經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 12月18日，住建部總結(jié)了地方加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目審批、存量資源整合利用和改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)共3個(gè)方面的探索經(jīng)驗(yàn)，形成第一批《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單》。

例如，為了解決改造資金難題，河北省、山東聊城、內(nèi)蒙古、浙江紹興四省市要求，所有住宅用地、商服用地的土地出讓收入，先提取1.5%作為老舊小區(qū)改造專項(xiàng)資金，剩余部分再按規(guī)定進(jìn)行分成；

四川省、山東省推出“4+N”改造方式，允許一個(gè)或多個(gè)老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)等打通，統(tǒng)籌改造；或跨片區(qū)組合，擬改造的老舊小區(qū)可與其不相鄰的改造項(xiàng)目組合，以項(xiàng)目收益彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造支出，實(shí)現(xiàn)資金平衡等。

加快審批

在加快改造項(xiàng)目審批方面，山東、浙江、甘肅、湖南四個(gè)省份在四個(gè)方面進(jìn)行突破，主要是聯(lián)合審查改造方案、簡(jiǎn)化立項(xiàng)用地規(guī)劃許可審批、精簡(jiǎn)工程建設(shè)許可和施工許可、實(shí)行聯(lián)合竣工驗(yàn)收。

例如，浙江、甘肅對(duì)不涉及土地權(quán)屬變化，或不涉及規(guī)劃條件調(diào)整的項(xiàng)目，已無需辦理用地規(guī)劃許可。對(duì)納入年度計(jì)劃的舊改項(xiàng)目，可將項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)及概算可合并審批。

此外，山東、浙江、甘肅、湖南四省，不增加建筑面積（含加裝電梯等）、不改變建筑結(jié)構(gòu)的舊改項(xiàng)目，無需辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；不涉及權(quán)屬登記、變更，無高空作業(yè)、重物吊裝、基坑深挖等高風(fēng)險(xiǎn)施工，建筑面積在300平方米以內(nèi)的新建項(xiàng)目可不辦理施工許可證等。如果涉及新增建設(shè)項(xiàng)目、改建和擴(kuò)建等增加建筑面積、改變建筑功能和結(jié)構(gòu)，也可以合并辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可。

整合存量資源

存量資源的整合利用涉及多部門，需協(xié)調(diào)多方利益，一直是老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)難題。

遼寧、福建、南京、濟(jì)寧四個(gè)省市已允許在老舊小區(qū)改造過程中，整合利用公有住房、社區(qū)辦公用房、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等存量房屋資源，用于改建公共服務(wù)設(shè)施和便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施。還鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國(guó)企將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉(zhuǎn)、移交使用權(quán)等方式交由街道（城關(guān)鎮(zhèn)）、社區(qū)統(tǒng)籌，給予舊改參與方更多自主權(quán)。

對(duì)于老舊小區(qū)內(nèi)的空地、荒地、拆除違建騰空土地及小區(qū)周邊存量土地，遼寧、福建、南京、濟(jì)寧四個(gè)省市已允許將其用于建設(shè)各類配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增加公共活動(dòng)空間，適度放松用地性質(zhì)、建筑高度和建筑容量、建筑密度、容積率等管控，

老舊小區(qū)中的“邊角地”“夾心地”“插花地”以及非居住低效用地，符合劃撥條件的，可以劃撥方式供地；涉及經(jīng)營(yíng)性用途的，按協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓；企事業(yè)單位中的閑置低效劃撥用地，按程序調(diào)增容積率、改變土地用途后建設(shè)公共配套設(shè)施；對(duì)面積小于3畝、無法單體規(guī)劃、需整合建設(shè)片區(qū)配套經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的零星地塊，可以協(xié)議方式出讓。

資金難題

改造資金誰來出，住建部多次強(qiáng)調(diào)要探索政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。宜昌、合肥在完善資金分?jǐn)傄?guī)則上的解決方案是：小區(qū)范圍內(nèi)，公共部分的改造費(fèi)用由政府、管線單位、原產(chǎn)權(quán)單位、居民等共同出資；建筑物本體的改造費(fèi)用以居民出資為主，財(cái)政分類以獎(jiǎng)代補(bǔ)10%或20%；涉及養(yǎng)老、托育、助餐等社區(qū)服務(wù)設(shè)施改造，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，財(cái)政對(duì)符合條件的項(xiàng)目按工程建設(shè)費(fèi)用的20%實(shí)施以獎(jiǎng)代補(bǔ)。

長(zhǎng)沙、寧波、青島居民可提取住房公積金，用于老舊小區(qū)改造項(xiàng)和加裝電梯。

河北省、山東聊城、內(nèi)蒙古、浙江紹興四省市省級(jí)、市縣財(cái)政分別安排投資補(bǔ)助、項(xiàng)目資本金注入、貸款貼息、一般公共預(yù)算、政府型資金、政府債券等，加大政府支持力度。地方政府一般債券和專項(xiàng)債券重點(diǎn)向城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造傾斜。

值得注意的是，河北省、山東聊城、內(nèi)蒙古、浙江紹興四省市還允許：所有住宅用地、商服用地的土地出讓收入，先提取1.5%作為老舊小區(qū)改造專項(xiàng)資金，剩余部分再按規(guī)定進(jìn)行分成。此外，還可提取國(guó)有住房出售收入存量資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

為吸引市場(chǎng)力量參與，四川省、山東省推廣政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，引導(dǎo)社會(huì)資本參與改造。

此外，四川省、山東省推出老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域“4+N”改造方式。

一是大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式?？砂岩粋€(gè)或多個(gè)老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉(zhuǎn)換等項(xiàng)目統(tǒng)籌搭配。

二是跨片區(qū)組合平衡模式。將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設(shè)或改造項(xiàng)目組合，以項(xiàng)目收益彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造支出，實(shí)現(xiàn)資金平衡。

三是小區(qū)內(nèi)自求平衡模式。在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴(kuò)建用于公共服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，以未來產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出。

四是政府引導(dǎo)的多元化投入改造模式。對(duì)于市、縣有能力保障的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，可由政府引導(dǎo)，通過居民出資、政府補(bǔ)助、各類涉及小區(qū)資金整合、專營(yíng)單位和原產(chǎn)權(quán)單位出資等渠道，統(tǒng)籌政策資源，籌集改造資金。