（圖片來(lái)源：東方IC）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 5月11日下午兩點(diǎn)，因?yàn)橐粍t“長(zhǎng)沙存量房出租后可不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算”的消息，長(zhǎng)沙市天心區(qū)于先生所在的小區(qū)業(yè)主群熱鬧了起來(lái)，一位業(yè)主問(wèn)：“那我們買二套房的契稅和貸款利息是按照首套來(lái)還是二套呢？”

5月11日，長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤(pán)活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）。

《方案》明確，業(yè)主可以通過(guò)與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《長(zhǎng)沙市盤(pán)活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》）的方式，由長(zhǎng)沙市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管，將存量房盤(pán)活供作租賃住房，運(yùn)營(yíng)年限不低于10年，而房屋盤(pán)活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

此舉在限購(gòu)政策下，為意欲“掙房票”的有房一族開(kāi)出了交換條件，并同時(shí)指向了穩(wěn)定樓市、滿足新市民住房租賃需求、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)三大目標(biāo)。

條件：存量房轉(zhuǎn)作租賃住房

《協(xié)議》中明確了存量房盤(pán)活供作租賃住房的出租方式、運(yùn)營(yíng)年限、資金監(jiān)管方式、交易登記方式、運(yùn)營(yíng)規(guī)范、安全要求、違約責(zé)任以及各方權(quán)利和義務(wù)。

其中，出租方式方面，《方案》表示，存量房業(yè)主與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《協(xié)議》后，既可以委托給試點(diǎn)企業(yè)出租運(yùn)營(yíng)房屋，也可以選擇自行出租運(yùn)營(yíng)房屋，不過(guò)均須納入服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管。

目前試點(diǎn)的住房租賃企業(yè)分別為長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司和長(zhǎng)沙市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，兩者皆為具備租賃住房管理經(jīng)驗(yàn)的市屬國(guó)有企業(yè)。

長(zhǎng)沙市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司相關(guān)工作人員向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)介紹，存量房轉(zhuǎn)作租賃住房，首先在“長(zhǎng)沙租房APP”上發(fā)布委托申請(qǐng)，之后長(zhǎng)沙市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)會(huì)安排人員上門(mén)勘察，如果房屋功能齊全、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，雙方便可簽署相關(guān)協(xié)議。

不過(guò)，該工作人員表示，目前平臺(tái)只有自租模式，需要業(yè)主自行出租以及維護(hù)，平臺(tái)只對(duì)房屋信息、合同備案以及租金進(jìn)行監(jiān)管。租金由業(yè)主和承租人自行協(xié)商，一般是低于或者與市場(chǎng)水平持平。平臺(tái)按照出租月份，也就是產(chǎn)生租金流水的月份，收取100元/月的服務(wù)費(fèi)。

該工作人員補(bǔ)充，房屋出租年限必須在10年以上，未出租月份不納入10年期限的計(jì)算范疇。也就是說(shuō)，假如期間有一年沒(méi)有出租出去，則出租年限需要往后延期一年。

《方案》中還進(jìn)一步申明承租者的權(quán)利，明確在運(yùn)營(yíng)期限內(nèi)，房屋權(quán)屬人可進(jìn)行房屋交易，但購(gòu)買方、受贈(zèng)方仍需履行租賃協(xié)議。

兌換“房票”

誰(shuí)有兌換“房票”的需求？答案之一，是有改善型住房購(gòu)置需求，但購(gòu)房名額已被小戶型住宅公寓占用的單身或者非長(zhǎng)沙戶籍群體。

長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策規(guī)定，本市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)只能購(gòu)買兩套住房，并且購(gòu)買二套房需要在首套商品住房網(wǎng)簽或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證后滿4年；本市戶籍成年單身家庭和非本市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)則只能購(gòu)買一套住房。

曾有市民在長(zhǎng)沙市政府網(wǎng)站的市長(zhǎng)信箱中反饋，自己想購(gòu)買二房以改善居住環(huán)境，但由于此前購(gòu)買的小戶型公寓占用了購(gòu)房名額，因此限制了購(gòu)房行動(dòng)。于先生也表示，身邊有不少單身或者外地戶籍的朋友，之前購(gòu)買了住宅公寓，現(xiàn)在想改善住房條件，但是由于樓市冷淡難以出手以及缺乏購(gòu)房資格，目前處于“進(jìn)退兩難”的境地。

據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016至2020年，長(zhǎng)沙市常住人口凈增長(zhǎng)147萬(wàn)；2020年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市常住人口1006萬(wàn)，其中非戶籍人口占比26%。

不過(guò)，《方案》中“不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算”只表明對(duì)符合條件的市民放開(kāi)限購(gòu)，尚未明確具體的購(gòu)房政策。

5月12日，長(zhǎng)沙中國(guó)銀行、建設(shè)銀行支行工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，暫未收到相關(guān)通知，因此不能確定不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算后，市民再購(gòu)房時(shí)享受的貸款政策。

算盤(pán)

長(zhǎng)沙新政出臺(tái)后，獲得了多位市場(chǎng)分析人士的好評(píng)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，該政策設(shè)計(jì)新穎，既滿足了有房人群對(duì)住房再次購(gòu)置的需求，又能有效地落實(shí)房住不炒。

從《方案》來(lái)看，新政有望同時(shí)促進(jìn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定樓市、滿足新市民住房租賃需求以及規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的目標(biāo)?！斗桨浮分幸嗝鞔_，要暢通新房、二手房、租賃住房市場(chǎng)通道，引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

其中，“不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算”相當(dāng)于限購(gòu)松綁，為市場(chǎng)增加了購(gòu)房群體。目前，長(zhǎng)沙樓市，購(gòu)房者觀望情緒濃烈。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙九區(qū)縣商品房成交建面自2021年6月開(kāi)始同比下跌，且跌幅不斷加大，在2021年第三季度跌幅達(dá)到30%以上，至2022年一季度同比下滑超過(guò)40%，4月成交建面同比下滑達(dá)到49%，成交收縮明顯。

其次，“存量房盤(pán)活供作租賃住房”能增加保障性租賃住房的市場(chǎng)供應(yīng)，滿足新市民、青年群體的租賃需求。根據(jù)《長(zhǎng)沙市“十四五”住房保障規(guī)劃（2021-2025）》，到2025年，長(zhǎng)沙市新建(籌集)保障性租賃住房到預(yù)期性目標(biāo)是15 萬(wàn)套(間)；新建(籌集)公租房的約束性目標(biāo)是1 萬(wàn)套(間)。

此外，“納入長(zhǎng)沙市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管”以及“運(yùn)營(yíng)年限時(shí)間不低于10年”等有利于規(guī)范及穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)?！斗桨浮愤€對(duì)擅自改變?cè)袘粜徒Y(jié)構(gòu)或增設(shè)房間的行為明令禁止，并明確住房租賃相關(guān)企業(yè)和租賃當(dāng)事人的失信行為都將納入誠(chéng)信體系進(jìn)行管理。

目前，該《方案》已實(shí)施，覆蓋范圍為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣等七區(qū)。