經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 黃一帆 一半海水一半火焰。在長(zhǎng)租公寓因頻頻發(fā)生爆雷事件，而行業(yè)陷入冰點(diǎn)之際。另一部分頭部長(zhǎng)租公寓開(kāi)始提高聲量，通過(guò)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司全方位合作來(lái)探索新的路徑。

在此前不久，由華住酒店集團(tuán)和IDG資本共同出資成立的住宿資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商——城家，近日宣布與遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）、華住集團(tuán)（01179.HK）及遠(yuǎn)洋服務(wù)戰(zhàn)略合作，力爭(zhēng)通過(guò)“房+管”結(jié)合的方式更好的提升存量資產(chǎn)價(jià)值。

華住集團(tuán)總裁、華住中國(guó)CEO、城家董事長(zhǎng)金輝在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)表示，存量資產(chǎn)講了很多年，未來(lái)市場(chǎng)的巨大空間是如何把存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)好，將資產(chǎn)價(jià)格提升。除了辦公樓已經(jīng)市場(chǎng)化，很多資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)沒(méi)有真正閉環(huán)運(yùn)行起來(lái)。

金輝表示，“中國(guó)還沒(méi)有REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），很多資產(chǎn)是被作為房地產(chǎn)企業(yè)再融資、再抵押的工具。對(duì)于經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)應(yīng)有價(jià)值的評(píng)定是用再抵押、用評(píng)估法來(lái)評(píng)定的，而不是以經(jīng)營(yíng)法則來(lái)評(píng)估資產(chǎn)。”

他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)要進(jìn)入成熟穩(wěn)定的健康發(fā)展模式，要考慮這些資產(chǎn)怎樣通過(guò)高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)使其產(chǎn)生相應(yīng)比較好的資產(chǎn)回報(bào)率，將來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，使得這些資產(chǎn)能夠流動(dòng)起來(lái)，而不是簡(jiǎn)單的通過(guò)再評(píng)估，銀行抵押法進(jìn)行估值。

合作背后的城家邏輯

據(jù)了解，此次戰(zhàn)略合作簽約，是雙方進(jìn)行跨行業(yè)戰(zhàn)略合作的重要探索，意在通過(guò)項(xiàng)目合作、產(chǎn)業(yè)合作以及其他深層次、全方位的合作，實(shí)現(xiàn)增強(qiáng)各方企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的共贏目標(biāo)。

各方將在主營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域范圍內(nèi)，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，在酒店及公寓業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、客戶(hù)共享、商務(wù)差旅、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)服務(wù)六大方面展開(kāi)深度合作。

金輝告訴記者，城家第一次和中國(guó)頭部的地產(chǎn)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，他認(rèn)為將是一個(gè)起點(diǎn)。“未來(lái)優(yōu)秀的企業(yè)不再僅僅取決于自己的能力，而在于能夠聯(lián)結(jié)多少社會(huì)優(yōu)秀資源的能力。這個(gè)是未來(lái)定義未來(lái)優(yōu)秀企業(yè)很重要的方式。”他表示，目前在地產(chǎn)各個(gè)垂直細(xì)分領(lǐng)域都誕生了很多優(yōu)秀公司，而城家將聚焦公寓運(yùn)營(yíng)。

之所以如此聚焦，也是因?yàn)閷?duì)于目前市場(chǎng)而言，資產(chǎn)增量遠(yuǎn)低于存量資產(chǎn)的體量。

“運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的能力和資產(chǎn)回報(bào)率提升，是五年、十年非常重要資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心主題。”金輝表示，住宿類(lèi)能不能通過(guò)比較好的運(yùn)營(yíng)商發(fā)揮出其應(yīng)有的社會(huì)價(jià)值和資產(chǎn)回報(bào)價(jià)值，是下一階段非常重要的課題。

他表示，城家過(guò)去有兩類(lèi)的發(fā)展邏輯，即租賃經(jīng)營(yíng)和輸出品牌。“租賃物業(yè)就是固定回報(bào)的概念。隨著品牌力和規(guī)模的提升，大量開(kāi)發(fā)商意識(shí)到這個(gè)價(jià)值，愿意委托城家管理，或者合資合作、以及未來(lái)再往深了做，到資產(chǎn)端共同持有。這些方面都會(huì)是面向開(kāi)放商很重要的模式。包括租賃、委托管理、資產(chǎn)共同持有、合資合作。”

從最早租賃經(jīng)營(yíng)，到向大量開(kāi)發(fā)商輸出品牌，委托管理和資產(chǎn)共同運(yùn)營(yíng)。金輝表示，“每個(gè)城家背后，就是一個(gè)持有人。和遠(yuǎn)洋是更全面的合作，我們希望，基于未來(lái)非常深度的，包括從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、委托管理、全面的合資合作。”

“雙方有點(diǎn)像結(jié)婚的關(guān)系。”他表示，遠(yuǎn)洋是重資產(chǎn)企業(yè)，我們是輕資產(chǎn)品牌公司，各自領(lǐng)域開(kāi)發(fā)和持有資產(chǎn)上有很多能力，我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)、提升資產(chǎn)回報(bào)率上有很強(qiáng)能力，雙方在能力方面是非?；パa(bǔ)的。在行業(yè)里，這次合作也是具有代表性的一次探索。民營(yíng)和國(guó)企、重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)頭部運(yùn)營(yíng)公司的合資合作，確實(shí)是給行業(yè)做了很好的示范。

模式之別

金輝認(rèn)為，城家所建設(shè)的長(zhǎng)租公寓是不同于傳統(tǒng)模式的。區(qū)別于分散式公寓，城家主要做的是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是集中式的租賃運(yùn)營(yíng)。集中式公寓即包下整棟樓或包下一棟樓的幾層，并對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)。

“早期長(zhǎng)租公寓在風(fēng)口的時(shí)候大家一擁而上，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓對(duì)成本的管控和商業(yè)模式要靠精細(xì)化運(yùn)營(yíng)太辛苦，很多長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)開(kāi)始使用金融杠桿，也就是現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)的租金貸，包括近期很多爆雷的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)，基本上都是以二房東模式的分散式長(zhǎng)租公寓，如果運(yùn)營(yíng)管控的不好就很容易出現(xiàn)問(wèn)題。”金輝表示。

他指出，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)最大的問(wèn)題是高資產(chǎn)價(jià)格與低租金回報(bào)的不匹配。“長(zhǎng)租公寓是一個(gè)非常薄利的行業(yè)這是確定的，需求端的消費(fèi)力還不足以支付較高的溢價(jià)，供應(yīng)端而言，資產(chǎn)的價(jià)格又貴。但是未來(lái)兩端不平衡的狀態(tài)會(huì)有所緩解，一方面資產(chǎn)端的價(jià)格在樓市調(diào)控的前提下會(huì)趨于平穩(wěn)，需求端的支付能力也會(huì)慢慢提升。”

在金輝看來(lái)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓的頭部企業(yè)主要會(huì)以集中式長(zhǎng)租公寓為主。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年8月，全國(guó)已有30余家長(zhǎng)租公寓相繼爆雷，僅今年上半年就有16家長(zhǎng)租公寓爆雷。

2020年9月，住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》中，要求建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。這一舉措被業(yè)內(nèi)人士解讀為長(zhǎng)租公寓進(jìn)入“強(qiáng)監(jiān)管”時(shí)代，優(yōu)勝劣汰之下，房屋租賃行業(yè)將進(jìn)入良序發(fā)展。

金輝表示，現(xiàn)階段是行業(yè)的洗牌期，公寓是個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)，對(duì)企業(yè)團(tuán)隊(duì)的要求更高，需要更長(zhǎng)的耐心，更有耐力的玩家，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生價(jià)值。

他指出，目前參與長(zhǎng)租公寓主體各方有房企系、酒店系、中介系三類(lèi)：房企，有房量規(guī)模；中介系有成熟的平臺(tái)，但集中式公寓的占比太少，本質(zhì)上還是過(guò)去傳統(tǒng)租房模式；再就是酒店系，以城家為代表的，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

據(jù)金輝介紹，今年疫情期間雖然對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)造成一定的影響，但3月份開(kāi)始行業(yè)已逐步恢復(fù)，目前旗下產(chǎn)品的出租率均在95%以上，有部分門(mén)店實(shí)現(xiàn)100%出租率。