6月5日，在上海1862時(shí)尚藝術(shù)中心（原上海船廠），愛(ài)琴海集團(tuán)2024年度經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)正式召開(kāi)。以“同世界·共啟時(shí)”為主題，愛(ài)琴海集團(tuán)系統(tǒng)闡釋了商戶全鏈條服務(wù)的新體系，及取得的階段性成果，“以消費(fèi)者為源點(diǎn)”的戰(zhàn)略起點(diǎn)及“以商戶目標(biāo)為先”的經(jīng)營(yíng)策略導(dǎo)向，贏得了與會(huì)商戶、業(yè)內(nèi)專家的一致認(rèn)可。

愛(ài)琴海集團(tuán)于去年發(fā)布“打造成為卓越的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”這一戰(zhàn)略目標(biāo)，已累積覆蓋上海、天津、廈門(mén)、重慶、成都、蘇州、福州、昆明等全國(guó)100多座城市，為100余位資產(chǎn)方提供全流程服務(wù)及定制化的資產(chǎn)解決方案。截至2024年6月1日，旗下所運(yùn)營(yíng)的三大旗艦級(jí)產(chǎn)品線——愛(ài)琴海購(gòu)物中心、晶海廣場(chǎng)、愛(ài)琴海·城市書(shū)香，總簽約項(xiàng)目146個(gè)，管理面積1404萬(wàn)平方米，近一年新開(kāi)項(xiàng)目10座，目前已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目48個(gè)，戰(zhàn)略合作品牌200多個(gè)，年服務(wù)消費(fèi)者超過(guò)3.3億人次。

在線下場(chǎng)景越來(lái)越嚴(yán)峻的狀況之下，愛(ài)琴海強(qiáng)勁增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)引人關(guān)注。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，自2017年以來(lái)，購(gòu)物中心實(shí)際開(kāi)業(yè)率不斷走低；且從2020年開(kāi)始，實(shí)際開(kāi)業(yè)率連續(xù)三年未超過(guò)50%，供應(yīng)的減少和城市向新發(fā)展、消費(fèi)行為不斷演進(jìn)等多重原因之下，存量商業(yè)調(diào)改升級(jí)是必然趨勢(shì)。在逆市的市場(chǎng)，取得持續(xù)向好的業(yè)績(jī)，并非易事。

在談到經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，愛(ài)琴?；仡櫫诉^(guò)去一年的變化，并表示，在卓越的資管運(yùn)營(yíng)平臺(tái)這一戰(zhàn)略目標(biāo)的行進(jìn)中，愛(ài)琴海的源點(diǎn)不變，始終始于“消費(fèi)者”，并以此為所有工作的源點(diǎn)，服務(wù)好商戶的同時(shí)也相互攜手，一起為消費(fèi)者打造開(kāi)放的世界，鎖定消費(fèi)者時(shí)間。

愛(ài)琴海集團(tuán)作為以“打造卓越的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”為戰(zhàn)略目標(biāo)的企業(yè)，在敏銳觀察到購(gòu)物中心已經(jīng)從“引入更多商品，獲得更多交易”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴诰蚩臻g和商戶潛力，用更多服務(wù)場(chǎng)景占據(jù)消費(fèi)者更多時(shí)間，為潛在交易制造更多機(jī)會(huì)”之后，愛(ài)琴海由內(nèi)而外、由上而下，做出了從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)的具體安排。

愛(ài)琴海從對(duì)消費(fèi)需求洞察的調(diào)研，到對(duì)商戶協(xié)調(diào)賦能與共創(chuàng)的全鏈條服務(wù)，形成了滿足消費(fèi)者對(duì)美好生活需求的完整運(yùn)營(yíng)閉環(huán)。

經(jīng)觀：中國(guó)已經(jīng)逐步由生產(chǎn)型社會(huì)邁向消費(fèi)型社會(huì)，消費(fèi)的“情緒價(jià)值”“情感鏈接”更為重要。在愛(ài)琴海的客戶研究部門(mén)是怎樣對(duì)于消費(fèi)者畫(huà)像的？目前的購(gòu)物中心消費(fèi)趨勢(shì)呈現(xiàn)出怎樣的變化？

愛(ài)琴海：我們特別設(shè)置了“客戶及市場(chǎng)研究部”，這不同于過(guò)往資管運(yùn)營(yíng)企業(yè)的做法，過(guò)往通常在前端引入時(shí)，直接由招商中心接入，而我們是先由“客戶及市場(chǎng)研究部”，更為嚴(yán)謹(jǐn)及系統(tǒng)地鎖定源頭，目標(biāo)是“進(jìn)對(duì)城市、拿對(duì)項(xiàng)目、做對(duì)雛形、引對(duì)商戶”。

在精準(zhǔn)定位階段，客研部主要從三個(gè)方面著手做工作，一基于長(zhǎng)期市場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤及十年數(shù)據(jù)庫(kù)累積，對(duì)在地市場(chǎng)、在地文化予以剖析，并判斷支撐城市分級(jí)的各項(xiàng)指標(biāo)；二是通過(guò)定向的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及調(diào)研分析，通過(guò)挖掘目標(biāo)消費(fèi)者的情感訴求、推演其消費(fèi)需求、預(yù)判其需求的趨勢(shì)性變化，獲取精準(zhǔn)的消費(fèi)者畫(huà)像，進(jìn)而給出每個(gè)項(xiàng)目的定位方向；

三是結(jié)合愛(ài)琴海在購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理體系與專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，客研部門(mén)在產(chǎn)品規(guī)劃打造階段，能夠勾勒出準(zhǔn)確的產(chǎn)品雛形。

那么有這個(gè)前提，我們可以最大程度確保進(jìn)對(duì)城市、拿對(duì)項(xiàng)目、做對(duì)產(chǎn)品。

經(jīng)觀：愛(ài)琴海前端研究部門(mén)，采用了哪些智慧化、數(shù)字化的專業(yè)方式，達(dá)到對(duì)于用戶的精準(zhǔn)把控？

愛(ài)琴海：這是支撐我們戰(zhàn)略實(shí)施的重要體系。我們相信，具備生意邏輯的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。

愛(ài)琴海數(shù)智化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，擁有三大能力體系。一是 “業(yè)務(wù)在線”，可實(shí)現(xiàn)從商業(yè)空間獲取、產(chǎn)品打造、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)品迭代的全生命周期數(shù)字化管理，以投資承諾及戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過(guò)數(shù)字化驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)達(dá)成；二是 “用戶在線”，可整合線上線下場(chǎng)景，多渠道、多維度打造數(shù)字化營(yíng)銷產(chǎn)品，拓展我們?yōu)橄M(fèi)者可服務(wù)的空間和時(shí)間；三是“數(shù)據(jù)在線”，可構(gòu)建全維度數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理平臺(tái)，集成全量數(shù)據(jù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)商業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)沉淀，并建立了可視化分析工具，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)分析在線，賦能業(yè)務(wù)決策，支撐商戶全鏈條服務(wù)所需。

以業(yè)務(wù)提升為目標(biāo)的數(shù)據(jù)收集、整合與科學(xué)分析將是我們未來(lái)持續(xù)精進(jìn)的方向，這是優(yōu)化商戶運(yùn)營(yíng)、精準(zhǔn)營(yíng)銷及消費(fèi)者體驗(yàn)的關(guān)鍵手段，也是打造全方位立體化的商圈新生態(tài)的入口與路徑。

經(jīng)觀：在從前端引入，包括空間形象管理，最基本的原則是怎樣的？商家的內(nèi)外一致、不同商家之間的一致協(xié)調(diào)，整體形象在城市的顏值表現(xiàn)，這些不同層面的統(tǒng)一，是否有統(tǒng)一的美學(xué)原則或者美學(xué)理念？

愛(ài)琴海：我們擯棄了按部就班的空間分割與商戶填鴨式的傳統(tǒng)做法。

我們?cè)O(shè)立了“空間形象管理”，這和以往大部分購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)企業(yè)的空間形象管理是不一樣的。

“空間形象管理”，從建設(shè)前端形態(tài)和店鋪形象，就開(kāi)始介入了。有效避免對(duì)于商戶裝修進(jìn)度、效果、質(zhì)量的點(diǎn)狀監(jiān)管，而是一個(gè)完全、系統(tǒng)的梳理。

“空間形象管理”強(qiáng)調(diào)的是以整體視角來(lái)規(guī)劃與之相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)、品類、品牌，并根據(jù)相關(guān)程度的不同層級(jí)比如標(biāo)志典范類、較強(qiáng)關(guān)聯(lián)類和衍生配套類等不同相關(guān)程度的內(nèi)容來(lái)豐滿目標(biāo)人群喜好的生活方式及想要擁有的小世界。

在落地時(shí)，如關(guān)聯(lián)商戶的落位規(guī)劃、喜好場(chǎng)景的創(chuàng)新打造、商戶店鋪形象的呈現(xiàn)方向、適配且高效的公區(qū)呈現(xiàn)方向，以及形象以外的服務(wù)設(shè)施、服務(wù)設(shè)計(jì)等等，都依托于消費(fèi)者需求和符合生意邏輯內(nèi)容的整體性規(guī)劃，助力具備消費(fèi)者駐足驅(qū)動(dòng)力的產(chǎn)品空間規(guī)劃和相關(guān)商品引入。

這是一個(gè)從美學(xué)認(rèn)知、時(shí)間管理、空間管理的多邊融合過(guò)程，舉個(gè)例子，上海愛(ài)琴海購(gòu)物中心，其商戶KK桌球在入場(chǎng)前與空間形象管理充分協(xié)同，如店面展示、店鋪材質(zhì)、動(dòng)線主視覺(jué)等等都做了詳細(xì)的溝通，在店面、超長(zhǎng)展面整合色彩關(guān)系整合視覺(jué)效果、運(yùn)用科技電子滾動(dòng)屏體現(xiàn)出貼合業(yè)態(tài)年輕客群潮流，打破傳統(tǒng)店鋪的呈現(xiàn)形式。在材質(zhì)上，為避免娛樂(lè)屬性業(yè)態(tài)對(duì)公共空間聲音擾動(dòng)，采用了玻璃+豎向立體造型結(jié)合，取得了不錯(cuò)的效果。

在情感消費(fèi)的趨勢(shì)下，品牌不再只是一個(gè)符號(hào)， 它成為了一種文化和情感的象征。在上海愛(ài)琴海購(gòu)物中心，我們營(yíng)造了安藤忠雄大師級(jí)藝術(shù)文化地標(biāo)“光的空間”，以自己的方式體現(xiàn)城市的文化品位，用“空間價(jià)值”獲取“時(shí)間價(jià)值”的優(yōu)勢(shì)，讓來(lái)到該空間的消費(fèi)者愿意充分停留。

經(jīng)觀：目前，購(gòu)物中心的“文化+生活”漸成主流，愛(ài)琴海在文化、藝術(shù)，以及與文旅融合方面， 有哪些典型案例？

愛(ài)琴海：產(chǎn)品是一切的基石，情緒價(jià)值的延續(xù)離不開(kāi)內(nèi)在的產(chǎn)品力，設(shè)計(jì)有品位、功能人性化的產(chǎn)品，才能幫助企業(yè)將情緒價(jià)值帶來(lái)的“流量”變成“留量”，獲得實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

我們?cè)谂c商戶協(xié)同的過(guò)程中，特別提倡雙方以年度營(yíng)銷計(jì)劃為抓手相互咬合，深挖同樣的步伐踩出更大的聲量，就是“同頻共振”。

比如2024年，愛(ài)琴海的全年?duì)I銷共創(chuàng)軸，都有與全國(guó)戰(zhàn)略合作商戶品牌年度市場(chǎng)營(yíng)銷日歷相結(jié)合的契機(jī)。有別于傳統(tǒng)租賃關(guān)系下各自為營(yíng)的姿態(tài)，愛(ài)琴海將雙方的營(yíng)銷計(jì)劃相互嚙合，通過(guò)1+1>2的聯(lián)合營(yíng)銷效應(yīng)與商戶攜手吸引消費(fèi)者駐足。

除了農(nóng)歷新年新禧季、暑期熱愛(ài)季以及新歷新年點(diǎn)亮季三大檔期以外，區(qū)域和項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)需求和在地環(huán)境、文化等消費(fèi)者個(gè)性化需求，進(jìn)行其他營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的策劃。

愛(ài)琴海是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多創(chuàng)新與頂流藝人代言合作的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌，也不斷為旗下購(gòu)物中心挖掘并引入頂流IP，助力還原IP故事里的小世界吸引消費(fèi)者駐足。

從“流量”到“恒量”，從“網(wǎng)紅”到“長(zhǎng)紅”，這是以戰(zhàn)略力為牽引，打破部門(mén)墻，系統(tǒng)性提升產(chǎn)品復(fù)購(gòu)率、心智滲透率、渠道分銷率的綜合能務(wù)的過(guò)程。

在促進(jìn)以國(guó)內(nèi)大循環(huán)的大背景下，以消費(fèi)驅(qū)動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能，成為目前經(jīng)濟(jì)生活中一個(gè)主題，可以說(shuō)，購(gòu)物中心作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的“穩(wěn)壓器”，不僅是消費(fèi)者日常的消費(fèi)場(chǎng)所，還是反映城市“美好生活”的窗口，更是引領(lǐng)地區(qū)和區(qū)域消費(fèi)升級(jí)的重要空間。愛(ài)琴海作為資管運(yùn)營(yíng)的中堅(jiān)企業(yè)，以用戶深度運(yùn)營(yíng)為戰(zhàn)略中心，構(gòu)建全鏈條運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，打造卓越的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，在提升居民生活品味的征途中，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。