經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 黃一帆 四年前，億達中國控股股東發(fā)生變化。在其后一年，億達中國意氣風發(fā)宣稱進駐近20個城市，運營30余個園區(qū)，運營產(chǎn)業(yè)面積逾800萬平方米。

但之后，億達逆勢而下，業(yè)績持續(xù)下滑、人事風波不斷，兩年換三任董事長，執(zhí)董被抓、債務違約、評級下調(diào)，這家曾經(jīng)與萬達有“雙達”之稱的所謂“園區(qū)開發(fā)商”卻風波不斷，處于市場的風口浪尖之中。

就在近日，億達中國控股有限公司發(fā)布公告稱，控股股東中民嘉業(yè)已與潛在買方洽談出售公司股份事宜，但尚未訂立協(xié)議。去年控股股東方頻頻傳出資金緊張、資金鏈斷裂等消息，而這方面的壞消息也間接影響到了億達中國方面對外融資。

記者發(fā)現(xiàn)，2020年下半年是億達的償債高峰期。年底到期的銀行貸款和其他債務總計高達139億元；到2021年3月，億達發(fā)展的另一筆境內(nèi)債“16億達01”也將到期，金額為6.25億元，這只債權的票面利率在2019年從6.5%調(diào)到了10%。

“億達現(xiàn)在遭遇的危機，與他們一直堅持的商業(yè)模式日漸式微不無關系。在過去，商務園區(qū)的概念是他們跑馬圈地的利器，但在實際收入構成上，億達中國看起來卻更像一家純粹的地產(chǎn)開發(fā)公司。然而這家標榜園區(qū)運營商的企業(yè)，無論是地產(chǎn)業(yè)務還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營，都缺乏足夠的競爭力。”一位接近億達中國人士表示。

雙方將分手

“當時2016年中民嘉業(yè)變成控股股東后，當時公司是希望能依托中民投的資本運作和產(chǎn)融結合能力實現(xiàn)跨越式發(fā)展，但是其后發(fā)展并不如愿，雙方都不是太滿意”。一位知情人士透露。

在2016年底，億達中國就宣布其與正宏管理有限公司、中民嘉業(yè)投資有限公司訂立諒解備忘錄，中民嘉業(yè)將從正宏管理手中收購億達中國10%-30%的股份。

2016年11月，如今的控股股東通過嘉佑國際以30.14億港元收購億達中國53%股份。而在此次收購后，孫蔭環(huán)離開億達中董事局。同時，億達總部也由大連搬遷至上海。

在控股股東變更后不久，得到背書的億達中國發(fā)行了它歷史上首支美元債。2017年3月，這筆3億美元的票據(jù)融資，在“6.95%”、“超額認購”一個個鮮亮標簽的環(huán)繞中，拿到了足以解渴的逾21億元人民幣。

但此后，億達中國在“積極”布局過后，業(yè)績并未增長。2017年至2019年，億達中國銷售金額分別為72.63億元、85.37億元和72.37億元，同比增長-12.55%、17.54%和-15.23%。2020年截至6月30日，其合約銷售金額約為25.56億元，同比下降42.7%；權益合約銷售金額約為22.13億元，同比下降48%；銷售面積為25.37萬平方米，同比減少48%。

而其后，控股股東爆發(fā)債務危機，為實施自救其拋出資產(chǎn)處置計劃，在擬出售資產(chǎn)清單中就包含億達中國。

“億達中國與控股股東的關系較為復雜，不僅是股東與被控股的關系，控股股東、億達中國、孫蔭環(huán)還是一個戰(zhàn)略及利益共同體，這樣復雜的關系，控股股東處置起來并不容易。”另一位浙江私募機構負責人告訴記者，控股股東方面的拖累對公司融資的影響短期難以緩解，短期可能債務風險仍然比較大。

償債壓力 執(zhí)行董事被拘

億達中國創(chuàng)始人孫蔭環(huán)1949年出生在大連三十里堡的一個農(nóng)村家庭，生在海邊的孫蔭環(huán)在人生的前35年卻沒有任何波瀾。直到1984年，孫蔭環(huán)做出了人生最重要的抉擇，應聘成為大連市甘井子區(qū)紅旗鎮(zhèn)果樹建筑七隊隊長，這是億達從一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑裝修隊發(fā)家的雛形。

之后，孫蔭環(huán)一次次嘗試著“吃螃蟹”，靠包攬工程、建筑裝修和發(fā)展政商關系，一躍成為當?shù)匾患抑泥l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。九十年代初，原來只不過是想“帶領200多名農(nóng)民，尋找生活出路，解決生存問題”的孫蔭環(huán)把億達帶到了當?shù)爻蹙咭?guī)模的房地產(chǎn)民營企業(yè)行列。

1998年，億達與政府合作開始建設大連軟件園，由此進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域。盡管定位為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，但億達的收入大部分來自房地產(chǎn)銷售。

在這家公司2017年的營業(yè)收入中，來自地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的占比超過8成，而園區(qū)的租金收入和運營管理收入占比僅約6%，億達中國早前發(fā)布的2017年年報也顯示，其合約銷售金額僅為72.6億元，同比下降約12.5%。這一規(guī)模水平僅與2015年相當，意味著在地產(chǎn)行業(yè)最好的兩年中，這家公司仍處于原地踏步階段。

因流動性變?nèi)?、杠桿上升，銷售業(yè)績疲軟，特別是在境內(nèi)融資收緊的背景下，更顯艱難。即使是在債務置換后，流動性疲弱的億達中國還是不可避免地違約了。

在今年四月，億達中國公告截止2020年4月20日未支付2020年到期年息為6.95%的優(yōu)先票據(jù)的未償付本金5285.4萬美元，已構成違約事件。該美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行于2017年4月17日，發(fā)行規(guī)模3億美元，期限為3年期，票面利率6.95%，本應于今年4月19日到期。

今年3月底，億達中國公告稱發(fā)行約2.25億美元的置換票據(jù)，用于置換該期4月到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，該期票據(jù)的余下未償付本金額為5285.4萬美元。而此次億達違約的正是這剩余的款項。在流動性異常疲弱的情況下，億達將于2020年9月到期的8億元人民幣境內(nèi)公司債的償還風險也隨之上升。

再早之前的2月24日，億達中國發(fā)布公告稱，由于公司執(zhí)行董事陳東輝被拘留，已在技術上導致億達中國所訂立未償還本金總額45.79億元觸發(fā)若干貸款條例，相關貸款的相關貸款人可要求立即償還相關貸款的未償還貸款、應計利息及所有其他應計或未償還的金額。而當時億達并沒有獲得貸款人的豁免。至此，流動性一步步被擠干，億達不得不承認其“內(nèi)部資源可能不足以償付現(xiàn)有票據(jù)”。

值得注意的是，今年以來億達發(fā)展已經(jīng)兩度被評級機構下調(diào)評級。2月16日，惠譽評級發(fā)布報告稱6家中小型房企的“資本市場債務再融資風險”處于高風險級別，億達中國是其中之一。

8月28日，聯(lián)合評級公告稱將億達發(fā)展主體長期信用等級由AA-下調(diào)為A，評級展望為“負面”，同時將“15億達01”和“16億達01"債項信用由AA-下調(diào)等級為A。聯(lián)合評級認為，億達發(fā)展合同銷售規(guī)模下降，項目去化壓力加大，在建及擬建項目資本支出壓力大，貨幣資金規(guī)模小，資產(chǎn)受限比例高，融資渠道有待拓寬等原因或?qū)ζ湫庞盟綆聿焕绊憽?/p>

而高管被拘一事對于也將影響億達后續(xù)融資。今年億達中國被公安部門拘留的執(zhí)行董事陳東輝，同時也是上置集團有限公司執(zhí)行董事、中民嘉業(yè)投資有限公司總經(jīng)理。同一日，上置集團董事會主席彭心曠也因涉嫌職務侵占被逮捕，彭心曠此前曾任中民嘉業(yè)董事長。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年是億達的償債高峰期，年底到期的銀行貸款和其他債務總計高達139億元；到2021年3月，億達發(fā)展的另一筆境內(nèi)債“16億達01”也將到期，金額為6.25億元，這只債權的票面利率在2019年從6.5%調(diào)到了10%。

凈負債比率高居不下

在此前2014年赴港上市時，億達集團曾表示，今后五年時間里將每年在一個新城市拓展商務園項目，但未來想要在其他城市移植之前的商務園模式，將存在諸多的不確定性和風險。

“億達中國上市之初股價表現(xiàn)不佳的原因之一，有部分市場分析就認為是因為億達的重資產(chǎn)操作模式對資金鏈要求高，并且企業(yè)負債率高企。”一位了解億達集團的投資者告訴記者。

2011年-2013年，公司3年資產(chǎn)負債率超80%。此后凈負債比率依然一直高居不下，2014-2017年分別為149.8%、137.3%、119.3%、127.0%。據(jù)悉，2014年，億達急于赴港上市融資，其中最重要的原因是高逾140%的負債率。當時業(yè)內(nèi)認為，億達集團赴港上市就是為了緩解資金緊張，當年必須償還的到期貸款和債務高達51.5億元，而2013年總收入也不過64億元。

根據(jù)此前億達發(fā)展公告的債券受托管理事務報告顯示，截至2019年末，億達發(fā)展總資產(chǎn)為448.86億元，總負債325.41億元，資產(chǎn)負債率72.5%。還有非流動負債35.85億元，其中長期借款4.75億元，應付債券6.2億元，其整體有息負債有116.08億元，主要為短期負債，帶息負債比為36%。特別是有息負債高企，產(chǎn)生大量財務費用，對利潤形成嚴重侵蝕。從股權結構上看，億達發(fā)展的控股股東為億達中國，持股比例100%。億達發(fā)展作為億達中國的主要運營實體。

負債壓頂、資金緊張之下，億達發(fā)展對外部融資較為依賴，但其融資渠道較為單一。資料顯示，除發(fā)債和借款外，只有36次應收賬款以及3次股權質(zhì)押融資。2014年以來，億達發(fā)展的籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，2019年該指標凈額為-33.19億元，可以看出其融資環(huán)境進一步惡化。

分析其債務結構后發(fā)現(xiàn)，億達發(fā)展主要以流動負債為主，截至2019年末流動負債289.57億元，占總負債比89%，此外，流動負債是貨幣資金的27.2倍，資金鏈相當緊繃。

在備用資金方面，截至2019年末億達發(fā)展銀行授信總額為190.03億元，未使用授信額度為44.57億元。