圖片來源：受訪者供圖

經(jīng)濟觀察報 記者 程璐洋 疫情后，所有商業(yè)地產(chǎn)類型中，倉儲物流園區(qū)是恢復最快的之一，熱度直接體現(xiàn)在資本的追逐上。

1月，黑石40.62億元收購富力廣州國際機場綜合物流園70%股權。6月，凱德向中國平安人壽保險出售位于中國的6個來福士資產(chǎn)組合的部分股權，回收資本超96億元，表示下一步投資重點涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。

5月31日，中國首批公募基礎設施REITs發(fā)行，中金普洛斯REIT作為上交所首支倉儲物流類基礎設施公募REITs，于6月21日上市。

物流行業(yè)的發(fā)展，除了疫情帶來的直接影響，更大的背景來源于過去十年，中國電子商務的巨大浪潮。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年，社會物流總額年復合增速約為9.53%，北京、上海、廣州等一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%-8%，高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%。

關注物流行業(yè)，無法忽視普洛斯的身影。作為另類資產(chǎn)投資管理機構,普洛斯在中國68個地區(qū)市場，投資、開發(fā)和管理著400多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎設施，在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模達720億美元。

2016年，普洛斯中國資產(chǎn)服務運營平臺ASP（以下簡稱“ASP”）成立，作為普洛斯的業(yè)務平臺之一，在“募投管（創(chuàng)）退”業(yè)務周期中負責“管”。ASP圍繞園區(qū)場景，提供資產(chǎn)生命周期各個階段的管理服務，從規(guī)劃設計、建設工程、運營管理、招商租賃到產(chǎn)品與增值服務，運用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、機器人和大數(shù)據(jù)技術，提升運營效率和服務水準，對資產(chǎn)進行一系列數(shù)字化、智能化升級。

目前，ASP作為物流及工業(yè)設施管理服務平臺，管理的園區(qū)數(shù)量超過500個，管理園區(qū)面積超過4000萬平方米，服務客戶超過3000家。

9月上旬，經(jīng)濟觀察報獨家專訪ASP董事長及首席執(zhí)行官莫志明，討論ASP的核心能力，以及正在關注的行業(yè)方向。

普洛斯中國資產(chǎn)服務運營平臺（ASP）董事長及首席執(zhí)行官莫志明 受訪者供圖

莫志明曾任普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁。在研究報告中，倉儲物流被視為一個行業(yè)，但和莫志明溝通會發(fā)現(xiàn)，物流基礎設施、物流資產(chǎn)管理，在他們的語境中早已被厘清。而分工細化，通常是一個行業(yè)越發(fā)成熟的必然過程。

關于ASP

經(jīng)濟觀察報：為什么在五年前選擇成立ASP，當時的倉儲物流市場處于什么階段？

莫志明：主要是普洛斯看到資產(chǎn)管理加增值服務的發(fā)展空間很大，所以ASP主要做資產(chǎn)管理。以前大家看物流的資產(chǎn)管理，只是基礎的物業(yè)管理，很多都外包，看作成本，沒有看清楚運營和管理的重要性，其實物業(yè)管理只是其中一部分。

普洛斯開發(fā)的資產(chǎn)主要和物流工業(yè)相關，開發(fā)后長期持有，所以一直非常重視投后的資產(chǎn)管理和運營。幾年前，我們看到投后有很大的發(fā)展空間，簡單說，希望資產(chǎn)不斷產(chǎn)生營收、增值。增值是兩個原因，一個是營收，就是租金和各方面的服務，另一方面是資產(chǎn)本身估值,實際上，估值主要還是看營收.所以怎么運營，產(chǎn)生什么營收，租金也好，其他增值服務也好，都很重要。

增值服務方面，客戶的新需求大部分跟科技智能化設備相關，那些東西都在資產(chǎn)的場景里發(fā)生，場景如果管理不好，其他東西就很難出現(xiàn)。所以高大上的事不能脫離基礎運營，基礎做好，疊加一些增值服務，慢慢形成組合。

物流園區(qū)也可以拎包入住，就像你去五星級酒店，入住之前就知道設施設備、軟硬件都已經(jīng)安裝調試好。5年前我們就看到這樣的資產(chǎn)管理未來有非常大的需求，發(fā)展空間巨大。

經(jīng)濟觀察報：你們怎么了解需求？

莫志明：普洛斯90%都是自己跟客戶簽約，很少的比例是跟中介，不是我們不跟中介合作，是跟客戶走得很近。因為我們希望從客戶的角度去理解他們的業(yè)務，特別是比較重視的電子商務、高端汽車、高端制造業(yè)，到底行業(yè)在發(fā)生、可能發(fā)生什么改變。

普洛斯做高標準庫，也有人不理解，哪有人會用高標庫，隨便找個農(nóng)民庫就解決問題，人家3毛錢，你收7毛錢干啥？我們從一開始就相信，中國經(jīng)濟如果要往前走，一定要提高運營生產(chǎn)力。所以我們蓋高標庫，考慮的就是未來以技術為主。庫里面在發(fā)生什么，客戶要求的功能已經(jīng)改變，如果只提供一個庫，后面可能錯過很多機會。

除了提供空間，資產(chǎn)管理要做什么？大部分客戶來普洛斯園區(qū)租賃，不只是租個庫來放東西，而是把倉儲作為其核心運營的一部分。特別是電子商務公司，它不需要門店，所以倉儲的功能發(fā)生了非常大的改變，大部分成為了核心運營中心、分撥中心，流程里包含很多增值服務，按訂單來揀貨、品控、再包裝、發(fā)貨，都是具體的增值服務。

這些運營需要有高標準的庫，有很多人在里面，所以有系統(tǒng)，有機器，有自動化的一系列需求，倉庫本身就是整個供應鏈體系的一部分。這對資產(chǎn)管理提了很多新要求，不能只是給個空間，要能配合運營，從最簡單的管控好人和車，到對庫內運營進行配合。

如果我們不做，他們會自己做、找其他人做?？蛻魰?，你是物業(yè)管理，你懂嗎？現(xiàn)在我們給他幾種方案，很多客戶都接受，從國際知名生物醫(yī)藥企業(yè)到鞋服行業(yè)的領先品牌，都在使用我們的方案。

所以ASP是普洛斯非常重要的一部分，集合普洛斯生態(tài)資源，通過ASP面對客戶，為客戶提供更多的增值服務，從而提升資產(chǎn)價值。ASP成立的主要目標，就是把資產(chǎn)管理變成一整套服務，輕資產(chǎn)的商業(yè)模型，希望把模型提供給普洛斯自己開發(fā)的園區(qū)，同時也帶到市場，提高整個市場的標準。

普洛斯物流倉庫 受訪者供圖

經(jīng)濟觀察報：ASP的護城河是什么？

莫志明：我認為是在哪里創(chuàng)造價值。如果不創(chuàng)造價值，就沒人愿意來買單，用你服務。全生命周期的資產(chǎn)管理，是ASP的總體定位。

首先對業(yè)主來說，要讓它的資產(chǎn)價值提高。不僅是蓋好以后，是從要不要投開始，特別對第三方外管的服務，合作方可能是政府、央企、國企、民企，他們有計劃開發(fā)園區(qū)，有土地資源，但那個項目到底能不能往前走，需要更專業(yè)的咨詢。我們給很多合作方提供可行性研究，從各方面的信息、數(shù)據(jù)，到底在那個區(qū)位應該開發(fā)什么樣的園區(qū)，目標對象服務誰，電子商務下游的分撥中心，還是汽車行業(yè)制造供應商的場地中心，還是作為區(qū)域性的干線運輸分布，都需要以專業(yè)的知識和信息為基礎提供咨詢。

項目如果立項要做，接下來到具體的設計，怎么蓋，蓋多少。再往前，工程相關的怎么干，成本花多少，怎么去管理。這是ASP核心的工程管理。

這些對投資來講，是非常重要的部分，因為前面如果做得不好，后面就很難。定位錯了，本來應該蓋分包中心，蓋了冷庫，需求從哪里來？想的好，不一定做出來，所以項目管理非常重要。

蓋好以后，從找客戶到管理園區(qū)的客戶，具體提供核心運營體制，從最簡單的供電、供水，到數(shù)字系統(tǒng)的使用和作業(yè)人員的搭配，這是園區(qū)的資源管理部分。

后面希望提供更多的增值服務，園區(qū)里有很多場景，和購物中心的場景一樣，在物流園區(qū)里，同樣有人、車、貨、設備、空間，要大家合作才能產(chǎn)生價值。我們的工作是讓這些事好好的，不要打仗。園區(qū)很多機器人，怎么樣讓機器人與工作人員安全運營。也不是所有園區(qū)馬上會無人化全自動，看客戶的需求，更多是組合，人跟機器人、跟設備、跟系統(tǒng)怎么有效組合，是我們提供的服務。

在運營方面，我們給客戶一個運營解決方案，而不需要他自己從頭開始構架，因為對很多客戶來說，那不是他的核心競爭力。我們希望做更多增值服務，提升客戶滿意度，同時推動租賃。

最后業(yè)主希望退出，我們也會給到方案。這就是我們全生命周期的服務模式。

經(jīng)濟觀察報：ASP服務普洛斯開發(fā)的園區(qū)，也在外拓第三方園區(qū)。

莫志明：是的，央企、國企，民企，以及外資企業(yè)其實都是我們重要的合作伙伴。

有品牌租用第三方的庫，想有更高效的資產(chǎn)管理，也跟我們合作，比如知名汽車品牌和日化品牌。大部分客戶全國有十幾個項目，希望在同一個高標準里運營。ASP提供的，除了單點運營，還成為網(wǎng)絡型運營，推進標準化。

所以一些企業(yè)跟我們合作，是因為希望把他們的園區(qū)變成我們管理的網(wǎng)絡的一部分，價值就不一樣了。比方說如果它運營用我們系統(tǒng)，可以說是ASP標準運營的庫，就可以服務對這個標準有需求的客戶。高端客戶找?guī)斓臅r候，要找標準的，到底是什么標準？如果是普洛斯，客戶知道是什么標準。我們希望把第三方業(yè)主的標準提到這個水平。

對很多地方政府，推動基礎設施發(fā)展，希望長期提供高標準服務，所以我們可以從輕資產(chǎn)運營的角度去提升效率。除了央企、國企是我們重要的合作伙伴，占我們目前外拓園區(qū)的一半以上之外，私人企業(yè)以及外資企業(yè)也是有同樣需求。

經(jīng)濟觀察報：普洛斯參與了國內首批基礎設施REITs試點，普洛斯是否有較強的訴求把資產(chǎn)變輕？

莫志明：REITs本身重大的意義，是打開資金渠道，把資金導向基礎設施開發(fā)，非常好。因為基礎設施要繼續(xù)，主要服務實體經(jīng)濟，是整個國家希望做也應該做的事。

REITs有兩個字很關鍵，公募，意思你跟我都可以參與，一方面讓大家都能有機會投資，非常好，但同樣，要面對更多大眾投資人，就要回到資產(chǎn)管理，因為大家都希望長期穩(wěn)定回報，而且每年都有分紅，所以要想清楚。

REITs講了好幾年，我們也做了好多工作，因為如果資產(chǎn)管理不好，表現(xiàn)不好，會影響大眾投資人信心，所以放進去的資產(chǎn)，首先一定有很好的過去表現(xiàn)，接下來大家會比較有信心。

普洛斯重視資產(chǎn)管理，因為我們知道，REIT上市不是一個結果，而是新的更大責任的開始，要面對公眾投資人，普洛斯作為REIT資產(chǎn)外部管理人，要致力于不斷提高資產(chǎn)的運營管理水準。

當然不是說中金普洛斯REIT里的7個項目和其他普洛斯項目不一樣，這7個項目代表了我們的標準，是所有園區(qū)共同的標準，希望通過REITs機制鼓勵和鞭策我們自己做到更好，這樣形成良性循環(huán)，有更多項目可以提供給REITs，也讓大眾投資人有更多投資的機會。普洛斯也多些回籠資金渠道，再去投資，對資金配置更有效。

我們相信這個時間點也非常好，經(jīng)過充分的準備，打下這么好的基礎，希望把投資的機會開放給更多大眾。普洛斯也很感謝有這個機會成為首批上市的REITs之一，也希望整個行業(yè)在資金渠道上通過REITs打開更多的機會。

不管是ASP還是REITs，與其說想把資產(chǎn)變輕，不如說是想要提高資金的周轉速度，來做擴大行業(yè)空間的事。

關于行業(yè)

經(jīng)濟觀察報：物流的收并購市場，目前是否處于高熱狀態(tài)？

莫志明：行業(yè)的確有很多關注，正常。因為經(jīng)過疫情，全球的經(jīng)濟發(fā)展，回到更核心的實體經(jīng)濟。所以基礎設施特別是物流相關的大流通，有很大的發(fā)展空間。

中國過去10多年，物流地產(chǎn)領域發(fā)展很快，但總體來講規(guī)模還不夠。目前國內已經(jīng)有9億-10億平方米倉庫的量，但大部分都是低標準的，5年前或10年前可以，現(xiàn)在大部分不能滿足客戶的需求。對我們來講，行業(yè)總體的發(fā)展空間很大，普洛斯對行業(yè)未來充滿信心，要繼續(xù)開發(fā)高標準的庫，也要把存量的資產(chǎn)升級。

過去兩三年看到很多資金投入這個領域，但其實整個行業(yè)還有很大空間，所以目前我們也不太擔心是否過熱。

回到投資，如果你不知道后面的資產(chǎn)管理方式，很難去做投資決策，因為不知道到底這個價格是否合理。我們是反推，先判斷那個區(qū)域后面的需求，大概租金區(qū)間，增值服務能提供什么？反推出大概區(qū)間，和商業(yè)一樣，都是長期的。

物流不動產(chǎn)行業(yè)，雖然很多資金關注，但其實是很理性的行業(yè)，我們的投資人也有非常專業(yè)的團隊。普洛斯有幾期新的基金，總體來講，彈藥非常充裕，但是標準也很嚴格。

以前大家拿著槍就打，現(xiàn)在張開眼睛看，真的要瞄準。在一個城市，東南西北中部，放在哪里更專業(yè)。這是好事情，因為的確是貴了，所以大家更想清楚，到底投在哪里，否則后面會很苦。

普洛斯某園區(qū)全景 受訪者供圖

經(jīng)濟觀察報：從普洛斯多年來的租戶變化，能看出哪些經(jīng)濟趨勢？

莫志明：ESG（即環(huán)境、社會和公司治理）三方面，和我們的行業(yè)很有關。從環(huán)保講，物流行業(yè)跟環(huán)保有密切關系。物流本身消耗了很多能源，也產(chǎn)生很多氣候的影響，排放很多。但物流本身也是流通，如果高效流轉減少浪費，對環(huán)境也有好的一面。大環(huán)境里，普洛斯的一些客戶已經(jīng)定下指標，國家也有指標，3060都是具體指標，在物流領域已經(jīng)產(chǎn)生比較明確的要求，園區(qū)能耗怎么管理，怎么幫助減排。

生命科學行業(yè)發(fā)展非常高速，很多客戶增量非常高，但要理解他們要的是什么，不只是空間，更多是環(huán)保、能耗，安全各方面達到標準。

社會方面，物流行業(yè)也影響到很多人生活。我們園區(qū)有很多人在工作，希望讓他們有安全的環(huán)境，高風險的工作讓機器來。這就像我們5年前做ASP，現(xiàn)在說可能感覺不是很強烈，但一兩年后，希望大家都會做這件事。

經(jīng)濟觀察報：5年前最大的客戶是電商行業(yè)，現(xiàn)在發(fā)生了改變嗎？

莫志明：我們一直非常關注生命科學行業(yè)。其實普洛斯核心關注的五六個大行業(yè)，有專門團隊服務。我們跟中外的大健康頭部企業(yè)一直有合作。過去幾年發(fā)生很多改變，生命科學的銷售渠道打開，和新零售相關，整個行業(yè)也跟電子商務更有關系。

我們之前給醫(yī)療做很多定制庫。最近幫一家全球領先的生物醫(yī)藥企業(yè)在國內的運營中心實現(xiàn)倉儲租賃一站式“拎包入住”。生物醫(yī)藥行業(yè)對租賃倉儲的條件要求高，需符合ISO9001/藥品GMP認證標準，將普通常溫倉庫升級改造為多溫區(qū)倉庫。同時，該企業(yè)希望能轉為按月支付租金的長期租賃，避免一次性占用大筆資金。普洛斯幫他量身定制了一個包括3500托盤位的經(jīng)營性租賃、從零下25℃到零上25℃的多溫區(qū)倉庫功能設計及工程改造、匹配相應的自動化設備，并嵌入數(shù)字供應鏈金融的解決方案。

這個案例不完全是量身定做的大庫，是五六萬平方米，更靈活的方案，因為它面對更多銷售渠道，希望像電子商務一樣，高效配送，庫不像以前主要是存放，里面有很多分揀線，不同的溫區(qū)。

以前生命科學企業(yè)都希望自己做，不放心也不希望人家知道他怎么做，現(xiàn)在大家比較開放，普洛斯就給他一個拎包入住方案，企業(yè)管好你的渠道和藥就行。

汽車行業(yè)也不是傳統(tǒng)的，新能源汽車的需求不一樣，在物流方面的零部件小了，更多需要交付中心。有些客戶用庫來做車的交付中心，你買臺新車，以前去4S店提車，現(xiàn)在來普洛斯倉庫來提。園區(qū)很高大上，然后你坐下來，告訴你車要怎么去好好享受。你喝一杯咖啡，那個車就在庫前，有些客戶希望多加些標簽，改下顏色，在那兒也能解決。我們西安有幾個園區(qū)已經(jīng)在提供這樣的服務了。

關于日常運營

經(jīng)濟觀察報：ASP為今年的雙11做了哪些準備？

莫志明：針對雙11期間的商家倉儲分揀人工成本高、波峰波谷分揀量變化大等痛點，今年重點面向鞋服、時尚、電商、冷鏈、快遞等行業(yè)，推出“倉庫+RaaS（Robotics asa Service）”一體化解決方案，讓企業(yè)在雙11期間短租倉庫時，一站式部署靈活的自動化倉儲運營。

比如，普洛斯與浙江立鏢機器人合作的智能倉儲分揀RaaS解決方案供應商鏢普GRS，8月14日上線了利豐維秘RaaS項目，為客戶提供免費安裝、按件付費的運營方式，在2至3周內部署自動化分揀設備，避免了設備選型所需的評估時間，并無需先期一次性的投入。雙11之后，企業(yè)可以選擇靈活的配置方案，無需長期持有所有的自動化設備重資產(chǎn)。

我們還會準備更多，因為車輛跟人員有很大的短期增幅，每個園區(qū)多了幾千號人，洗手間的使用都需要運營，還有很多看不到的，比方供電、供水24小時不停，都是背后團隊做的事。

經(jīng)濟觀察報：7月的河南暴雨，和去年以來的疫情防控常態(tài)化，對ASP產(chǎn)生了哪些影響？

莫志明：氣象災害發(fā)生的頻率越來越高，是全球問題。對我們物流，除了事情發(fā)生后去應變，更重要的是怎么預防。從去年開始，我們嘗試氣象災害云預警系統(tǒng)，與中央氣象局網(wǎng)站聯(lián)通，觸發(fā)預警后，ASP園區(qū)信息管理系統(tǒng)（AMS）自動下發(fā)工單到各園區(qū)，指導園區(qū)及時清理屋面和疏通管路等，降低了極端汛情對園區(qū)運營的影響。

今年AMS全面使用，會做更多優(yōu)化，我們相信這個系統(tǒng)是業(yè)內首家。以前就靠團隊判斷，當然他們很有經(jīng)驗，但人嘛，有些經(jīng)理太保守，風暴離他還有一周，已經(jīng)做了很多事，那資源就（浪費了），希望更精準更有效。

所以在過去兩個月，普洛斯在鄭州所有的5個園區(qū)，運營平穩(wěn)，基本沒有太大災害，客戶也認可。一方面是團隊平常的鍛煉，同時也體現(xiàn)了科技運營，利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)來推動工作的改變。

疫情開始后，我們希望做兩個事，人員保障零感染，同時讓運營繼續(xù)下去。把園區(qū)關掉停下來很容易，但這樣就讓客戶不能運營，就不能活下去，一周兩周還可以，長期下去不可能，所以我們希望兩邊都抓。

防控就要能讓政府放心，你這個園區(qū)還可以繼續(xù)運營。有很多具體工作，系統(tǒng)來掌握人和車的歷史信息，所有進出園區(qū)的人和車，追蹤從什么地方來，去什么地方。同時在園區(qū)里，具體的防控一直堅持，每臺車進出都做消毒消殺。所以從去年到現(xiàn)在，只有頭兩個月在武漢的園區(qū)運營影響比較大，其他的全國園區(qū)都能繼續(xù)運營。