經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 臨近歲末，雅居樂為旗下的七個項目找到買家。三天時間里，平安憑借旗下三個間接非全資附屬公司，拿下了這個土地總面積176.03萬平方米的資產(chǎn)包。

12月24日晚間，雅居樂一紙公告，宣布了與平安旗下深圳安創(chuàng)投資管理有限公司、桐鄉(xiāng)市安豪投資管理有限公司、深圳市盛鈞投資管理有限公司訂立有關(guān)合作文據(jù)的消息。

三家投資管理公司股權(quán)架構(gòu)清一色是平安不動產(chǎn)持股49%，深圳平安創(chuàng)科投資管理有限公司（以下簡稱“深圳平安創(chuàng)投”）持股51%。而深圳平安創(chuàng)投的一半股權(quán)也掌握在平安不動產(chǎn)全資控股的深圳恒創(chuàng)投資管理有限公司（以下簡稱“深圳恒創(chuàng)”）手里。

整場交易涉及的標(biāo)的分別是雅居樂7個項目35%-51%不等的股權(quán)，其中6個項目還附帶所出售股權(quán)部分涉及的股東貸款，平安系為此支付的初步誠意金合計70.51億元。

根據(jù)公告，相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓還未完成，有4個項目的合作協(xié)議簽訂日期拉長至2021年1-2月。7個項目的交易對價也尚未最終厘定。

雅居樂方面表示，誠意金是作為合作的基礎(chǔ)，以便盡快鎖定各個項目層面的合作。70.5億并不代表交易對價，目前還無法計算及披露出售交易的盈虧以及出售資金的用途。

從此次資產(chǎn)包內(nèi)容來看，雅居樂的資產(chǎn)包囊括5個住宅項目、2個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目，覆蓋粵港澳大灣區(qū)的中山、惠州、清遠(yuǎn)，以及長三角的揚(yáng)州、海南萬寧、天津等二三線城市。

值得關(guān)注的是，資產(chǎn)包中的海南萬寧山欽灣項目、天津?qū)氎鎱^(qū)項目、鄭州鞏義項目、揚(yáng)州江都項目等4個項目都是長周期、大貨值項目。

按照原定周期，這些樓盤普遍要開發(fā)到2024-2025年。目前，部分項目已經(jīng)進(jìn)入銷售階段；個別項目的開盤時間未定。

雅居樂方面稱，此次出售的多數(shù)項目開發(fā)體量、潛在貨值龐大，開發(fā)周期也更為漫長。在讓出這些項目的部分股權(quán)后，雅居樂將能夠立刻回籠大筆現(xiàn)金用于新的投資或公司運營，優(yōu)化長短期資產(chǎn)配置，實現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化。

當(dāng)然，平安不動產(chǎn)也從中挑選了一番。除了上述提到的幾個長周期項目之外，這一次資產(chǎn)包還搭配了幾個快周轉(zhuǎn)項目。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，平安不動產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要標(biāo)準(zhǔn)有三個：好的區(qū)位；相對較低的拿地價格；以及未來當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況。

以雅居樂此次拿出的天津、鞏義兩個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目為例，雖然周期長，但拿地價格較低，恰好符合平安不動產(chǎn)的篩選指標(biāo)。此外，平安不動產(chǎn)根據(jù)收益率等指標(biāo)，又挑選了個別短期內(nèi)能夠盡快回現(xiàn)的住宅項目作為補(bǔ)充。

作為中國地產(chǎn)界的大金主，平安早從2007年開始進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，最早的重心放在平安信托上，通過內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)投資部門，迅速啟動房地產(chǎn)及基建領(lǐng)域內(nèi)多項大型投資計劃。

四年之后，平安獲得投資不動產(chǎn)及PE投資雙牌照，除了平安信托之外，平安資管、平安銀行和陸金所等一系列上下游金融機(jī)構(gòu)，也逐步深入為房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化提供“全產(chǎn)業(yè)鏈”式金融服務(wù)。

這個期間，定位為平安旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理平臺——平安不動產(chǎn)應(yīng)運而生。雖然業(yè)務(wù)范疇涵蓋開發(fā)投資、商業(yè)地產(chǎn)、金融產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域，但與其他開發(fā)商親自操盤運作地產(chǎn)的模式有所不同，平安不動產(chǎn)更傾向于借助外部房企力量合作開發(fā)。

從聯(lián)合拍地，到巨資入股多家知名房企，平安系搖身變成房地產(chǎn)市場中一股舉足輕重的資本力量。

雅居樂與平安不動產(chǎn)的最近一次交集要追溯回今年7月，雙方旗下的子公司以38.8億元，聯(lián)合拿下廣東中山總價地王，一宗位于中山市翠亨新區(qū)馬鞍島科學(xué)城，計容建面達(dá)91.90萬平方米的地塊。

兩相對比，這一輪，雅居樂與平安不動產(chǎn)之間的合作基礎(chǔ)，直接聚焦到項目收購層面。從交易結(jié)構(gòu)可以判斷，雅居樂還是給出了滿滿的誠意，3個項目讓出第一大股東的位置，另有3個項目，平安不動產(chǎn)的持股比例也與雅居樂相差無幾。

平安系過往的對外口徑中，往往將這種重倉房地產(chǎn)的行為解釋為出于偏長期的財務(wù)投資考量。雅居樂方面也提到，哪怕部分項目出售后平安不動產(chǎn)成為大股東，但操盤權(quán)限仍掌握在雅居樂手里。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)查閱7項交易的內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，平安不動產(chǎn)滲透入這些項目的具體運營管理層面，包括“提名項目公司副總經(jīng)理并已開始投入工作”、“項目公司所有印章、營業(yè)執(zhí)照、貸款卡及其他牌照聯(lián)合保管”、“項目公司所有銀行賬戶通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)賬的資金審批安全設(shè)備須由投資方委托的管理人士持有”等先決條件，出現(xiàn)在大部分項目的交易事項中。

再度引來“援兵”平安，除去滿足項目開發(fā)的營運資金需求之外，雅居樂還將此次出售視為“分散集團(tuán)的財務(wù)風(fēng)險”。

如同多數(shù)房企，雅居樂必須直面一大壓力在于三道紅線的落地。根據(jù)最新要求，從2021年起，12家試點房企正式進(jìn)入為期兩年半的“三道紅線”測試期，2022年底必須實現(xiàn)降檔，2023年6月底，試點房企的“三道紅線”必須全部達(dá)標(biāo)。雖然雅居樂不是試點房企，但監(jiān)管層留給他們的時間，也僅比試點房企多了半年。

按照2020年中報數(shù)據(jù)，雅居樂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.79%；不計上永續(xù)債的影響，凈負(fù)債率為84.55%；現(xiàn)金短債比1.15。觸及一道“紅線”，被列入“黃色檔”，有息負(fù)債年增速不得超過10%。

雅居樂自2016年正式啟動多元化戰(zhàn)略，對于非房業(yè)務(wù)的投入額度也逐漸提升。從2017年開始，雅居樂的有息負(fù)債規(guī)模隨之攀升，2017-2019年三年間，其總借款為616.75億元、885.29億元、966.70億元，有息負(fù)債年增速分別達(dá)到40.18%、43.54%、9.20%。今年上半年，雅居樂的有息負(fù)債增速降低至2.35%。

截至今年6月底，雅居樂1年內(nèi)需償還的短期借款為403.03億元；擁有的總現(xiàn)金及銀行存款464.07億元，扣除80.45億元的受限現(xiàn)金之后，手頭的383.62億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目未能完全覆蓋年內(nèi)借款。

按照雅居樂的預(yù)期，通過這筆交易，一方面，截至2020年12月31日止的年度現(xiàn)金流量將增加，另一方面，預(yù)期出售的項目溢價可能也有利于改善雅居樂截至2021年12月31日止的年度財務(wù)狀況。