張雅楠/文 11月8日，300億元的建信住房租賃基金正式落地。該基金通過(guò)投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。目前已與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協(xié)議，并簽署首批十余個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議。

這一基金為二十大提出的租購(gòu)并舉開(kāi)了個(gè)好頭，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的租賃市場(chǎng)發(fā)展都有著鮮明的信號(hào)意義。

基金的設(shè)立目標(biāo)明確，是為了增加市場(chǎng)化的租賃住房供給。

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的租賃住房供給有兩大來(lái)源：一是用于保障城市中低收入人群的公租房、廉租房等政策性住房，由政府提供，保障等級(jí)高，但覆蓋面相對(duì)較??；二是來(lái)自私人業(yè)主方的住宅，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)提供給城市中大多數(shù)租房人群，覆蓋面廣，市場(chǎng)化程度高，但也存在租賃規(guī)則混亂的情況。

從現(xiàn)實(shí)情況以及未來(lái)發(fā)展看，這兩種主要的租賃住房供給，并不足以有效滿足城市里的租房需求。要讓租房群體能夠安心地租房，還需要有實(shí)力的B端租賃住房機(jī)構(gòu)提供管理更規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量更優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)品類型更豐富的租賃住房。

此前的長(zhǎng)租公寓是一個(gè)嘗試，但因?yàn)槿狈Πń鹑谫Y源在內(nèi)的商業(yè)模式的打通，最終基本上以“爆雷”的方式慘痛退場(chǎng)。

現(xiàn)在，租賃市場(chǎng)“投融管退”的頂層設(shè)計(jì)藍(lán)圖逐漸清晰，在“管”的環(huán)節(jié)中，經(jīng)歷過(guò)此前長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，市場(chǎng)上開(kāi)始形成了一些具有管理能力的機(jī)構(gòu)；而在“退”的環(huán)節(jié)，中國(guó)版的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)將底層資產(chǎn)擴(kuò)圍到了保租房領(lǐng)域，為資產(chǎn)退出提供了條件。

但在前段的“投融”環(huán)節(jié)，此前的基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，萬(wàn)科、龍湖、旭輝等有較大體量長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的公司，都經(jīng)歷了很長(zhǎng)時(shí)間的投入期，實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流都要花費(fèi)數(shù)年。

在這個(gè)基礎(chǔ)上來(lái)看建信住房租賃基金，它有望在“投融”環(huán)節(jié)給租賃市場(chǎng)帶來(lái)嶄新的氣象，一個(gè)行業(yè)的發(fā)展成熟，一定是專業(yè)的分工越來(lái)越清晰明確，市場(chǎng)判斷，隨著建信住房租賃基金的落地，未來(lái)或有更大規(guī)模資金進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域。一方面，通過(guò)和地方政府合作設(shè)立地方子基金可能撬動(dòng)更多資金；另一方面，建行的示范作用或帶動(dòng)更多金融機(jī)構(gòu)跟進(jìn)嘗試，專業(yè)化金融機(jī)構(gòu)有望在租賃市場(chǎng)發(fā)揮真正的效用。

除了對(duì)租賃市場(chǎng)有著積極意義，對(duì)當(dāng)前仍舊低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，該基金通過(guò)投資房地產(chǎn)存量資產(chǎn)改造為租賃住房，對(duì)盤活存量、降低樓盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)、紓困房企，改善目前房地產(chǎn)的循環(huán)，也有著積極意義。