經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳姍 今年以來(lái)，公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行進(jìn)程明顯加快，市場(chǎng)呈現(xiàn)出新產(chǎn)品申報(bào)募集、存量產(chǎn)品擴(kuò)募，以及新玩家陸續(xù)入局等多線并行發(fā)力狀態(tài)。

近期，首單水利設(shè)施REITs——銀華紹興原水水利REIT以106倍的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。同時(shí)，REITs“上新”速度加快，首單繞城高速公路REITs——華夏南京交通高速公路REIT、首單本土民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公募REITs——易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT等，各資產(chǎn)類型"首單"扎堆上市或正在排隊(duì)上市。

截至10月24日，今年以來(lái)已有18只REITs產(chǎn)品上市，發(fā)行總規(guī)模約為442.25億元，上市數(shù)量和發(fā)行規(guī)模均遠(yuǎn)超去年全年。同時(shí)，在REITs擴(kuò)募方面，保障性租賃住房、能源、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)類型的多只REITs陸續(xù)啟動(dòng)擴(kuò)募工作。

在行業(yè)研究人士看來(lái)，今年將成為REITs發(fā)行“大年”。在政策利好以及長(zhǎng)端利率下行背景下，REITs市場(chǎng)二級(jí)表現(xiàn)出現(xiàn)明顯修復(fù)，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行亦有所加速，REITs市場(chǎng)關(guān)注度顯著提升。

發(fā)行提速

10月17日，銀華基金發(fā)布公告稱，銀華紹興原水水利REIT在網(wǎng)下詢價(jià)階段擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為137.84億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的106倍，刷新今年公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高。這也是近期公募REITs一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)火熱現(xiàn)象的一個(gè)縮影。

銀華紹興原水水利REIT原定于10月21日至23日進(jìn)行募集，但由于公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額總額超過(guò)公眾投資者的募集上限，因此于10月21日提前結(jié)束募集。

近期發(fā)行的華夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT和中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT同樣備受青睞，紛紛出現(xiàn)超募現(xiàn)象。

華夏南京交通高速公路REIT的公眾投資者和網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例分別為19.163%和12.848%，發(fā)行累計(jì)吸金68.572億元（比例配售前）；招商高速公路REIT的網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為83.34%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為27.91%；中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT的網(wǎng)下投資者配售比例為93.16%，公眾投資者配售比例為95.46%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，公募REITs年內(nèi)發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別為18只和442.25億元，較2023全年增長(zhǎng)157.14%和116.73%。

在數(shù)量和發(fā)行人擴(kuò)容之下，公募REITs的底層資產(chǎn)類型已拓展至八大類，除了傳統(tǒng)的保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施外，還出現(xiàn)了能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等。

自2021年6月21日首批9個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目掛牌上市以來(lái)，短短幾年間，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)從無(wú)到有并穩(wěn)健發(fā)展。2024年7月26日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RE－ITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標(biāo)志著具有中國(guó)特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。

10月初，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)展改革委副主任劉蘇社指出，規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作的新機(jī)制，支持更多符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，深化投貸聯(lián)動(dòng)試點(diǎn)合作。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月24日，共有26只REITs基金等待上市或擴(kuò)募，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、工銀瑞信蒙能清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等多只REITs首發(fā)申報(bào)處于“已問(wèn)詢”狀態(tài)。

配置價(jià)值幾何

在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)利率走低的背景下，公募REITs的配置價(jià)值受到各路資金的青睞。今年以來(lái)，公募REITs迎來(lái)反彈行情。尤其是前三季度，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅一度超過(guò)13%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)已上市的45只產(chǎn)品中，前三季度有38只產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格取得正收益，其中20只漲幅超過(guò)10%。華夏北京保障房REIT以30%的漲幅領(lǐng)跑，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的漲幅 分 別 達(dá) 到 27.85%、20.72%和19.11%。

年內(nèi)REITs資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)亮眼，鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部基金經(jīng)理劉一璠分析，主要受益于三方面利好：一是廣譜利率下行，REITs作為強(qiáng)制性高比例分紅的資產(chǎn)類別，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注；二是二季報(bào)顯示，上市REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況整體穩(wěn)定；三是REITs相關(guān)制度及政策不斷完善，有助于RE－ITs市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，為投資人實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益夯實(shí)基礎(chǔ)。

博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄表示，由于政策的持續(xù)推動(dòng)與監(jiān)管體系的不斷提升，REITs市場(chǎng)逐步成熟，監(jiān)管機(jī)制逐步完善，提高了信息透明度和市場(chǎng)穩(wěn)定性，增強(qiáng)了投資者信心和市場(chǎng)吸引力。

進(jìn)入10月份，公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)調(diào)整。截至10月24日，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)累計(jì)漲幅縮窄至8%左右。

談及后續(xù)REITs行情，中泰證券研究所表示，近期受強(qiáng)力的政策支持及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，股票市場(chǎng)企穩(wěn)回升，對(duì)REITs市場(chǎng)資金形成一定的虹吸效應(yīng)，建議投資者關(guān)注宏觀環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本面改善等帶來(lái)的機(jī)會(huì)，此外需注意防范回撤風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)源證券認(rèn)為，在債券市場(chǎng)利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹，REITs作為高分紅、中低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，在政策力度加強(qiáng)以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性價(jià)比。

在華泰證券看來(lái)，權(quán)益市場(chǎng)修復(fù)、REITs新上項(xiàng)目增加對(duì)資金起到一定的分流作用，政策落地傳導(dǎo)至基本面修復(fù)仍需要時(shí)間，關(guān)注業(yè)績(jī)穩(wěn)定的資產(chǎn)，對(duì)于基本面走弱的項(xiàng)目建議保持謹(jǐn)慎。后續(xù)市場(chǎng)將進(jìn)入增長(zhǎng)政策驗(yàn)證期，若宏觀數(shù)據(jù)修復(fù)則關(guān)注彈性較強(qiáng)的板塊。