經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 丁文婷 穩(wěn)樓市政策步履不停。

繼央行、銀保監(jiān)會發(fā)布局部降低首套房貸利率后，9月30日，財政部、稅務(wù)總局兩部委再推居民換房退個稅利好。

根據(jù)《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》（以下簡稱“財稅第30號文”），在10月1日至2023年12月31日期間，居民賣出現(xiàn)有住房并在1年內(nèi)新買一套住房的，可退還現(xiàn)住房已繳納的個稅。

能省多少錢？

各地現(xiàn)行二手房交易個人所得稅政策不同，多數(shù)城市按照購房全款的1%-2%征收，北京、蘭州等地按照二手房購入和賣出差價的20%計算，若稅務(wù)系統(tǒng)不能調(diào)出原始購買價（一般為公房），則按1%計征；滿五唯一免征。

“財稅第30號文”寫明：新購房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，已繳納的個稅全部退還；反之則按新購房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳個稅。

一位資深北京房產(chǎn)中介解釋，假設(shè)現(xiàn)住房800萬元購入，在滿五不唯一的情況下以1000萬元賣出，差價為200萬元，算下來賣方應(yīng)繳納的個稅為40萬元。若1年內(nèi)購買一套房，退稅分三種情況：一是新購房為滿五不唯一且總價更高的二手房，退還已繳個稅，再繳新購房的稅，降低換房成本；二是新購總價更高的滿五唯一二手房或新房，全額退已繳個稅；三是新購房總價更低，所退稅按比例打折。

政策通過退稅鼓勵置換，該北京房產(chǎn)中介依據(jù)多年從業(yè)經(jīng)驗補充說明，北京市場的多數(shù)客戶在同等區(qū)域內(nèi)換房，需增加購房成本，否則賣房再按現(xiàn)價買一套，會越換越小，因此，他認(rèn)為這一政策有利于降低剛改、改善型客戶換房成本，并精準(zhǔn)利好以下人群：現(xiàn)住房持有5年以內(nèi)、將買更貴的新房，或買滿五唯一二手房的客戶。

但需要注意的是，賣出滿五不唯一房子時，個稅的收費對象理應(yīng)為賣房人，但在賣方市場下，實際多由買家承擔(dān)，因此，賣一買一退個稅，對賣房人的實際利好并不明顯。

兩道“防火墻”

一位地方住建系統(tǒng)官員指出，“財稅第30號文”設(shè)置了兩道“防火墻”：一是賣與買的兩套房應(yīng)在同一城市，這是防止客戶退了一地的稅，去買了另一城市的房子，即就地?fù)Q房、精準(zhǔn)指向本地區(qū)剛改；二是產(chǎn)權(quán)人須直接相關(guān)，此舉意在防止另一種情況：A賣現(xiàn)房，和欲購新房的B商量由其去新買房，二者串聯(lián)交易來套取退稅。

比起另一種降低交易成本的方式——直接減免交易稅、給購房補貼，“財稅第30號文”要求居民需在一年內(nèi)完成賣與買的交易，才有資格退稅，既通過減少交易成本，提升換房流通頻率的同時，又封堵套現(xiàn)可能性。

對此，另一位副省級地方政府官員認(rèn)為該政策“有比沒有強”，但相比動輒數(shù)百萬或千萬級的購房款，省去數(shù)萬元的稅費，屬于“買雞送醬油”。政策或有窗口期，但不會迎來全國性換房潮。

政策風(fēng)吹向改善需求

前述地方住建系統(tǒng)官員指出，今年以來，除北上廣深外，各地持續(xù)松綁調(diào)控，主要思路之一是降低剛需客群購房門檻，如公積金比例或首付比例等，讓居民加杠桿買房，但第三季度全國銷售數(shù)據(jù)持續(xù)疲軟，這說明“剛需已經(jīng)刺激不動了”，到了第四季度，應(yīng)讓有一定資產(chǎn)且改善需求的家庭有序加杠桿。而不干預(yù)調(diào)控豪宅市場，即是某種程度的放松，如限價放開等。

例如，在剛剛結(jié)束的北京第三輪土拍中，已經(jīng)出現(xiàn)銷售指導(dǎo)價為10.6萬元/平方米的土地。

華東一位房企營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，樓市低迷主要原因在于大眾消費對收入沒有前景和預(yù)期，不敢消費，而不在于一個百分點、幾萬元的稅錢。

從客研層面，每個城市交易活躍的房源類型不一。

某地產(chǎn)央企成都營銷負(fù)責(zé)人透露，從5月底新政以來，剛需客戶主要去買200萬元以下的房源，600萬元以上的豪宅去化出彩，如金茂府等項目開盤即售罄，但300萬-600萬元區(qū)間的改善型客戶屬于“可換可不換”的心理，如果收入預(yù)期或房價上漲預(yù)期不足，多數(shù)人選擇觀望，因此改善型項目去化艱難，退稅政策或能階段性帶動本有意愿換房客戶的需求。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，從上海新房8月份的成交結(jié)構(gòu)看，300萬-500萬的新房占比在30%左右，500萬-700萬新房占到了25%，700萬-900萬和300萬元以內(nèi)的新房都僅占1成左右；而二手房月度成交額在300萬元以內(nèi)的房源能占到總成交量的六成左右。

雖然新房每個月會有小幅波動，但從占比來看，300萬-500萬，以及500萬-700萬的房源始終是市場上成交的大頭，二者加起來超過總成交量的一半。所以從整體來看，上海二手房剛性需求明顯，新房則偏改善為主。“大家都是賣掉了二手房，去買新房，這種置換節(jié)奏在上海還是很明顯的。”盧文曦說。

盧文曦認(rèn)為，在當(dāng)前市場預(yù)期不是特別好的情況下，價格談判時可能出現(xiàn)雙方不愿讓步的情況，退稅機會下，賣方可能愿意讓幾萬塊錢來達(dá)成交易，政策最大的效果應(yīng)該是對現(xiàn)有交易的潤滑作用。

前述央企成都營銷負(fù)責(zé)人表示，退稅政策只是降低交易成本，不擴大客戶基數(shù)，也不降低客戶的支付門檻，救市力度有限。

多位地方政府官員認(rèn)為，退稅政策不會帶來全國換房潮，現(xiàn)行政策遠(yuǎn)不足夠，此時需要強預(yù)期管理，主要是提升兩個預(yù)期：收入預(yù)期和房價上漲預(yù)期。