經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 7月7日，上海中心氣象臺將持續(xù)多日的高溫黃色預警信號調(diào)整為橙色。上海中心城區(qū)、閔行、浦東等地最高氣溫超過37度。下午1點，太陽正烈，路上行人并不算多，一家本地中介門店的經(jīng)紀人小李帶著一塊寫著在售房源和價格的小黑板堅守在閔行區(qū)一小區(qū)門口，黃豆大的汗珠從他的額頭上滾落，但他仍然在向過往的零星路人發(fā)放傳單。

小李已經(jīng)在小區(qū)門口站了3個多小時，他的幾個同事則駐守在不遠處其他幾個小區(qū)大門外。小李管這叫“出攤”，從今年3月份開始，店里就要求所有員工“出攤”以拉到更多的客源，“行情不好了，店里沒生意了，我們就必須全員出動”。

小李仍然記得，2020年下半年到今年年初那段時光，他幾乎沒出攤和發(fā)過傳單。“那時上海樓市多火熱啊，好房源出一套賣一套，客戶都是找上門來的。”2020年底到今年1月份，店里每個月開單量都在20多單，而今年3月以來，最好的一個月，業(yè)績是8單。

同樣的煎熬也彌漫在其他中介品牌門店。

上海市漕河涇附近一家大型連鎖中介經(jīng)紀人王云，因為業(yè)績不達標剛剛失去了“商圈經(jīng)理”的職級，不僅開單量要考核，招人也必須達到要求，“但招人比去年難太多了，現(xiàn)在這行很多人在流出”，王云告訴經(jīng)濟觀察報，隔壁一家上海品牌連鎖中介，年初以來已經(jīng)有10多名經(jīng)紀人相繼離職了。

雖然相比于深圳的中介關店“倒閉潮”，上海中介門店還未出現(xiàn)大規(guī)模的關門閉店，煎熬卻在內(nèi)部持續(xù)發(fā)生，王云和同事們都感受到了危機感。“我們店雖然還算撐得住，一些小中介已經(jīng)關店止損了”。

今年年初以來，上海樓市調(diào)控政策不斷鎖緊，上海教育改革政策抑制了去年“瘋漲”的學區(qū)房，而緊縮的房貸政策遏住了二手房成交量的“咽喉”。根據(jù)dataln、同策研究院數(shù)據(jù)，今年4、5月份，二手房成交套數(shù)分別為20592和22289套，4月份成交量相比3月份驟減1萬多套。相比今年1月的40307套，成交量已近腰斬，低于2020年、2019年同期成交量。

在漸冷的市場中，對房地產(chǎn)行情變化最敏感的中介行業(yè)，正度過一個艱難的時期。

兩難

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》，對房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限作出嚴格規(guī)定。這一自今年1月1日開始執(zhí)行的政策，使得滬上銀行開始進入系統(tǒng)性“錢荒”狀態(tài)。而當影響從金融機構傳導至市場端時，放貸節(jié)奏開始發(fā)生明顯變化。多名中介表示，年后開始，上海二手房從網(wǎng)簽到放貸周期從原本的1-2個月延長至3個月左右，而最近，時間再度拉長至4-5個月，有些甚至要等半年之久。

“你們聽到時間拉長，也許沒有太大感覺，但對我們中介來講，每往后拖一個月，對我們信心的打擊都非常大。”徐匯區(qū)一名中介朱琳表示，成交周期太重要了，現(xiàn)在跟客戶去談價錢，談的再多，周期跟不上也沒有用。

這也是王云這幾個月面臨的困境：即使客戶看中了房源，也因為周期問題無法成交。

“我手上的兩個單子都是因為這個‘黃’的。”王云曾帶著一個客戶密集地看了兩周房子，但客戶能看中的房子，房東都不能接受貸款的付款方式。“客戶就提出，加點錢行嗎？也不行。”王云也能理解，因為哪怕立馬簽字走流程，房東收到尾款也要長達小半年的時間，很多房東本身賣房就是置換，有的就在等錢交尾款，確實等不起那么長時間。

王云甚至遇到一個客戶，放棄了談價，只要求幫他找一個能夠接受現(xiàn)在貸款付款周期的房東就行。

“但這也并不容易。”王云說，遇到好幾個房東，相比市場上掛的相似戶型、面積和同樣裝修的房源，寧愿將掛牌價降低10萬-20萬元，也要求客戶全款支付，最少也是7成首付，但是我的客戶只能付3.5成首付，其余需要貸款。“都有交易的意愿，甚至在價格上都愿意‘讓利’，但就是無法匹配。”王云表示。

這使得許多中介陷入兩難境地，朱琳表示，難的不再是談價格，價格方面總會有人妥協(xié)，但房東與購房者之間周期的不匹配問題，幾乎無解，因為幾乎沒人能作出讓步。“我們店里已經(jīng)有兩個同事休假回家了，這在去年同期是很難想象的。”朱琳表示，店里一個經(jīng)紀人通常一周能有6-7組帶看，而5月份只有2-3組，“反正可能一個月都開不了單，很多人就趁這個時候回去休息了”。

建設銀行一位信貸工作人員告訴經(jīng)濟觀察報，即使手上額度不多，也明顯感覺到經(jīng)手的二手房單量的減少，他告訴經(jīng)濟觀察報，因為工資收入與放貸金額掛鉤，自己這兩個月的工資已經(jīng)近乎腰斬。

僵持

除了貸款周期放緩造成的房東與購房者之間的“兩頭難”，另一個擺在中介面前的難題是買賣雙方對當前市場形勢判斷的分裂。

市場剛剛進入冷卻期的時候，也是房東和購房者分歧最大的時候。有時候就僵持在那，轉化不成實質(zhì)性的交易，小李感嘆，“首先是購房者意愿明顯下降。去年很多客戶都是急切地看房、買房。畢竟去年行情在那”，但現(xiàn)在市場轉冷，許多購房者在觀望，或者一邊“佛系”看二手房，一邊打新。政策嚴控和新房供應充足都給了購房者信心。

根據(jù)上海交易中心公開數(shù)據(jù)，今年上半年，上海全市累計供應新房47352套，同比增長107%，套均總價420萬元/套，同比下降43%，供應均價42094元/平方米，同比下降36%。上半年成交套數(shù)同比增長59%，成交均價同比下降3%。

上半年上海共計有153個新盤，超3.6萬套房源入市。新房集中供應政策施行以來，第一批集中供應33盤，第二批47盤，第三批45盤，3-5月分三批次推出新建商品住房項目125個。

此外，隨著6月25日上海首批集中供地收官，上半年上海共推出55宗涉宅地塊，共攬金852億元。嚴控溢價率之下，平穩(wěn)的面粉價格也給了“面包”市場信心。房地聯(lián)動價的出臺更是卡住了未來幾年入市新房的價格，也進一步企穩(wěn)了二手房。

像去年一樣跳價的行為幾乎絕跡，但是房東們心態(tài)仍然比較好，不愿意降價。浦東前灘地區(qū)一名中介告訴經(jīng)濟觀察報，5、6月份，房東意愿價格幾乎沒有變化，掛牌房源很少，比較惜售，價格也很堅挺，掛牌價基本上維持在單價17萬元。因為房東覺得市場還會向上走。“這也導致前灘區(qū)域中介非常多，但每個月成交量始終只有1-2套，幾乎沒有成交量。”該中介人員表示，市區(qū)一些品質(zhì)較高的板塊如徐匯濱江等，基本如此，成交量都在個位數(shù)，“我們也只能去找找，做做外區(qū)域的生意。”該名中介人員表示。

“除了房東著急置換‘打新’的情況可能會降價讓利，像新聞中報道的暴跌拋售的情況非常少，只是有了小幅度的議價空間。”浦東梅園板塊一名中介人員表示，今年3月，上海教育改革消息傳出后，有媒體報道梅園老破小學區(qū)房一夜降價100萬元賣。

“這可能存在，但要知道去年最瘋狂的時候，梅園掛牌價格普遍在17萬元以上，都快趕上前灘了。一套50平方米的房子售價在850萬元左右，哪怕降價100萬元，售價也在15萬元/平方米，而這個面積的實際成交價格也就在這個水平，相當于沒降價。”他表示，只能說是部分瘋狂的掛牌價回歸理性，但是想要真正大幅度讓利還是很難。

“房東認為購房者買不到新房只能回來買二手房。而對購房者而言，許多人覺得我5月份沒搖到可以等6月份，雙方都在邊等邊觀望，這就拖慢了整個二手房市場的交易節(jié)奏。”

“我很煎熬啊。”去年年初才由房屋租賃中介轉到房屋買賣中介業(yè)務的王云，一入行就趕上了上海樓市的好行情，這也讓他在短短半年不到的時間就升到了“商圈經(jīng)理”的職位，但這半年時間，他又快速地跌落，“這個行業(yè)，業(yè)務能力很重要，但很大程度也需要看天吃飯。”王云表示。

在上海本地一個論壇中，“房屋中介如果失業(yè)了去干什么”的討論貼中，銷售和外賣是被提到最多的職業(yè)，有人打趣地自嘲“黃袍加身，酒肉相伴。沒錯，我說的是去做美團外賣”。

雖然并沒有馬上轉行的想法，在烈日下出攤的小李仍然認為，目前需要認真考慮的是，如果市場真的不復熱度，長期進入橫盤階段，那么多中介應該去干嘛？

（應受訪者要求，王云、朱琳為化名）