經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年4月29日，由瑞安集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)”瑞安”）打造的上海蟠龍?zhí)斓卣介_(kāi)業(yè)。蟠龍古鎮(zhèn)是上海32個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，蟠龍城中村地塊也是上海第一批獲得市政府批復(fù)的城中村改造項(xiàng)目之一。

蟠龍?zhí)斓卣w規(guī)劃超50萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積7.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目歷經(jīng)四年建設(shè)完成，為開(kāi)放式街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，而非傳統(tǒng)古鎮(zhèn)商業(yè)模式。商業(yè)空間內(nèi)包含江南水系和眾多特色的建筑。據(jù)悉，蟠龍?zhí)斓啬壳叭腭v了140家品牌，包括近20家上海首店、超過(guò)60家區(qū)域首店，其中包括全國(guó)首店及特別概念店。

蟠龍?zhí)斓厥侨鸢苍谏虾５牡?個(gè)項(xiàng)目，也是瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的第一個(gè)項(xiàng)目。蟠龍古鎮(zhèn)有著超過(guò)1400年歷史，最早的記載可追溯至隋朝。瑞安新天地行政總裁張斌介紹，“在蟠龍?zhí)斓貑?dòng)之前，2014年，我們就開(kāi)始組織很多的歷史社會(huì)文化專(zhuān)家跟我們一起，一草一木、一橋一棟地去研究。”蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目自2019年動(dòng)工，進(jìn)行了包括疏通河道、重建橋梁等工作，用江南建筑元素打造當(dāng)代小鎮(zhèn)。

自1996年以來(lái)，瑞安新天地一直專(zhuān)注于城市更新項(xiàng)目，從第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目上海新天地開(kāi)始，后續(xù)又打造了武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地等天地系列項(xiàng)目。

但過(guò)去，瑞安以城市更新模式發(fā)展項(xiàng)目存在投入成本大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)及回本慢等問(wèn)題。從近年來(lái)的發(fā)展可以看出，瑞安集團(tuán)通過(guò)出售資產(chǎn)以及尋找合作伙伴等方式，緩解發(fā)展城更項(xiàng)目帶來(lái)的資金壓力。

2015年，瑞安房地產(chǎn)以出售資產(chǎn)的方式去杠桿，以降低資產(chǎn)負(fù)債率，增加現(xiàn)金流。公告數(shù)據(jù)顯示，瑞安房地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率曾在2015年中期達(dá)到最高位87%。2022年末，瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率維持在45%，現(xiàn)金及銀行存款總額為133.68億元。

同年，瑞安開(kāi)啟輕資產(chǎn)策略。這種輕資產(chǎn)模式并非市場(chǎng)上的收費(fèi)代運(yùn)營(yíng)模式，而是在項(xiàng)目層面的合作模式。張斌介紹，雖然蟠龍?zhí)斓厥侨鸢驳?00%自有項(xiàng)目，只由青浦的國(guó)資平臺(tái)合作占了小股。但目前，瑞安合作項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了320個(gè)億，合作項(xiàng)目中，瑞安占股比例從20%~51%不等，合作方包括保險(xiǎn)公司和國(guó)企。

就在蟠龍?zhí)斓卣介_(kāi)業(yè)前一周左右，瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的另一個(gè)項(xiàng)目被提上日程。2023年4月29日，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)召稼樓“城中村”改造項(xiàng)目宣布正式啟動(dòng)，將打造“江南水鄉(xiāng)版”的第二個(gè)新天地。

“我們會(huì)在最近幾年加大投入。除了蟠龍?zhí)斓睾驼偌跇?，后面有好幾個(gè)儲(chǔ)備。”張斌認(rèn)為現(xiàn)在是拿項(xiàng)目的好時(shí)機(jī)。他介紹，瑞安資金狀況還是可以的，在去年那么艱難的情況，在武漢拿了120萬(wàn)方的武昌灣項(xiàng)目，2022年12月又在上海楊浦拿了平?jīng)錾鐓^(qū)地塊。

張斌表示，對(duì)于很多現(xiàn)金流出問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)，瑞安也會(huì)審慎地考慮，目前大概有二三十個(gè)項(xiàng)目在嘗試跟進(jìn)。“對(duì)我們來(lái)說(shuō)是非常好的發(fā)展機(jī)會(huì)”。

但他同時(shí)表示，規(guī)?？焖贁U(kuò)張和進(jìn)入新城市，不是瑞安最核心的追求。瑞安有選項(xiàng)目時(shí)堅(jiān)持的理念。張斌表示，首要解決市場(chǎng)邏輯和經(jīng)濟(jì)邏輯。需要至少一兩年的時(shí)間研究項(xiàng)目所在區(qū)域是否有需求，以及需求是否是瑞安擅長(zhǎng)的。

第二，在與政府合作時(shí)，會(huì)把項(xiàng)目發(fā)展的原則、目的、路徑定下來(lái)，再看政府是否接受。如果政府注重的是第一年要多少稅收貢獻(xiàn)，那項(xiàng)目也不太適合瑞安做。“舉個(gè)手拍一塊地，再想怎么做的方法非常不適合我們”。