經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 丁文婷/文 2023年是“十四五”規(guī)劃的第三年，也是保障性租賃住房籌集的關(guān)鍵一年。

根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套（間）。2023年9月12日，住建部披露，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性租賃住房約508萬(wàn)套（間），完成“十四五”計(jì)劃的近60%，可解決近1500萬(wàn)新市民、青年人的住房困難，完成投資超過(guò)4800億元。

2023年，重點(diǎn)一二線城市基本進(jìn)入保障性租賃住房大量入市階段。2024年1月27日，上海市市長(zhǎng)龔正介紹，2023年上海已建設(shè)籌措8.1萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，加上前兩年的24.8萬(wàn)套（間），已經(jīng)完成“十四五”目標(biāo)的70%。2024年，上海還將建設(shè)籌措7萬(wàn)套（間）。而2021年至今，浙江省也累計(jì)建設(shè)籌集保租房82.7萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)任務(wù)的近7成。

各城市規(guī)劃保障性租賃住房的規(guī)模已在當(dāng)?shù)匦略鲎》抗?yīng)中占據(jù)較高比例。《2023年全國(guó)租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2021年至2023年，深圳保障性租賃住房供應(yīng)占比達(dá)到新增住房供應(yīng)55%，為一線城市中最高。二線城市規(guī)劃籌集保障性租賃住房數(shù)量已占新增住房供應(yīng)總量的20%—30%。眾多規(guī)模超千套（間）的租賃式社區(qū)入市，帶來(lái)了保租房市場(chǎng)供應(yīng)量的快速上升。

據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，熱點(diǎn)城市已開(kāi)業(yè)的租賃式社區(qū)規(guī)模約為22.3萬(wàn)套（間），占市場(chǎng)供給總量的24.4%，比2022年增長(zhǎng)了17.2%。

保障性租賃住房項(xiàng)目入市對(duì)租金一定程度的平抑效果開(kāi)始顯現(xiàn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，除北京外，其他城市均有不同程度地租金下跌，平均下跌幅度為22.3%。

保障性租賃住房的籌集主要有存量改建“納保”和新建兩種模式。一線城市保障性租賃住房的籌集各有偏重，如北京主要以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新建為主，而深圳、廣州等城市則在城中村改造方面發(fā)力。

過(guò)去幾年，全國(guó)一二線城市出讓了大量涉租賃用地，不過(guò)，2023年北京、上海等地公開(kāi)出讓的涉租賃用地已大幅下降，多地明確保租房籌集“以存量為主，新建為輔”，并出臺(tái)相關(guān)配套政策。

2023年年初，央行設(shè)立的1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，2024年年初“住房租賃金融17條”創(chuàng)新設(shè)立的團(tuán)體批量購(gòu)買租賃住房信貸產(chǎn)品，均支持盤活存量房屋。

2024年，保障性租賃住房供應(yīng)將進(jìn)入爆發(fā)階段，而存量改造項(xiàng)目在“納保”過(guò)程中仍存在痛點(diǎn)和堵點(diǎn)。一位長(zhǎng)租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，關(guān)于如何“納保”，各區(qū)的細(xì)致標(biāo)準(zhǔn)不一樣，很多時(shí)候都是一區(qū)一議、一事一議。此外，“納保”需要公安、消防、規(guī)劃等多個(gè)部門配合，在消防要求上，不同業(yè)態(tài)的消防標(biāo)準(zhǔn)有區(qū)別，但在填報(bào)時(shí)，“保租房”類目是缺失的，缺乏對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

“報(bào)建、報(bào)消防的過(guò)程中，我們的項(xiàng)目種類在絕大多數(shù)部門都被勾選為’其他’。”該負(fù)責(zé)人提到。2021年開(kāi)始，上海市關(guān)于保租房認(rèn)定、管理的相關(guān)政策不斷出臺(tái)，但一些部門關(guān)于保租房審批的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)仍需進(jìn)一步完善。