經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 在當(dāng)前市場(chǎng)商業(yè)存量較大，空置率相對(duì)較高的情況下，如何進(jìn)行資產(chǎn)盤活，通過(guò)運(yùn)營(yíng)為資產(chǎn)增值？

9月26日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第十二屆（2022）IF·商業(yè)年會(huì)上，漢博商業(yè)副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理譚立城發(fā)表了題為《賦能突圍——市場(chǎng)商業(yè)存量資產(chǎn)升級(jí)改造》的主題演講。譚立城介紹了商業(yè)存量資產(chǎn)的盤活路徑和邏輯，并以案例的方式分享了漢博商業(yè)在做資產(chǎn)處理時(shí)的工作方式和邏輯。

以下根據(jù)譚立城演講整理：

根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，全國(guó)368個(gè)城市中，已開業(yè)的購(gòu)物中心有5387個(gè)，總的商業(yè)體量超過(guò)4.6億平方米，計(jì)劃今年還會(huì)新開895個(gè)購(gòu)物中心。

在中國(guó)，急需改造的存量物業(yè)體量超過(guò)了1億平方米，主要集中在北上廣深這四個(gè)一線城市。廣州在2012年的商業(yè)存量是204萬(wàn)平方米，到2022年新增了近489萬(wàn)平方米。全廣州市零售物業(yè)平均空置率為14.1%，相對(duì)是比較高的。

在我看來(lái)，資產(chǎn)盤活路徑和邏輯很簡(jiǎn)單，就像黑石做不動(dòng)資產(chǎn)投資的邏輯，就是定位、改造、招商運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤活增值。

若運(yùn)營(yíng)端跟存量商業(yè)的資方進(jìn)行對(duì)接時(shí)，首先是進(jìn)行項(xiàng)目的重新定位，再按照定位做量身改造，最后通過(guò)招商和運(yùn)營(yíng)，做資產(chǎn)盤活和增值。

近年來(lái)，我們接觸了不少投資人，在市場(chǎng)下行的環(huán)境里，很多投資人都有投資的欲望，但他們的兩個(gè)痛點(diǎn)在于：這個(gè)資產(chǎn)到底值多少錢，以及買了這個(gè)資產(chǎn)之后誰(shuí)能真正幫我實(shí)現(xiàn)想要的投資回報(bào)率。

我用一個(gè)具體的案例來(lái)介紹我們做資產(chǎn)處理時(shí)的工作方式和邏輯。我們目前在廣州有個(gè)項(xiàng)目，今年5月底接了場(chǎng)地后，計(jì)劃在今年12月底進(jìn)行重新改造和開業(yè)。

這個(gè)物業(yè)已經(jīng)有20年的時(shí)間了，里面所有的物業(yè)機(jī)電都極度老化，我們?cè)诮邮忠粋€(gè)資產(chǎn)時(shí)，非常重要的工作是做現(xiàn)場(chǎng)工程勘察，因?yàn)椴痪邆洳惋嫻δ軛l件的物業(yè)，在如今的市場(chǎng)資產(chǎn)已經(jīng)大幅貶值了，而這個(gè)項(xiàng)目雖然是一個(gè)老物業(yè)，但它在20年前已經(jīng)預(yù)留了直通塔樓屋頂?shù)呐艧煹馈?/p>

我們?yōu)槭裁匆獙?duì)中央空調(diào)、手扶電梯和高低壓配電房等都進(jìn)行工程勘察？因?yàn)樗鼈兌寂c未來(lái)的投資成本息息相關(guān)。我們把這個(gè)項(xiàng)目幾乎所有的空調(diào)都換掉了，這些都是成本。

做了詳盡的工程勘察之后，要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行新定位。這個(gè)定位和所有投入、招商，包括后期運(yùn)營(yíng)都有關(guān)。工程勘察決定了我們的前期改造投入，招商定位決定了項(xiàng)目引入的品牌、租金定價(jià)。

投資回報(bào)方面，同樣要拿到8個(gè)點(diǎn)的回報(bào)，在市場(chǎng)租金相對(duì)穩(wěn)定的情況下，投入越少，回報(bào)周期就越短，投資回報(bào)率也就越高，這個(gè)邏輯非常簡(jiǎn)單。

如果投資改造，受到預(yù)算限制，做出來(lái)的是一個(gè)很普通定位的產(chǎn)品，可能它的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)減弱。這種情況下是加大投資還是不加大投資，就取決于未來(lái)我們的預(yù)算和給投資人的希望。

所以我們投資做預(yù)算基本會(huì)做10年、20年，但最重要的，其實(shí)是前三年的市場(chǎng)周期，這也與我們首年的租金定價(jià)有關(guān)，所以在首年的租金定價(jià)上，我們會(huì)通過(guò)對(duì)周邊1至1.5公里內(nèi)，同等規(guī)模、類型商場(chǎng)的全樓層租金進(jìn)行多維度的分析，來(lái)確定我們首層的租金。這就是我們很簡(jiǎn)單的一個(gè)邏輯。

做商業(yè)不僅僅是做招商的事情，很多項(xiàng)目的成功都在于招商之外的合作。我們?cè)谠械纳虘衾镎业届`感，從整個(gè)后期改造空間設(shè)計(jì)里找到靈感，從營(yíng)銷活動(dòng)里找到靈感，找靈感的過(guò)程中，也在不停反思我們的商業(yè)定位。

和十年前的商業(yè)相比，現(xiàn)在的商業(yè)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。十年前，我們解決了功能就基本上贏了一半，但現(xiàn)在解決功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我們更多時(shí)間和精力要放在迎合當(dāng)代年輕人的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)方式上。

所以我們看到很多商業(yè)經(jīng)常在小紅書、抖音等有很大流量的地方去做營(yíng)銷活動(dòng)，同時(shí)也會(huì)做社群。我覺得一定先要把社群玩好，才能把商業(yè)這個(gè)事情玩好，所以我們每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)建5-10個(gè)500人的大群，很多營(yíng)銷活動(dòng)都在社群里面。

商業(yè)其實(shí)有幾個(gè)核心邏輯，肯定不能夠忽略流量，但從會(huì)員到流量的黏性在哪里？不同公司有不同的基因，在這件事情上的體驗(yàn)不一樣，但我們一定要強(qiáng)調(diào)黏性，對(duì)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，重要的是復(fù)購(gòu)率。

做商業(yè)這么多年，我們還是要不忘初心，方得始終。如何對(duì)待消費(fèi)者，消費(fèi)者就會(huì)如何對(duì)待你。我們要讓所有消費(fèi)者，懷著奔赴一場(chǎng)約會(huì)的心態(tài)：去的時(shí)候有期待，在的時(shí)候有驚喜，走的時(shí)候有留戀。所以我們做商業(yè)很簡(jiǎn)單，如何用最真誠(chéng)的心感動(dòng)消費(fèi)者，讓消費(fèi)者真正愛上你，就是我們的初心。