倪鵬飛/文 今年以來一些地區(qū)逐步對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。特別是4月份至今，各地穩(wěn)樓市的刺激政策此起彼伏，不論是調(diào)控政策次數(shù)還是范圍都刷新了最近幾年的紀(jì)錄。

在地方政府密集完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，4月29日召開的中共中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了明確，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢哉f，這給市場吃了一劑定心丸，釋放了穩(wěn)投資、促銷費(fèi)的強(qiáng)烈信號(hào)，有助于打消市場顧慮，提振房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資熱情和市場的消費(fèi)信心。

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，其在整體國民經(jīng)濟(jì)體系中，不僅規(guī)模大、占比高，而且鏈條長、牽扯多，房地產(chǎn)發(fā)展直接關(guān)系穩(wěn)增長、惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革和防風(fēng)險(xiǎn)，既可以是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的壓艙石，也可能是風(fēng)險(xiǎn)源，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)退舉足輕重。當(dāng)前形勢下，政府政策要積極有為，我們認(rèn)為：加快實(shí)施青新市民安居工程可以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，惠及青新市民民生和穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤”的“一石多鳥”。

因城施策，支持一些城市調(diào)整限購、限售等政策。

今年以來，國際國內(nèi)宏觀環(huán)境出現(xiàn)一些超預(yù)期變化。新冠疫情在我國出現(xiàn)快速蔓延態(tài)勢，特別是經(jīng)濟(jì)中心上海疫情，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行帶來巨大挑戰(zhàn)。俄烏沖突不僅對(duì)俄烏乃至歐洲產(chǎn)生直接的巨大影響，而且給世界和平發(fā)展帶來巨大威脅，對(duì)中國的外部環(huán)境與開放發(fā)展都將產(chǎn)生深刻而嚴(yán)峻的影響。此外，中美宏觀政策加快分化。2022年3月份開始中美兩國同期限國債收益率差距不斷收窄引發(fā)市場擔(dān)憂。這從實(shí)際和預(yù)期兩個(gè)層面增加宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市下行壓力。

政策寬松正不斷加碼。自2021年四季度以來，宏觀政策寬松不斷增加。推出普遍性降息降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策，政府?dāng)U大發(fā)債和開支等。涉及房地產(chǎn)的政策不斷出臺(tái)，包括抵押貸款的降低首付比例、降低房貸利率等，擴(kuò)大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的并購貸款，允許債務(wù)展期，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管等，保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理，暫緩試點(diǎn)開征房地產(chǎn)稅。許多城市包括一、二線城市都進(jìn)行了政策調(diào)整或者逆轉(zhuǎn)，包括放寬落戶、取消限售、限購政策等等。據(jù)央行金融司的數(shù)據(jù)，3月份以來全國已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率。

目前，信心恢復(fù)和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)低于預(yù)期。長期內(nèi)住房市場基本飽和、房住不炒的調(diào)控，短期內(nèi)2021年第三季度個(gè)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露和市場過速下滑的沖擊，外部的疫情加重、俄烏沖突等的嚴(yán)峻形勢，內(nèi)部的一些開發(fā)企業(yè)的違約、一些住戶部門延期還貸、一些金融機(jī)構(gòu)不良貸款增多，一些區(qū)域市場快速降溫不斷持續(xù)甚至擴(kuò)大。所有這些因素相互影響，不僅導(dǎo)致供求尤其需求收縮，而且影響市場信心提振和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)。出于風(fēng)險(xiǎn)考量，多數(shù)城市住戶部門表現(xiàn)出明顯的等待和觀望。銀行，尤其信托、基金、私募、債券市場等表現(xiàn)十分謹(jǐn)慎。除了地方國有企業(yè)外，開發(fā)企業(yè)購地顯著下降。優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購出險(xiǎn)或者困難企業(yè)項(xiàng)目落地較少。1 -3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%，個(gè)人按揭貸款下降18.8%。土地購置面積下降41.8%。

此外，還有一些現(xiàn)象值得關(guān)注。比如，市場風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)持續(xù)釋放，可能還會(huì)有房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而這也會(huì)增加金融機(jī)構(gòu)的不良貸款。

雖然住房市場面臨著上述困難，但是中國住房仍有較大的需求潛力，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定也存在諸多有利條件和政策工具。基于以上情況，應(yīng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，支持宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤，堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖的定位，優(yōu)化政策，支持多層次的住房需求。

首先，要優(yōu)化市場調(diào)控的政策體系。優(yōu)化資金監(jiān)管并微調(diào)金融政策。繼續(xù)縮短審批時(shí)間，降低首套住房貸款利率，適當(dāng)而不過度降低二套房首付比例，首付比例不低于30%。指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范收貸規(guī)則。加快發(fā)行公募房地產(chǎn)信托投資基金。加快試點(diǎn)并推出住房抵押貸款證券化。允許房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股和上市融資。延后執(zhí)行調(diào)整信貸集中度政策，優(yōu)化三檔四線的規(guī)定的監(jiān)管。

其次，優(yōu)化土地集中供應(yīng)和拍賣制度。完善集中供地政策，增加供地次數(shù)。完善土地拍賣制度，減少捆綁限制。完善土地供給機(jī)制，實(shí)施雙向調(diào)控。將住房土地供應(yīng)與商品住房庫存及銷售，進(jìn)而與人口及收入增長相掛鉤，確定各城市土地供應(yīng)指標(biāo)額度，在增加熱點(diǎn)城市指標(biāo)的同時(shí)，減少甚至停止住房庫存大的城市土地供應(yīng)。

再次，分類優(yōu)化行政政策。優(yōu)化雙向調(diào)控行政的政策，支持一些城市根據(jù)各自情況，取消或者調(diào)整行政性限價(jià)、限購、限售等政策，分類處置和化解房企風(fēng)險(xiǎn)，支持一些省市以城投平臺(tái)公司為基礎(chǔ)通過引入土地資產(chǎn)、社會(huì)資金、保險(xiǎn)資金和財(cái)政資金成為房地產(chǎn)投資基金或資產(chǎn)管理公司，進(jìn)行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目、資產(chǎn)和債權(quán)的收購、重組和盤活，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)債轉(zhuǎn)股和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。健全住房市場管理的應(yīng)急機(jī)制。

最后，引導(dǎo)市場恢復(fù)信心和穩(wěn)定預(yù)期。加快出臺(tái)相關(guān)人口落戶、教育共享、就業(yè)開放、住房公積金擴(kuò)圍等利好政策，及時(shí)出臺(tái)重磅的利好政策，提振信心和穩(wěn)定預(yù)期。通過發(fā)布平臺(tái)充分釋