經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 市場轉(zhuǎn)型在先，政策護(hù)航在后，住房租賃行業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。增加住房供應(yīng)，實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的同時，高品質(zhì)租賃市場也展現(xiàn)出其強(qiáng)大的吸引力。伴隨著住房租賃行業(yè)的迭代升級，多層次住房消費(fèi)格局被“召喚”。

9月26日，由經(jīng)濟(jì)觀察報舉辦的第十二屆（2022）IF·商業(yè)年會啟幕。在商業(yè)年會現(xiàn)場，如何實(shí)現(xiàn)住房租賃市場的平穩(wěn)向好發(fā)展，長租公寓如何與城市的共生、共融，滿足Z時代等不同層次住戶的需求，百瑞紀(jì)副總裁劉海文和睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬作了分享和交流。

以下為主題對話實(shí)錄：

租賃新風(fēng)口

問：房企半年報公布之后，大家又開始關(guān)注一個熱詞，叫租賃社區(qū)，讓我們對長租公寓有了越來越多的關(guān)注。政策支持推動下，長租行業(yè)會有哪些新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)？

劉海文：長租公寓是2019年之前的稱呼；2020年之后，我們把它稱之為租賃住房；2021年開始，我們叫得最多的是保障性租賃住房，其實(shí)都是租房。長租行業(yè)并不是一個新鮮的風(fēng)口，而是一個長期的生意。在過去，我們看到出的政策非常多，但凡是政策出得多的，可能背后問題也比較多。從2021年開始，不管是中央到地方政府到各個部門的規(guī)范性文件，配套措施也是越來越多?？傮w來講，保障性租賃住房也好，長租公寓也好，它是一個可持續(xù)、長久思考和經(jīng)營的事情。

郝炬：長租公寓是大家一直看好的市場，也是國外近幾年不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的一個熱點(diǎn)。在中國，隨著社會的發(fā)展，也有幾個推動力：一是人口流動性加劇，在一二線城市尤為明顯；二是購房門檻增加，新市民和年輕人在買第一套房前還是要租房，需求很大；三是從2018年以后，國家和各地相關(guān)政府對于長租政策一直給予長足支持；四是從去年開始，我們看到金融方面大力推動??雖然現(xiàn)在還有很多實(shí)際問題，對于長租房而言，達(dá)到預(yù)期收益還是有難度的，但目前開了一個好頭。

Z世代的租住新需求

問：長租公寓如何迎接Z世代的到來？我們應(yīng)該做什么調(diào)整？

劉海文：我們的客戶當(dāng)中，有28%是95后，有14%是00后，也就是Z世代占據(jù)了42%，我相信這個比例還會增加。關(guān)于如何跟Z世代客戶溝通，我認(rèn)為主要是產(chǎn)品、服務(wù)。

產(chǎn)品方面，我們做這么多年也發(fā)現(xiàn)，80后、90后、95后確實(shí)不一樣，現(xiàn)在可能喜歡更有個性、更跳躍的風(fēng)格，每個時代不一樣；服務(wù)也是，長租公寓，不管是中小型的公寓還是大型租賃社區(qū)，可能都把社區(qū)活動作為長租公寓跟出租屋

差別的地方，但現(xiàn)在如果還僅僅停留在社區(qū)活動是不夠的。

我們能做什么？分別有大眾共鳴和小眾共鳴。什么叫大眾共鳴？就是你的產(chǎn)品、服務(wù)能夠多一些標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化，而差異化程度更少一些，就容易形成大眾共鳴。在軟裝、配飾、色彩和活動包括線上線下的服務(wù)，可以做個性化、差異化，這就容易形成N個小眾共鳴。

當(dāng)然，還有一個前提，就是我們要低成本去做這個事情，這是最重要的。

我們今天聊Z世代，95后是27歲了，再過5年，他們大部分也都成家了，有一部分人可能自己購買了房子，但一部分人還會租房子住。明顯可以看到，我們原來單一的產(chǎn)品不符合新需求了。這是為什么現(xiàn)在有多產(chǎn)品的集合以及大型租賃社區(qū)，就是做全產(chǎn)品，適合全齡化的客戶。

郝炬：我們接觸到很多年輕人，跟他們交流發(fā)現(xiàn)，他們會有一些很矛盾和很有意思的地方，比如我發(fā)現(xiàn)很多90后、00后是社恐，不太愛跟人打交道，但又希望得到別人的認(rèn)同，不太愿意參加活動，但又喜歡跟他興趣愛好一致的人打交道。

Z世代、90后、00后是互聯(lián)網(wǎng)的原住民，他們對數(shù)字化的要求遠(yuǎn)高于70后、80后，他希望服務(wù)更加智能。在長租公寓里，在做的過程當(dāng)中要兩個平衡：一，要把客戶的需求精準(zhǔn)捕捉提供相應(yīng)的服務(wù)，這非常難，可以增加一些可選擇的主題房，比如進(jìn)去之后增加一面墻就可以做主播，還有寵物、健康達(dá)人的新需求；二，年輕人尋求個性化，在提供個性化服務(wù)過程中產(chǎn)生溢價的同時，尋求成本降低，這需要長租公寓研究出重要的幾個能力：低成本進(jìn)行設(shè)計(jì)，做出高調(diào)性的產(chǎn)品能力；標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)能力，以及數(shù)字化、智能化應(yīng)用。

Z世代對于智能化服務(wù)要求越來越高，他需要一個APP，從選房開始、訂房、辦理入住、辦卡、繳費(fèi)、報修，所有都可以搞定。很多公寓在智能化投入方面非常大，并以此為核心??因?yàn)樾袠I(yè)也在變，投資方、建設(shè)開發(fā)方和資產(chǎn)所有方，加上長租公寓的運(yùn)營方，形成了多方協(xié)同合作的格局。

保租房REITs帶來新機(jī)遇

杜斌：8月底，有三只保障性租賃住房的REITs在滬深兩地同時上市。有了公募REITs之后，這個行業(yè)來說會有哪些變化和新機(jī)會？

劉海文：公募REITs上市可以說是眾望所歸，也是千呼萬喚始出來。租賃住房的投資特性決定了它需要的錢一定是大錢，還不能是小錢，小錢可能就是二房東或者小業(yè)主做的，但現(xiàn)在長租公寓都是大中型項(xiàng)目，所以需要的是大錢；第二，長租公寓需要的是長錢，不能說進(jìn)去三年、兩年、一年就退出來，而需要長周期；第三，它需要投資回報率較穩(wěn)定，同時它又能夠接受回報率比較低，這種錢有沒有？可以說有，也可以說沒有。在社會范疇內(nèi)，個體或者中小企業(yè)的范疇內(nèi)，沒有這種錢，因?yàn)榇蟛糠謧€體對長租行業(yè)不了解，對這個資產(chǎn)不了解，他希望更高的回報，可能能夠承受一定的投資波動。

那在哪里有？實(shí)際上金融資本里有這樣的錢。我們現(xiàn)在其實(shí)處于金融資本過剩的階段，銀行里很多錢是找不到貸款渠道，這些錢從哪里來？就是無數(shù)中小投資人或者個體，沒有好的投資渠道，沒有好的理財產(chǎn)品，所以放到銀行更安全了。

實(shí)際上，保租房就是一個非常好的金融資產(chǎn)池。公募REITs的推出，我覺得從一定程度上解決了兩個問題，我們說一個資產(chǎn)有沒有價值主要取決于兩個要素：一是它的定價邏輯或者定價機(jī)制清不清晰，會不會被認(rèn)可；二是有沒有交易的便利性和流通性。這兩個具備了，我覺得這個資產(chǎn)或者投資就非常好。

公募REITs就是解決這個問題，它讓我們對這個資產(chǎn)的價值具有一定的評估標(biāo)準(zhǔn)和方法，很清晰，并具備了交易的便利性和流通性，以后也許面向個人投資者。

當(dāng)然，有沒有遺憾或者有沒有我們需要更努力的地方？當(dāng)然有，我認(rèn)為如何讓保障性租賃住房，未來成為更多普通大眾或者普通機(jī)構(gòu)可投資的資產(chǎn)池，這很重要。

郝炬：我之前看有關(guān)研究機(jī)構(gòu)研究REITs的投資商和運(yùn)營商最大的痛點(diǎn)，前三個是資產(chǎn)價格太高、合適的資產(chǎn)獲取難度大、難以獲取匹配的長期基金。這是我們做長租公寓的共同難題，至少現(xiàn)在，REITs提供了長期基金的有效來源。當(dāng)然，這如何能夠落到行業(yè)里面，我們還需要具體看。

為什么這么說？如果我們細(xì)分長租市場領(lǐng)域，分散租、長租都有；集中式里有三類：租賃、輕資產(chǎn)合資運(yùn)營和建造運(yùn)營。早期市場化體驗(yàn)主要是第一類，有部分是第二類，現(xiàn)在這個政策支持更多的是后者，以資產(chǎn)為主的。所以，未來對于重資產(chǎn)投入會加大，因?yàn)楝F(xiàn)在正由輕轉(zhuǎn)重，形成了輕重并舉的模式。

反過來，由于大部分租賃性住房的土地政策和相關(guān)政策支持，是從2018年之后才開始，很多是2019年、2020年、2021年陸續(xù)出讓了專用的土地，還有一些是用集體用地，這幾年陸陸續(xù)續(xù)釋放出來，從入市到開始營業(yè)到運(yùn)營成熟，收益達(dá)到REITs的標(biāo)準(zhǔn)，我想還是有難度的，這依然需要重點(diǎn)考慮。

中國房地產(chǎn)市場或者存量市場，包括長租公寓市場都一樣，以前都是一起干，我投錢，我來運(yùn)作，現(xiàn)在資本市場推動，實(shí)際上這兩年已經(jīng)越來越明確，之前大部分是用現(xiàn)金流發(fā)一個類REITs產(chǎn)品或者是抵押貸款的產(chǎn)品，現(xiàn)在這個行業(yè)已經(jīng)形成了長租公寓資產(chǎn)，我建好了，專門請運(yùn)營商來運(yùn)營，運(yùn)營資產(chǎn)到位之后，中間投資商、資本方還會介入，發(fā)行REITs之后有可能是機(jī)構(gòu)投資商或者是個人投資者。我想這個圈才真正形成了，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，這才是更合理的生態(tài)。

最后，REITs類產(chǎn)品對整個房地產(chǎn)行業(yè)、長租領(lǐng)域而言，我覺得是很重要的政策導(dǎo)向，就是長租公寓成為了中央政府和地方政府需要重點(diǎn)解決的問題，后者會大力支持，但同時我們也有一個預(yù)見，就是這個市場主要還是集中在一線城市和核心二線城市，長租企業(yè)之前的難日子可能還會延續(xù)一段時間，但未來在政策和金融推動之下，一定會迎來新的春天。