的融資方式及平臺多元化，減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，還能夠盤活其持有型資產(chǎn)。

盡管現(xiàn)有公募REITs的原始權(quán)益人中大多數(shù)仍為非開發(fā)企業(yè)，僅有招商蛇口和華潤置地等少數(shù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)成功過會，但未來會有更多相對成熟，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)通過REITs上市釋放出資金的可能性。

11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，將進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴募資產(chǎn)。

12月8日，證監(jiān)會副主席李超指出，要加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

這也意味著，不僅是房企旗下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)、保障性租賃住房等資產(chǎn)，市場化長租房和商業(yè)不動產(chǎn)也會陸續(xù)出現(xiàn)在REITs上市的名單中。多種類型資產(chǎn)的成功上市也讓房企存量資產(chǎn)“變現(xiàn)”成為可能。

上述參與保租房建設(shè)的企業(yè)負責人介紹，近期他看項目忙不過來，一方面投資人多了，另一方面也是市場上可看的項目多了起來，“其中很多都是房企的存量資產(chǎn)”。