經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 在廣州增城區(qū)買房的王先生近來十分疑惑，三年來，他一直按時(shí)繳納房貸，但前不久，他接到了銀行貸款經(jīng)理打來的電話，稱400萬的房子因?yàn)閮r(jià)格下跌，需要“補(bǔ)差價(jià)”50萬。

王先生的經(jīng)歷并非個(gè)例。12月底，知名數(shù)碼博主李杰靈曾在微博上發(fā)帖，稱自己在深圳貸款購買的房屋近期因評(píng)估價(jià)下降，銀行要求他按照合同約定補(bǔ)足50萬元左右的本金。

所謂“補(bǔ)差價(jià)”“補(bǔ)足本金”，是指當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值減少到一定程度時(shí)，銀行會(huì)要求抵押人補(bǔ)足抵押物的價(jià)值。

在房?jī)r(jià)普漲時(shí)代，不要說普通購房者，就是絕大多數(shù)銀行個(gè)人信貸經(jīng)理在自己的職業(yè)生涯里都從沒有遇到過此類事件，但當(dāng)房?jī)r(jià)走入下行通道，房屋價(jià)值跌破貸款額度的事情可能不再新鮮，補(bǔ)抵押物的現(xiàn)象也不再是孤例。

要求補(bǔ)抵押物是否合法合理，對(duì)購房者來說，這筆錢該交嗎？

小概率事件

李杰靈告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其所購房屋是一套公寓，通過正常的房屋抵押貸款進(jìn)行購房，該公寓位于羅湖區(qū)，最近半年成交價(jià)大跌。

王先生的房子購置于2019年底，那是一套位于廣州增城區(qū)的住宅。貸款7成，即280萬，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了近2成，按照目前的價(jià)格只能貸230萬左右，這也導(dǎo)致銀行通知他補(bǔ)足50萬元的抵押物。

深圳、廣州、上海多家國(guó)有銀行的信貸經(jīng)理均表示，因房?jī)r(jià)下跌要求購房者補(bǔ)充抵押物的情形在其從業(yè)生涯中從未出現(xiàn)過。“這是非常小概率的事件”，一位深圳某四大行的個(gè)人信貸經(jīng)理介紹，銀行給出的評(píng)估價(jià)格是參考深圳市的指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)沒出現(xiàn)變動(dòng)的情況下，不會(huì)出現(xiàn)這種問題。并且，住房貸款審批與發(fā)放，以購房者貸款時(shí)評(píng)估的價(jià)值和核定的額度為準(zhǔn)。除非客戶要續(xù)貸，房屋價(jià)格變低了，才會(huì)使得可貸款金額減少，一般不會(huì)針對(duì)已經(jīng)存續(xù)的貸款合同做調(diào)整。

上海建設(shè)銀行一位貸款經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，雖然抵押物價(jià)值是貸后管理的項(xiàng)目之一，但目前其所在支行從未在貸后請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重估，并要求購房者補(bǔ)足抵押物。

“雖然是極個(gè)別事件，但理論上仍是可能發(fā)生的。”上述上海某國(guó)有銀行一位信貸經(jīng)理表示，房貸的全稱為住房抵押貸款，貸款的金額與抵押物價(jià)值掛鉤，貸款金額不得少于抵押物價(jià)值的一定比例，抵押物價(jià)值下降需要補(bǔ)抵押物。尤其是當(dāng)房?jī)r(jià)下降幅度較大時(shí)，房屋價(jià)值甚至少于抵押貸款額度，銀行可能會(huì)要求補(bǔ)充抵押物。

實(shí)際上，在一些個(gè)人購房借款合同中，銀行已經(jīng)在條款中約定了如何處理抵押物價(jià)值下降的情形。

例如，建設(shè)銀行上海市分行的一份個(gè)人住房抵押借款合同中規(guī)定，抵押期間內(nèi)，因第三人行為、國(guó)家征收、沒收、征用、無償收回、拆遷、市場(chǎng)行情變化或任何其他原因?qū)е碌盅贺?cái)產(chǎn)毀損、滅失、價(jià)值減少；借款人未提供符合貸款人要求的新的擔(dān)保，貸款人認(rèn)為可能危及合同項(xiàng)下債權(quán)安全。

該行一位貸款經(jīng)理介紹，房?jī)r(jià)下跌即適用于市場(chǎng)行情變化導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的條款。“抵押物估值下降了，意味可貸款金額減少，所以需要補(bǔ)足抵押物”。

而深圳工商銀行某支行的一份個(gè)人購房借款合同中，亦規(guī)定了擔(dān)保發(fā)生不利于貸款人貸款債權(quán)的變化，借款人未另行提供貸款人認(rèn)可的新的擔(dān)保的，可以要求借款人另行提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。

條款合法嗎？

北京市盈科（蘇州）律師事務(wù)所律師陳會(huì)軍告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在抵押貸款合同中，往往約定當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值減少到一定程度時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人可要求抵押人補(bǔ)足抵押物的價(jià)值。類似的條款符合現(xiàn)行法律規(guī)定，比如民法典第408條所規(guī)定的，抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，也不提供擔(dān)保的，貸款人有權(quán)請(qǐng)求抵押人提前清償債務(wù)。

陳會(huì)軍認(rèn)為，即使貸款合同是格式條款，貸款銀行要求補(bǔ)足抵押物的價(jià)值也符合公平原則，是有法律依據(jù)的。但他同時(shí)表示，抵押物價(jià)值貶損及其補(bǔ)足的量化問題仍然值得關(guān)注和商榷。比如誰來認(rèn)定抵押物價(jià)值存在貶損？量化的鑒定標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？即怎樣認(rèn)定抵押物價(jià)值是貶損了而不是不變或升值；如果的確貶損，貶損多少。比如不能因?yàn)樾^(qū)內(nèi)某個(gè)業(yè)主大降價(jià)賣房了，或者司法拍賣降價(jià)賣房了，就認(rèn)定抵押物貶值了。

北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師徐正宇則認(rèn)為，如果出現(xiàn)抵押物價(jià)值降低導(dǎo)致銀行抵押物不足值，且借款人沒有按銀行要求補(bǔ)足抵押物，銀行可以按照合同約定要求借款人一次性償還本息及相關(guān)費(fèi)用或按照法定程序?qū)Φ盅何镞M(jìn)行拍賣、變賣。

但房?jī)r(jià)是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，在訴訟過程中，房?jī)r(jià)可能恢復(fù)至原有水平甚至大幅上漲，在實(shí)踐中，銀行對(duì)個(gè)人購房按揭貸款，極少主張這一權(quán)利。此外，如果借款人認(rèn)為這些條款是銀行重復(fù)使用的格式文本，沒有用顯著提醒或解釋的方式來引起合同簽訂者注意，可以向司法機(jī)關(guān)主張?jiān)摋l款無效。當(dāng)然，在司法機(jī)關(guān)認(rèn)定無效之前，這些條款在形式上依然推定有效，受到法律保護(hù)。抵押人如遇此情形，建議還是以協(xié)商為主，同時(shí)補(bǔ)足擔(dān)保也有多種方式，如增加保證人、增設(shè)保證金、新增抵押物等。

下行的市場(chǎng)

補(bǔ)抵押物事件的發(fā)生與房?jī)r(jià)大幅下降不無關(guān)系。王先生購買房產(chǎn)的增城區(qū)為廣州外圍區(qū)域，近一年房?jī)r(jià)下跌幅度明顯。一位當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2022年初，增城區(qū)大部分板塊的新房?jī)r(jià)格均在2萬元/平方米以上，而現(xiàn)在，大部分房源已經(jīng)跌至1字頭，跌幅在4000-6000元/平方米不等。部分板塊的“網(wǎng)紅盤”單價(jià)最高時(shí)曾沖到3.5萬元/平方米以上，現(xiàn)在也回落到3萬元/平方米以下了。

作為廣州的不限購區(qū)域，增城曾吸引了不少剛需置業(yè)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2017年-2021年，增城區(qū)每年新房成交量都超過2萬套，也因此被冠以廣州“東大倉”的稱號(hào)。隨之而來的是，增城區(qū)新房均價(jià)從2017年的不到1.2萬元/平方米一路上漲至2021年接近2.1萬元/平方米。

但從2021年8月開始，增城區(qū)房?jī)r(jià)一路下跌，2022年5月（前半月）增城房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑至1.8萬元/平方米左右，幾乎與2019年房?jī)r(jià)相當(dāng)。也是在當(dāng)年5月，為緩解庫存壓力，增城區(qū)發(fā)起官方購房團(tuán)購，增城區(qū)住建局曾向轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)下發(fā)了一份《關(guān)于組織開展團(tuán)體購房活動(dòng)的函》，鼓勵(lì)地產(chǎn)公司與在增城的大企業(yè)開展團(tuán)購，全區(qū)共有59盤入列。

在四個(gè)一線城市中，除廣州外，深圳樓市同樣下行趨勢(shì)明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，在一線城市中，北京和上海的新房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比仍然保持上漲態(tài)勢(shì)。而廣州和深圳的新房?jī)r(jià)格則持續(xù)下行，廣州新房?jī)r(jià)格同比僅高出0.2%，深圳已經(jīng)回到去年同一價(jià)格水平。

“一些曾經(jīng)熱門板塊的學(xué)區(qū)房跌幅更大，甚至比最高點(diǎn)跌去超過3成。”上述深圳貸款經(jīng)理分析，如果是2020年下半年或2021年年初踩在高位的購房者，如果貸款70%，就可能會(huì)出現(xiàn)房屋跌破了抵押貸款金額的情況。

二手房方面，北京和上海二手房?jī)r(jià)格同比增幅為5.2%和3.5%，而廣州和深圳二手房?jī)r(jià)同比下跌。

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2022年11月，深圳有超40%的房源低于指導(dǎo)價(jià)成交，接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)差值10%以下）房源成交占比高達(dá)85%。從這個(gè)數(shù)據(jù)來看，目前深圳二手房低于或接近參考價(jià)成交已經(jīng)成為常態(tài)。

據(jù)2023年1月3日深圳市住建局公布的最新數(shù)據(jù)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，月均成交僅約1808套。2021年，深圳二手房交易套數(shù)同樣下跌超過50%。也就是說，深圳連續(xù)兩年二手房交易量接近腰斬。

值得注意的是，此前備受矚目的深圳首批可售型人才房銷售同樣“遇冷”。雖然價(jià)格普遍只有同類市場(chǎng)化價(jià)格的6折，但根據(jù)深圳住建局公示的數(shù)據(jù)，截至2022年12月28日19時(shí)選房結(jié)束，第一批次4422套可售人才房中共有1930套房源被選定，其中兩房共1957套，剩余超過一半；三房共2465套，剩余近6成。首批次可售型人才房的6個(gè)項(xiàng)目中，大鵬的安居君蘭灣府是選購率最低的，共選走了23套，選購率僅4%。