經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 5月10日，北京朝陽區(qū)金盞金港國際賽車場東側(cè)，偌大的荒地被簡陋的磚墻分割成幾塊，其中兩個地塊的中間位置，幾名工人在切割鋼筋，而南側(cè)不遠處金港家園項目已經(jīng)建到了第三層。

差不多在同一時刻，在距離金盞幾十公里的豐臺六里橋北京行政服務(wù)中心，幾十家房企的投拓通過不斷舉牌將這兩塊地的樓面價刷新至5.3萬元/平方米，比一旁在建的金港家園樓面價高出1.1萬元/平方米。

半個月前的廣州首批集中供地競拍中，黃埔知識城兩幅土地拍出了3.1萬元/平方米和2.7萬元/平方米的樓面價，而周邊在售的雍錦灣、雙瓏原著等項目均價普遍在3萬元/平方米內(nèi)，面粉貴過了面包。

類似的情況也發(fā)生在重慶、杭州和無錫等城市的首場集中供地中。重慶高新區(qū)西永地塊的成交樓面價同樣超出板塊內(nèi)房價；無錫剪影墻、西漳8號、碩放中學等地塊起拍樓面價即刷新區(qū)域的歷史成交樓面價。

2月底，為了“租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”目標，全國22個城市實施雙集中供地。截至5月12日，北京、廣州、杭州、重慶、無錫、沈陽和長春等7個城市完成首批集中供地，天津、福州和青島等城市首批集中供地也拉開競拍的帷幕。

這場涉及全國主要一二線城市的土拍盛宴上，7個城市首批集中供地已經(jīng)成交4600億元。從平均成交地價來看，與2020年全年及2020年二季度相比，除了廣州樓面價有所下降外，其他6個城市均有不同幅度上漲。

4600億成交

連續(xù)兩日，北京累計拍出25宗地，加上之前成交的5宗，北京首批集中供地累計成交1109億元，成為首批集中供地中，繼杭州后第二個成交金額超千億的城市。

北京也是成交樓面價最高的城市，達到了3.22萬元/平方米；其他6個城市平均成交樓面價均在1.6萬元/平方米內(nèi)。7個城市樓面價TOP10中，北京占據(jù)了9席。

北京和杭州是兩個沒有出現(xiàn)流拍的城市。5月7日、8日，杭州首批集中供地競拍中，57幅土地成交1178億元；平均成交樓面價1.56萬元/平方米，平均溢價率為26%，北京平均溢價率為6.4%。

廣州是成交樓面價唯一下降的城市，除去6宗流拍的土地，42宗成交了906億元，平均成交樓面價為1.1萬元/平方米，比2020年下降了14%，比2020年二季度下降3%。

一家總部在廣州的房企人士表示，這次廣州推出的土地大部分位于增城等遠郊區(qū)，核心城區(qū)土地占比相對較小，導致整體溢價率和成交樓面價較低。“第二批推出的土地大部分在核心城區(qū)。”

廣州首拍有8幅地溢價率超過40%。白云區(qū)金沙洲地塊成交樓面價為2.9萬元/平方米，溢價率45%，剔除配建后，樓面價達到了4.2萬元/平方米；番禺國際創(chuàng)新城地塊成交樓面價2.6萬元/平方米，剔除配建后，達到了3.4萬元/平方米。

重慶市是7個城市中成交地塊最多的城市，共成交了121宗，也是溢價率最高的城市，平均溢價率達到了38.7%，其中30幅土地溢價率超過50%，西永地塊的溢價率更是達到了130%。

重慶首場集中供地競拍產(chǎn)生了1個總價地王，4個單價地王。121宗地平均樓面價5763元/平方米，與2020年比上漲了82.7%，與2020年二季度相比漲了47%。西永地塊競價當天，附近多個樓盤封盤。

無錫首批集中供地累計成交16幅，成交金額118.7億元，雖然土地數(shù)量較少，但平均成交樓面價達到了1.35萬元/平方米，比2020年上漲了32%，比2020年二季度上漲了50%，一半左右的地塊刷新了地區(qū)歷史樓面價。

沈陽集中供地累計成交197億元，平均成交樓面價5410元/平方米，與2020年相比上漲了49.6%，比2020年二季度上漲了40.5%。

取舍

5月12日，天津市規(guī)劃和自然資源局宣布，原定于5月14日開始競拍的13幅土地停止掛牌。

天津首批集中供地推出58幅土地，起拍總價563億元，原計劃5月11日-14日競拍，此后推遲至14日競拍。13幅土地停牌后，按計劃，剩余45幅土地將于5月14日競拍。

一位房企人士告訴經(jīng)濟觀察報，天津13幅土地停牌，可能的原因是“開發(fā)商覺得起拍價太高，沒有人參與報價”，但這一說法并沒有得到官方證實。

2020年天津土地成交金額比2019年減少近四成，部分區(qū)域樓市去化較慢，“去年整個北方地區(qū)樓市都不太好，天津也不例外，周轉(zhuǎn)慢，房企拿地比較謹慎。”上述房企人士表示。

作為首個吃集中供地螃蟹的城市，長春首批集中供地流拍4幅，剩余39幅土地成交了187.8億元，平均成交樓面價3105元/平方米。與2020年及2020年二季度相比，這平均成交樓面價分別上漲了7.8%和9.5%。

這一次長春集中供地，除了萬科、保利和華潤置地各獲取1幅，中鐵置業(yè)獲得11幅外，其余土地均被本土房企獲取。而且39幅土地中，有33幅土地零溢價，還有兩幅土地溢價在1%以下。

不只是天津和長春土地市場遇冷，這一次集中供地中，部分熱點城市的部分區(qū)域也面臨著類似情況。

廣州42幅土地中有20幅零溢價成交，其中有8幅位于增城區(qū)。重慶雖然平均溢價率接近40%，但121幅土地中，零溢價成交土地也達到了58幅。

在房企融資、房地產(chǎn)市場等變量因素影響日漸深化情況下，多數(shù)房企開始戰(zhàn)略收縮，投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜。個別重視收益率的房企，還會通過測算收益進行多輪篩選。

一家TOP30房企集團營銷負責人告訴經(jīng)濟觀察報，2020年起，他所在公司的投資地圖進行了調(diào)整，“原本我們以縣級為一個單元，只要區(qū)縣在投資允許范圍內(nèi)，哪個區(qū)域都可以拿地；但新版的地圖縮小到街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級”。“一二線城市，如果是小地塊，首先考量的是收益率，算不過賬的地，基本不會拿；二三線城市考慮是周轉(zhuǎn)速度，如果市場不好的城市或區(qū)域，基本不會碰。”上述房企人士表示。

其進一步透露，一二線城市郊區(qū)或都市圈核心城市的大盤項目，如果整體收益率較高，即便周轉(zhuǎn)速度一般，也會去考慮，在這一輪完成集中供地的7個城市中，他所在房企累計拿地金額超過百億。

大買家

7個城市4600億元土地成交金額中，杭州和北京兩個城市合計占去了一半的金額，如果再加上廣州和重慶，4個城市成交金額接近4000億元。除了北京部分地塊進入高標準建設(shè)方案申報階段還未公布結(jié)果，其他城市競拍結(jié)果均已出爐。

截至5月13日，本輪集中供地活躍的13家房企及聯(lián)合體的拿地成交金額超過百億，其中，融創(chuàng)、華潤置地、融信中國、龍湖、越秀、卓越和招商蛇口等房企的成交金額超過了200億元。萬科、金地、濱江、中交、中駿等房企及聯(lián)合體拿地金超100億。

從單個城市來看，廣州拿地最多的房企是本土國企越秀地產(chǎn)，總成交金額達到了177億元，占廣州首批集中供地成交總金額的19.5%。近年，在主要股東支持下，越秀地產(chǎn)在規(guī)模上開始追趕。

為重慶貢獻土地出讓金最多的是融創(chuàng)，占比達到了17.3%，累計成交金額132.9億元。當然重慶是融創(chuàng)的優(yōu)勢區(qū)域，根據(jù)易居發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年融創(chuàng)在重慶以279億元銷售額名列第一位，超過了重慶起家的龍湖和金科。無錫的買地大戶也是融創(chuàng)。

在杭州拿地最多的是融信中國，總成交金額達到213億元，占杭州這次土地總成交金額的18%。其中一部分為融信和濱江聯(lián)合獲取。杭州是濱江和融信的主要業(yè)績貢獻地，而且兩家房企在杭州購房者中有較好口碑。

沈陽和長春兩個城市拿地金額最多的房企均為央企，其中華潤置地兩幅土地為沈陽貢獻了20%的成交金額；中鐵置業(yè)為長春貢獻19.3%成交金額。中鐵置業(yè)是長春棚改的主要參與者之一。

7個城市首批集中供地中，華潤置地及聯(lián)合體共獲取7幅土地，其中杭州未來科技城地塊成交金額111.6億元；無錫地塊成交金額49.9億元，沈陽皇姑區(qū)地塊26億元，均創(chuàng)造當?shù)厥讏黾泄┑乜們r地王。

從各城市獲取土地房企的構(gòu)成來看，7個城市4600億元成交金額中，央企和國企背景房企及聯(lián)合體拿地金額2050億元。目前北京還有總成交金額310億元的土地沒有公布最終競得人。

即便北京的剩余土地競得人全部為央企國企，7個城市獲取土地房企中，國有背景房企和民企拿地金額比例幾乎持平。但不同城市，國企和民企的占比并不相同。

7個城市中，廣州、沈陽和長春成交金額中，國資背景企業(yè)貢獻較大；其中沈陽的國資房企占比超過七成，廣州的國資背景房企占比也達到了66.9%。

重慶、杭州和無錫的成交金額中，民企占比較大，尤其是杭州，民企背景的開發(fā)商占比接近八成。重慶的這一比例是56.6%，值得關(guān)注的是，重慶市及各區(qū)直屬的國企拿了32幅土地，總成交金額接近百億。