（圖片來源：東方IC）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見習(xí)記者 符小茵 E棟樓頂那套復(fù)式花園房在2021年11月25日拍出去后，引發(fā)了小區(qū)里一陣轟動(dòng)。京東法拍網(wǎng)上顯示，該套位于深圳南山區(qū)的房子面積將近230平方米，二拍成交價(jià)775萬(wàn)元，折算下來，均價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米，而該小區(qū)的政府指導(dǎo)單價(jià)是5.3萬(wàn)元/平方米，單看成交單價(jià)，相當(dāng)于打了6.4折。

這個(gè)成交價(jià)出乎包括許鵬在內(nèi)的很多小區(qū)業(yè)主的意料，甚至如果提前知道這個(gè)拍賣公告，許鵬也會(huì)想辦法湊資參與競(jìng)拍，“相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)便宜了近一半，確實(shí)太劃算了”。

像許鵬一樣，不少競(jìng)拍者被法拍房二拍最多低于評(píng)估價(jià)40%的起拍價(jià)吸引。

法拍房市場(chǎng)的規(guī)模在翻倍。阿里法拍平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，過去五年，全國(guó)每年掛拍的住宅用房數(shù)量由18.6萬(wàn)套增加至34萬(wàn)套，翻了將近一倍。截至目前，全國(guó)法拍房的拍賣總量已超過150萬(wàn)套，超過30個(gè)省市近3500家法院通過阿里司法拍賣平臺(tái)進(jìn)行涉訴財(cái)產(chǎn)處置。

8折買房

2021年8月，許鵬自己操刀順利以底價(jià)拍下了一套位于深圳南山區(qū)的小戶型房子，房子面積接近60平方米，成交價(jià)176萬(wàn)元，比評(píng)估價(jià)少了43萬(wàn)元，相當(dāng)于8折買房。

許鵬從事法律行業(yè)十多年，對(duì)法拍房早有了解，不過遲遲沒有下手也是因?yàn)槠渲谐錆M許多不可控的風(fēng)險(xiǎn)因素，包括標(biāo)的物情況不詳、可能潛藏高昂稅費(fèi)、難以收房。他將早期的法拍房競(jìng)拍稱之為一種投機(jī)，因?yàn)榻Y(jié)果好壞基本上靠運(yùn)氣。

直到2019年，廣東省高級(jí)人民法院對(duì)法拍房移交過程中強(qiáng)制清場(chǎng)的方法和程序做出了進(jìn)一步的司法解釋后，許鵬開始感覺法拍房的不確定因素在降低，在此基礎(chǔ)上，意向競(jìng)拍者有能力對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)估、分析以及化解。

進(jìn)一步，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）第二十七條也明確，法院應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人。司法解釋的完善，加之價(jià)格上的優(yōu)惠，許鵬著手留意法拍房市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。

他看中的這套位于中心區(qū)的法拍房已經(jīng)進(jìn)入二拍階段，因此起拍價(jià)在評(píng)估價(jià)219萬(wàn)元的基礎(chǔ)上折讓了近20%。而該套房子的市場(chǎng)價(jià)其實(shí)已經(jīng)達(dá)到300萬(wàn)元，以市場(chǎng)價(jià)作為參考，相當(dāng)于打了6折。若以二拍底價(jià)成交，后期即便加上增值稅、契稅等近30萬(wàn)的費(fèi)用，許鵬入手的這套房子還是比市面價(jià)低了將近三成。

瀚海數(shù)據(jù)研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，八成購(gòu)房者選擇法拍房是因?yàn)槠鋬r(jià)格優(yōu)勢(shì)。

不過這套房子也并非毫無(wú)瑕疵：房子內(nèi)部經(jīng)過改造變成了酒店中的客房，如果想要恢復(fù)原狀需要與其他幾位業(yè)主協(xié)商，因此許鵬目前只能繼續(xù)將房子出租給酒店使用。

至于租期結(jié)束后怎么辦，許鵬暫時(shí)也沒有頭緒，“價(jià)格挺便宜，但它確實(shí)也是復(fù)雜”。不過，在競(jìng)拍前，許鵬對(duì)房子的這一遺留問題已有了解，一番評(píng)估之后，他認(rèn)為收益還是遠(yuǎn)高于風(fēng)險(xiǎn)，值得買入。

不限購(gòu)則是高林關(guān)注上海法拍房的主因，2018年，高林工作調(diào)動(dòng)至上海，按照當(dāng)時(shí)的限購(gòu)政策，他起碼要等到2022年才有購(gòu)房資格，因此，競(jìng)買法拍房成為他在上海安家的突破口。

高林先是綜合手頭資金、可貸款額度、通勤距離圈定了可選擇范圍和戶型大小。大致方向確定之后就是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，高林表現(xiàn)得頗為謹(jǐn)慎，他會(huì)仔細(xì)研讀司法拍賣網(wǎng)站上公示的標(biāo)的物情況，還專門委托了不良資產(chǎn)經(jīng)理人幫自己全程跟進(jìn)拍賣事宜，確定了意向標(biāo)的物后，他也專程去現(xiàn)場(chǎng)勘查了一番。

最后他以底價(jià)成交了一套內(nèi)環(huán)的小戶型，300多萬(wàn)元的成交價(jià)相比市場(chǎng)價(jià)，折價(jià)約20%。不過，房子最大的麻煩在于原戶主一家還未搬走。這個(gè)被不少競(jìng)買人視為高風(fēng)險(xiǎn)的因素，在高林看來，恰恰是“撿漏”的好機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@意味著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)大大減少。另一方面，高林在盡調(diào)環(huán)節(jié)與原戶主做了詳細(xì)溝通，了解到原戶主的訴求后，他將此風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為可控。成功拍下后，高林與原戶主做了一個(gè)交換，他以10萬(wàn)元換取了對(duì)方的盡早騰房以及配合過戶，而配合過戶收取的稅費(fèi)是1%，遠(yuǎn)低于強(qiáng)制過戶的3%。

嘗到甜頭之后，高林向朋友分享了他的“攻略”。不過，高林成功“上車”后不久，2021年1月，上海啟動(dòng)了法拍房限購(gòu)程序。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》，2022年起，法拍房全部納入當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策范圍。

中介平臺(tái)

新房賣不動(dòng)之后，楊肖2020年從一家頭部地產(chǎn)代理公司跳槽到了同城一家專注法拍房市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資公司。

從新房中介到法拍房中介，楊肖的工作中多了一項(xiàng)要求：風(fēng)險(xiǎn)把控，包括前期對(duì)房源進(jìn)行背景調(diào)查、中期輔助競(jìng)拍、后期完成清場(chǎng)收尾。不過，對(duì)于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜或者收房成本太高的法拍房，楊肖同樣沒有把握，這時(shí)他也只能坦誠(chéng)勸退客戶。

另一種會(huì)勸退客戶的情況是熱門房源，“地段好、學(xué)區(qū)好，還是二拍的房子，所有人都盯著想拍，競(jìng)價(jià)肯定會(huì)很高的。”楊肖說。跳槽之后，他發(fā)現(xiàn)，不少頭部地產(chǎn)代理公司也開始布局法拍房市場(chǎng)了。

某熱門找房APP首頁(yè)就已經(jīng)接入了法拍房頻道。點(diǎn)擊進(jìn)法拍房專屬頁(yè)面，如同搜索新房二手房源一樣，用戶可以根據(jù)區(qū)域、價(jià)格等指標(biāo)篩選房源，此外，新增指標(biāo)還包括是否高于指導(dǎo)價(jià)以及處于何種拍賣階段。

法拍房源依次陳列在界面上，展示信息包括房子位置、學(xué)區(qū)、面積、起拍價(jià)、指導(dǎo)價(jià)以及處于何種拍賣狀態(tài)，用戶可以直觀看到指導(dǎo)價(jià)與起拍價(jià)之間的差額，其中大部分法拍房的起拍價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)。

另一頭部地產(chǎn)代理平臺(tái)上雖然沒有法拍房資訊的相關(guān)入口，但是通過平臺(tái)客服的轉(zhuǎn)接，還是可以獲得相關(guān)中介服務(wù)。其中某法拍中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這項(xiàng)服務(wù)最初只對(duì)內(nèi)，近兩三年才正式開始對(duì)外。

針對(duì)法拍房存在無(wú)法順利交房的風(fēng)險(xiǎn)，該頭部地產(chǎn)代理平臺(tái)的中介甚至給出了兜底服務(wù)的承諾，稱如果半年內(nèi)沒有交付，將賠付所有租金，如果三年內(nèi)無(wú)法交付，他們則回購(gòu)。據(jù)了解，目前法拍房中介一般會(huì)收取成交價(jià)的1%~3%作為服務(wù)費(fèi)。

與新房二手房一樣，法拍房隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)波動(dòng)。楊肖告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，過去一年，深圳法拍房市場(chǎng)也經(jīng)歷了從火爆到冰點(diǎn)，再回暖的階段，尤其是大學(xué)區(qū)政策推出的八月份，他曾親歷一天之內(nèi)所有掛牌房源都流拍的情況。

房源來自哪里？

阿里法拍平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，過去五年，全國(guó)每年掛拍的住宅用房數(shù)量由18.6萬(wàn)套增加至34萬(wàn)套，翻了將近一倍，其中2021年掛拍住宅用房數(shù)量同比增長(zhǎng)17%。四個(gè)一線城市中，2021年廣州掛拍法拍房數(shù)量最多，超過3200套，同比增幅接近35%。

除了疫情期間延緩辦理的案件積壓導(dǎo)致數(shù)量增加，深圳市不良資產(chǎn)處置協(xié)會(huì)法拍房板塊負(fù)責(zé)人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)情況是導(dǎo)致2021年法拍房掛拍量明顯增加的主因，考慮到案件審結(jié)需要1-2年的周期，該負(fù)責(zé)人預(yù)估2022年掛拍的房子數(shù)量會(huì)更多。

逾期還款則是導(dǎo)致抵押房產(chǎn)被掛拍的主要原因。上述負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，從逾期主體上來看，中小企業(yè)占比最大；從逾期金額上來看，開發(fā)商以及上下游相關(guān)企業(yè)比如建筑商、建材商的逾期金額最大。另外一個(gè)密集發(fā)生逾期的行業(yè)是防疫物料生產(chǎn)企業(yè)。

“今年我們遇到很多這樣的企業(yè)，購(gòu)置了大量的設(shè)備，組織了很多人員搞口罩、恒溫槍生產(chǎn)，但后發(fā)的企業(yè)幾乎都倒閉了，（繼而抵押的）房產(chǎn)被拍賣。”上述負(fù)責(zé)人說。

不良資產(chǎn)領(lǐng)域資深從業(yè)者方可告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，今年下半年開始，他明顯感覺到銀行層面放出的債權(quán)數(shù)量有所增加，預(yù)估相較往年增加了將近30%，其中對(duì)公資產(chǎn)的債權(quán)數(shù)量最多，這意味著企業(yè)違約數(shù)量在上升，而違約企業(yè)當(dāng)中不乏爆雷房企及其上下游企業(yè)。

上述深圳市不良資產(chǎn)處置協(xié)會(huì)人士認(rèn)為過度運(yùn)用杠桿是中小企業(yè)密集逾期的原因之一，“中小企業(yè)做實(shí)體，但肯定也有不動(dòng)產(chǎn)，也有不動(dòng)產(chǎn)做杠桿”，隨著深圳“2.8”二手房指導(dǎo)價(jià)新政執(zhí)行，房產(chǎn)泡沫被擠壓，三四月份以后，中小企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)大規(guī)模逾期。

方可則認(rèn)為，融資難是中小企業(yè)逾期增加的主要原因，包括他接觸到的許多個(gè)貸斷供的情況，貸款人抵押房產(chǎn)的初衷就是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)騰挪現(xiàn)金。

（應(yīng)采訪者要求，許鵬、高林、楊肖、方可皆為化名）