經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 陳月芹/文 2023年的樓市調(diào)控風(fēng)向，是從當(dāng)年7月24日政治局會(huì)議的一句話定調(diào)——“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的。自此開(kāi)始，各級(jí)政府部門頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

各地頻繁調(diào)整“四限”（限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)）政策，涉及住房公積金、房貸利率、契稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼、普宅線等全方位的寬松。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年各省市共出臺(tái)800余次優(yōu)化政策，涉及城市超300個(gè)。

2023年里，LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)了2次。部分城市已對(duì)房貸利率下限調(diào)降多次，部分城市首套住房個(gè)人住房貸款利率下限最低已降至3.6%，例如南寧、中山等，百城中60城首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。存量房貸利率也降了，1月24日央行副行長(zhǎng)宣昌能披露，超過(guò)23萬(wàn)億的存量房貸利率完成下調(diào)，平均降幅0.73%，每年減少房貸借款人利息支出約1700億元。

尤其是2024年1月底，住建部重申“各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”，截至2024年2月初，仍執(zhí)行較嚴(yán)格限購(gòu)門檻的“高地”僅剩北京、上海、深圳等少數(shù)核心城市。

實(shí)際上，部分城市政府對(duì)調(diào)控松綁、刺激市場(chǎng)仍懷有疑慮，正在緩慢地試探市場(chǎng)的“底”、政策工具箱的“底”和上級(jí)部門的“底”。

需要明確的是，“房住不炒”基調(diào)并未改變，所有撤銷調(diào)控舊規(guī)的舉措必須圍繞支持剛需和改善性住房需求，嚴(yán)防投機(jī)炒房勢(shì)頭席卷重來(lái)，而積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展成為住建部門新一年的重要工作。

多名政府人士認(rèn)為，2024年的樓市調(diào)控基調(diào)會(huì)以“強(qiáng)刺激”“穩(wěn)市場(chǎng)”為主，穩(wěn)住居民購(gòu)房預(yù)期和信心。

如果降低購(gòu)房成本的刺激手段所起效用逐漸減弱，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足，推動(dòng)新一輪城中村改造會(huì)是更為有效的辦法，是直接調(diào)節(jié)供求關(guān)系、創(chuàng)造購(gòu)房需求、激活市場(chǎng)交易和置換、拉動(dòng)萬(wàn)億級(jí)投資的辦法。

大部分二線及低能級(jí)城市松綁政策已基本見(jiàn)底，當(dāng)刺激手段乏力，以往通過(guò)“上枷鎖”抑制市場(chǎng)過(guò)熱的路徑并不能直接反向起效——僅靠撤銷限制政策實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)復(fù)蘇，此時(shí)，需求端的購(gòu)房者、供給端的開(kāi)發(fā)商等翹首以盼，等待監(jiān)管部門拿出更有力的政策工具。