經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 7月26日，物業(yè)股遭遇“黑色星期一”。

截至收盤(pán)，已上市的52家物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價(jià)大面積暴跌。截至收盤(pán)，除鑫苑服務(wù)停牌，浦江中國(guó)、燁星集團(tuán)、德信服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、領(lǐng)悅生活股價(jià)與昨日持平，中奧到家是唯一一家收盤(pán)微漲的物業(yè)股。剩下的45家出現(xiàn)了不同程度的下跌。

世茂服務(wù)全天領(lǐng)跌。7月26日開(kāi)盤(pán)直線下挫，盤(pán)中一度暴跌超30%，午間休市后有所回升，跌幅逐漸縮小，但仍報(bào)收每股17.82港元，跌幅達(dá)19.55%，是當(dāng)日跌幅最大的物業(yè)股。

金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、合景悠活日內(nèi)跌幅均超15%。

中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、越秀服務(wù)、恒大物業(yè)、新希望服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好等跌幅超過(guò)10%。

一位證券公司地產(chǎn)分析師向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，7月23日發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（以下簡(jiǎn)稱“55號(hào)文”）是直接導(dǎo)火索。

55號(hào)文要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，“力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)”。

其中，物業(yè)服務(wù)是因城施策突出整治重點(diǎn)之一，整治內(nèi)容包括服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公區(qū)收益、退出機(jī)制等方面。

前述地產(chǎn)分析師表示，7月26日收到不少投資者的電話，他們主要反饋出了四點(diǎn)擔(dān)心。

首先，8部門(mén)開(kāi)啟了對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的整頓組合拳，且提出要整治侵害業(yè)主利益，挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益，擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，投資者認(rèn)為這將影響物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收益。

其次，此前教育部披露《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見(jiàn)》，“堅(jiān)決壓減學(xué)科類校外培訓(xùn)”，對(duì)K12業(yè)務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管且禁止資本化運(yùn)作等，新東方、好未來(lái)等中概教育股暴跌。

一位top10物業(yè)金融部門(mén)人士認(rèn)為，物業(yè)股暴跌主要是受教育股波及，大部分物業(yè)公司在港股上市，境外投資者認(rèn)為物業(yè)和教育都屬于民生行業(yè)，存在一定共通性。“教育機(jī)構(gòu)被要求注冊(cè)為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，不能上市，不能融資或并購(gòu)，市場(chǎng)也會(huì)擔(dān)心物業(yè)服務(wù)企業(yè)被限制融資或者并購(gòu)，因此對(duì)物業(yè)行業(yè)后市失去一定信心，認(rèn)為物業(yè)行業(yè)充滿不確定性，因此接連撤出”。

勞工成本可能上漲，是投資者對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)前景的第三點(diǎn)擔(dān)憂。7月22日，人力資源和社會(huì)保障部等8部門(mén)共同印發(fā)《關(guān)于維護(hù)新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者勞動(dòng)保障權(quán)益的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出要規(guī)范用工，強(qiáng)化職業(yè)傷害保障等，而物業(yè)服務(wù)行業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，后續(xù)用工成本可能增加，進(jìn)一步壓縮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)空間。

第四，有投資者考慮到目前物業(yè)股總體估值不低，存在向下調(diào)整的可能，因此也帶頭拋售。

對(duì)于不同物業(yè)公司跌幅不一，世茂服務(wù)、金科服務(wù)等跌幅較大，該分析師認(rèn)為，這和其母公司資金面狀況有關(guān)。而盤(pán)中浦江中國(guó)、燁星集團(tuán)、銀城生活服務(wù)、中奧到家等小型物業(yè)公司一度微漲，中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為，這是因?yàn)樾⌒臀飿I(yè)公司沒(méi)有機(jī)構(gòu)持倉(cāng)，缺乏流動(dòng)性，因此受大盤(pán)影響較小。

摩根士丹利最新研報(bào)中，下調(diào)對(duì)內(nèi)地物管股行業(yè)看法由原來(lái)“吸引”降至“符預(yù)期”。研報(bào)指出，因預(yù)計(jì)物業(yè)行業(yè)缺乏短期催化劑，以及內(nèi)房行業(yè)去杠桿化和流動(dòng)性前景，繼續(xù)影響市場(chǎng)情緒。

美銀證券亦指，隨著內(nèi)地物管股即將公布中期業(yè)績(jī)，市場(chǎng)將持續(xù)作價(jià)值重估，但預(yù)期在眾多潛在負(fù)面因素下，中期業(yè)績(jī)將是驚多于喜，對(duì)于物管商是否可達(dá)成進(jìn)取的增長(zhǎng)目標(biāo)存疑，預(yù)期有部分物管商上半年毛利率下跌，加上增值服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展受制于內(nèi)地消費(fèi)復(fù)蘇較預(yù)期慢，認(rèn)為會(huì)對(duì)股價(jià)造成影響。

中信證券房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，物業(yè)股暴跌受多重因素影響，但只是暫時(shí)性的，55號(hào)文不能簡(jiǎn)單理解為對(duì)物業(yè)行業(yè)的整頓，其主要作用將是推進(jìn)市場(chǎng)化和規(guī)?；?，堅(jiān)決淘汰劣幣。

55號(hào)文要求整治侵害業(yè)主利益，挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益，擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，以及各地監(jiān)管普遍推動(dòng)業(yè)主公共收益用以補(bǔ)充維修資金，物業(yè)管理公司一般可以提取不超過(guò)經(jīng)營(yíng)收入30%的管理費(fèi)等。“這極大打擊了一大批劣質(zhì)物業(yè)管理公司，但卻無(wú)損于具備公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)報(bào)表規(guī)范的品牌物業(yè)管理公司。”陳聰分析。

前述分析師認(rèn)為，8部委對(duì)物業(yè)行業(yè)的意圖更多是規(guī)范，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的監(jiān)管力度、調(diào)控思路完全不同，“有關(guān)部門(mén)強(qiáng)調(diào)房住不炒，房地塊開(kāi)發(fā)不要再有暴漲暴利的幻想，但對(duì)物業(yè)服務(wù)是希望加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的規(guī)范，讓市場(chǎng)更公開(kāi)透明，這對(duì)頭部物企、規(guī)范發(fā)展的物企是有利的。”他認(rèn)為，投資者因?yàn)?部委等政策監(jiān)管而產(chǎn)生恐慌，這和政策初衷、目標(biāo)影響是有偏差的。