經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 12月14日，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“華夏和達(dá)高科REIT”）發(fā)布認(rèn)購(gòu)和配售結(jié)果，通過(guò)戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾投資者發(fā)售等方式完成全部5億份發(fā)售。

從9月14日申報(bào)以來(lái)，華夏和達(dá)高科REIT經(jīng)歷多次補(bǔ)充資料，直到11月28日才注冊(cè)生效；12月7日開始詢價(jià)，12月12日網(wǎng)下及公眾基金份額認(rèn)購(gòu)，由于認(rèn)購(gòu)較為踴躍，當(dāng)天下午就完成了認(rèn)購(gòu)。

華夏和達(dá)高科REIT是國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs上市的醫(yī)藥園區(qū)，也是第十個(gè)REITs上市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，底層資產(chǎn)包括和達(dá)醫(yī)藥谷一期及孵化器兩個(gè)園區(qū)。隨著募資結(jié)束，該支基金將在近期正式上市。

發(fā)行

華夏和達(dá)高科REIT原始權(quán)益人為杭州萬(wàn)海投資管理有限公司、杭州和達(dá)高科技發(fā)展集團(tuán)有限公司，REITs管理人為華夏基金管理有限公司。

華夏和達(dá)高科REIT發(fā)行總額共計(jì)5億份，根據(jù)詢價(jià)結(jié)果，最終將價(jià)格定在2.808元/份，據(jù)此，預(yù)計(jì)最高可募集超過(guò)14億元的資金。

這次華夏和達(dá)高科REIT發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成，其中19家戰(zhàn)略投資者累計(jì)認(rèn)購(gòu)3.15億份，占比達(dá)到63%，戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)比例高也是目前公募REITs普遍特征之一。

此外，96家網(wǎng)下投資者管理的341個(gè)有效報(bào)價(jià)配售對(duì)象累計(jì)認(rèn)購(gòu)額超過(guò)195.88億份，最終確定發(fā)售1.295億份；38397名公眾投資人有效認(rèn)購(gòu)基金份額150.42億份，最終發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.555億份。整體認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到155倍。

自2021年首批公募REITs發(fā)售以來(lái)，每家發(fā)售過(guò)程中都受到投資者追捧。一方面源于首批上市的均為各個(gè)領(lǐng)域相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，無(wú)論盈利能力還是收益能力均有一定的保證；另一方面也因?yàn)楣糝EITs產(chǎn)品發(fā)售，戰(zhàn)略投資人均認(rèn)購(gòu)其中大部分份額，面向市場(chǎng)發(fā)售的份額相對(duì)較少。從已經(jīng)上市的公募REITs來(lái)看，戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)占比均超過(guò)50%。

從投資人來(lái)看，和達(dá)高科認(rèn)購(gòu)了其中31%的份額，萬(wàn)海投資認(rèn)購(gòu)20%份額，和達(dá)高科和萬(wàn)海投資均是原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方。也就是說(shuō)，華夏和達(dá)高科REIT的原始權(quán)益人認(rèn)購(gòu)了超過(guò)一半的份額。

從已經(jīng)發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品來(lái)看，東吳蘇州工業(yè)園REIT的原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)比例達(dá)到40%，博時(shí)招蛇REIT原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)比例32%，建信中關(guān)村REIT的原始權(quán)益關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)比例33%。

也有部分公募REITs產(chǎn)品的原始權(quán)益認(rèn)購(gòu)比例較低，比如華夏合肥高創(chuàng)、國(guó)泰君安東久、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新園等公募REITs的這一比例在20%左右；而華安張江光大園REIT原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)比例只有10%左右。

華夏和達(dá)高科REIT約定認(rèn)購(gòu)時(shí)間為12月12日-13日，但由于認(rèn)購(gòu)較為踴躍，12日當(dāng)天下午15時(shí)就結(jié)束認(rèn)購(gòu)，戰(zhàn)略投資人于13日繳納認(rèn)購(gòu)的款項(xiàng)后，整個(gè)基金的募資就全部結(jié)束，只等上市了。

截至目前，公募REITs產(chǎn)品分為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)及產(chǎn)權(quán)兩個(gè)類別，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)包括污水處理廠、電廠及收費(fèi)公路等。而產(chǎn)權(quán)類主要針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)及租賃性住房等重資產(chǎn)，華夏和達(dá)高科REIT屬于后者。

從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，園區(qū)類資產(chǎn)的公募REITs表現(xiàn)明顯好于其他類別，其中華安張江光大園區(qū)和紅土創(chuàng)新鹽田港自上市以來(lái)漲幅均超過(guò)40%；中金普洛斯、建信中關(guān)村、博時(shí)招蛇、國(guó)泰君安臨港、國(guó)泰君安東久漲幅也超過(guò)30%。

資產(chǎn)

華夏和達(dá)高科REIT的底層資產(chǎn)是位于杭州錢塘新區(qū)的兩個(gè)園區(qū)，其中和達(dá)藥谷一期建筑面積8.5萬(wàn)平方米，于2017年建成并投入運(yùn)營(yíng)；孵化器建筑面積12.4萬(wàn)平方米，一二期分別于2007年和2012年投入運(yùn)營(yíng)。

園區(qū)類資產(chǎn)公募REITs中，包括中關(guān)村、招蛇、臨港園區(qū)、蘇州工業(yè)園、合肥高新等大部分產(chǎn)品，納入的底層資產(chǎn)均為2個(gè)園區(qū)。國(guó)泰君安東久是位于長(zhǎng)三角的4個(gè)園區(qū)，張江高科是1個(gè)園區(qū)。

作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)活躍的城市之一，杭州產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展較為迅速，2021年，存量園區(qū)面積超過(guò)1400萬(wàn)平方米，平均租金保持在1.6-1.9元/平方米/天；2022年預(yù)計(jì)新增220萬(wàn)平方米，整體空置率維持在10%左右。

截至2022年中，和達(dá)藥谷一期園區(qū)共有49名租戶，整體出租率達(dá)到99.5%，其中前10名租戶占比達(dá)到21.16%，租金為1.4元/平方米/天，每年租金增長(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)在3%左右。租金是園區(qū)最重要的收入。

孵化器項(xiàng)目共有311名租戶，前10名租戶占比13.41%，整體出租率不足90%，與和達(dá)藥谷一期有一定差距。租金水平在1.58元/平方米/天，每年租金增幅預(yù)計(jì)在3%左右，與和達(dá)藥谷一期相當(dāng)。

與其他園區(qū)類公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)相比，華夏和達(dá)高科REIT的孵化器項(xiàng)目出租率相對(duì)較低，中關(guān)村、招蛇、臨港、張江、蘇州工業(yè)園、東久等園區(qū)納入公募REITs底層資產(chǎn)的出租率均接近100%。

從租戶構(gòu)成來(lái)看，和達(dá)藥谷一期園區(qū)醫(yī)藥研發(fā)類企業(yè)占比最高，占到26.5%；其次是科技推廣和應(yīng)用服務(wù)，占比25.6%；醫(yī)藥制造企業(yè)和研究和試驗(yàn)發(fā)展占比分別為12.3%和10.4%；配套類占比4.6%。

孵化器項(xiàng)目租戶的集中度更高，科技推廣和應(yīng)用服務(wù)占比32.5%，軟件和信息技術(shù)服務(wù)占比18.7%，批發(fā)和研究試驗(yàn)發(fā)展占比分別為12.1%和11.1%。在租戶業(yè)態(tài)上，不同于和達(dá)藥谷一期主要針對(duì)生物醫(yī)藥，孵化器更側(cè)重互聯(lián)網(wǎng)科技。

相比而言，招商蛇口公募REITs底層資產(chǎn)的萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈的業(yè)態(tài)配比更為一致，新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)合計(jì)占比分別達(dá)到了51.5%和54.8%，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比分別為14.2%和15.4%。

建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)兩個(gè)園區(qū)有69家租戶，其中軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)租賃面積占比達(dá)到53.8%，科技推廣和應(yīng)用服務(wù)占比27.85%，兩者合計(jì)占比超過(guò)八成，這也是園區(qū)類公募REITs租戶業(yè)態(tài)最為集中的產(chǎn)品。

從已經(jīng)發(fā)行上市的園區(qū)類公募REITs來(lái)看，一線城市園區(qū)的業(yè)態(tài)更為集中，比如華安張江光大、建信中關(guān)村的單一類租戶占比均超過(guò)50%；主題類園區(qū)的業(yè)態(tài)比綜合性園區(qū)集中，比如建信中關(guān)村和和達(dá)藥谷一期主業(yè)態(tài)占比均超過(guò)50%。

收益

華夏和達(dá)高科REIT底層資產(chǎn)兩個(gè)園區(qū)的收入來(lái)源有租金、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)等等，其中租金是主要收入。

從2019年到2021年，華夏和達(dá)高科REIT旗下兩個(gè)園區(qū)的營(yíng)業(yè)收入分別為1.02億元、0.95億元和1.23億元，其中租金收入分別為0.82億元、0.68億元和0.93億元，占比均超過(guò)了七成。

2022年上半年，華夏和達(dá)高科REIT兩個(gè)園區(qū)的營(yíng)業(yè)收入為0.43億元，其中租金收入為0.28億元，租金收入占比降至65%。主要受疫情影響，兩個(gè)園區(qū)的出租率或租金收繳率下降所致。

從利潤(rùn)上來(lái)看，2019年到2021年，兩個(gè)園區(qū)的凈利潤(rùn)合計(jì)為114.8萬(wàn)元、-670.2萬(wàn)元和1732.7萬(wàn)元。2022年上半年的凈利潤(rùn)虧損額度達(dá)到了1034.3萬(wàn)元。收入減少是造成虧損的主要原因。

從同類園區(qū)資產(chǎn)來(lái)看，2022年上半年?duì)I收普遍出現(xiàn)下降，國(guó)泰君安東久、華夏合肥高新和國(guó)泰君安臨港等營(yíng)收同比跌幅均超過(guò)70%；但從利潤(rùn)上看，出現(xiàn)虧損的只有華安張江光大園區(qū)和華夏和達(dá)高科。

從華夏和達(dá)高科REIT底層資產(chǎn)兩個(gè)園區(qū)來(lái)看，2022年上半年，和達(dá)藥谷一期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)241億元，虧損主要發(fā)生在孵化器項(xiàng)目上，由于出租率持續(xù)下滑，加上租金減免較多，最終導(dǎo)致收入大幅下滑和虧損。

華夏和達(dá)高科REIT的募集說(shuō)明書顯示，2022年上半年孵化器營(yíng)收1772.98萬(wàn)元，而營(yíng)業(yè)成本達(dá)到1897.67萬(wàn)元，加上1250.46萬(wàn)元的財(cái)務(wù)成本，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損達(dá)到1275.62萬(wàn)元，創(chuàng)下同期虧損紀(jì)錄。

實(shí)際上，孵化器項(xiàng)目一直處于虧損狀態(tài)，2019年虧損1018萬(wàn)元，2020年虧損1834萬(wàn)元，2021年虧損250萬(wàn)元。孵化器項(xiàng)目虧損背后除了營(yíng)收下降外，一個(gè)重要原因是財(cái)務(wù)成本較高，同期和達(dá)藥谷一期財(cái)務(wù)成本402萬(wàn)元，不到孵化器的三分之一。

在已經(jīng)上市的園區(qū)類公募REITs中，華夏和達(dá)高科REIT底層資產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本是最高的，2022年上半年，博時(shí)招蛇的財(cái)務(wù)成本是668.7萬(wàn)元，國(guó)泰君安東久是818.24萬(wàn)元（一季度數(shù)據(jù)），東吳蘇州工業(yè)園、華安張江、建信中關(guān)村等財(cái)務(wù)成本幾乎為零。

2022年8月，為了替換原有貸款，孵化器項(xiàng)目從興業(yè)銀行杭州分行獲得3.87億元貸款，年華利率為3.2%，和達(dá)藥谷一期以同樣利率向興業(yè)銀行貸款1.83億元。兩筆貸款期限均為15年，興業(yè)銀行為華夏和達(dá)高科REIT的托管行。

招募說(shuō)明顯示，華夏和達(dá)高科REIT的2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流余額預(yù)計(jì)為-2278萬(wàn)元，可供分配的金額為965萬(wàn)元，分配率4.53%；2023年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金可以達(dá)到6926萬(wàn)元，可供分配的金額5925萬(wàn)元，分配率4.64%。

從已經(jīng)上市公募REITs可供分配金額來(lái)看，2022年上半年，建信中關(guān)村為7793萬(wàn)元，東吳蘇州工業(yè)園為5244萬(wàn)元，華安張江光大為3357萬(wàn)元，博時(shí)招蛇為2882萬(wàn)元。