佘宗明/文

隨著春節(jié)前廣州、上海、蘇州三個(gè)大城市接連按下“放松鍵”——廣州放開(kāi)了超120平米住房限購(gòu)、上海放寬了單身非戶籍居民的購(gòu)房條件、蘇州則接近全面取消限購(gòu)，自2010年開(kāi)始就在國(guó)內(nèi)主要城市逐步推行開(kāi)來(lái)的“樓市限購(gòu)令”，出現(xiàn)了更明顯的松動(dòng)信號(hào)。

這兩年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變的背景下，優(yōu)化調(diào)整樓市政策幾乎成了各地的共同動(dòng)作，取消限購(gòu)也在優(yōu)化調(diào)整選項(xiàng)之列。截至2023年底，全國(guó)絕大多數(shù)二線城市和所有三四五線城市都已全面取消限購(gòu)。只不過(guò)，此前放松限購(gòu)的城市名單中并沒(méi)有北上廣深四大一線城市，天津、成都、西安、杭州等新一線城市也仍在限購(gòu)中。

而今，穗滬蘇三地相繼調(diào)整限購(gòu)令，這意味著，取消樓市限購(gòu)的“風(fēng)”終究還是吹到了一線城市。鑒于一線城市的風(fēng)向標(biāo)意義，接下來(lái)，最后的幾個(gè)“堡壘區(qū)”聞風(fēng)跟進(jìn)是大概率事件。不少房地產(chǎn)專家就預(yù)言：

2024年是全面取消限購(gòu)的重要一年，政策層面必定會(huì)在2023年局部放松的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步。

著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)看，樓市限購(gòu)令已經(jīng)來(lái)到離徹底退場(chǎng)越來(lái)越近的節(jié)點(diǎn)?？紤]到當(dāng)下很多樓市景氣度在低谷，對(duì)那些大城市而言，取消限購(gòu)令已容不得“觀望觀望再觀望”的遲疑和“走三步退兩步”的反復(fù)，而是宜早不宜遲，該一步到位的就不能再擠牙膏，該徹底取消的就不能再“留尾巴”。

肇始于2010年4月的樓市限購(gòu)令，是應(yīng)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的形勢(shì)而生。在過(guò)去十多年里，樓市限購(gòu)幾乎成了各地標(biāo)配的需求側(cè)調(diào)控政策手段——數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)最多時(shí)有超過(guò)100個(gè)城市實(shí)施住房限購(gòu)政策。

本質(zhì)上，住房限購(gòu)令就是用抑制需求的方式來(lái)摁住樓市過(guò)熱的勢(shì)頭，“限”背后是強(qiáng)化有形之手的行政調(diào)控張力。

近幾年，我國(guó)樓市已出現(xiàn)“多年未有之大變局”，去年7月中央政治局會(huì)議就指出，“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化”。這在供需端皆有體現(xiàn)：供給側(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)的“三高（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）”模式已難以為繼，到了不轉(zhuǎn)型不行的時(shí)候；需求側(cè)，二線以下城市房子普遍過(guò)剩，結(jié)構(gòu)性的供需失調(diào)問(wèn)題就擺在那里；投資端，房地產(chǎn)投資萎縮明顯。

為了穩(wěn)樓市，自2022年起，國(guó)家層面已出臺(tái)了很多措施：對(duì)房企，“三支利箭”分別從信貸、債券、股權(quán)三大融資政策上給予支持。對(duì)購(gòu)房者，發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼、提貸款額度、降首套利率，能用的招都用上了。

為房地產(chǎn)行業(yè)“輸氧”可以理解，但不能一邊卡著脖子一邊“輸氧”。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)所說(shuō)的，房地產(chǎn)不需要“救”，但需要“糾”——糾偏的糾。而最該糾偏的，就是以“四限（限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)）”為典型的非市場(chǎng)化限制。

畢竟，“限”字訣很容易抑制樓市正常的流動(dòng)性，若短期措施長(zhǎng)期化，勢(shì)必會(huì)造成供需的扭曲。

眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要“輸氧”，也需要先挪開(kāi)那只卡在脖子上的手——取消限購(gòu)就是松手。這就要求盡早邊際優(yōu)化，讓樓市告別“政策市”、恢復(fù)市場(chǎng)化，避免刻舟求劍，切忌將過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段的做法（包括限購(gòu)限價(jià)等）沿用到過(guò)冷階段。

去年8月，北大經(jīng)濟(jì)學(xué)教授姚洋就表示，要堅(jiān)決停止各種限購(gòu)限價(jià)措施，“我們需要轉(zhuǎn)變思路，為什么現(xiàn)在出臺(tái)的政策沒(méi)用，因?yàn)榱Χ炔粔?，比如認(rèn)房不認(rèn)貸這種措施沒(méi)什么效果，就應(yīng)該明確停止限購(gòu)、限價(jià)……讓市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)。”

全面取消限購(gòu)是大勢(shì)所趨，大城市也不例外。但就目前看，部分城市在限購(gòu)上的調(diào)整節(jié)奏或松動(dòng)幅度跟市場(chǎng)預(yù)期仍有不小的“溫差”。

揆諸現(xiàn)實(shí)，無(wú)論是房企接連爆雷，還是上下游產(chǎn)業(yè)跟著受創(chuàng)，都需要盡早解除那些非市場(chǎng)化限制。可從“認(rèn)房又認(rèn)貸”等政策調(diào)整節(jié)奏和房企融資白名單等政策落實(shí)情況看，很多地方動(dòng)輒慢反應(yīng)、不響應(yīng)。這帶來(lái)的市場(chǎng)鏈?zhǔn)椒磻?yīng)和信心提升效果都很有限。

取消限購(gòu)，理應(yīng)避免“該及時(shí)卻不及時(shí)，該徹底卻不徹底”的問(wèn)題。若取消限購(gòu)條件已經(jīng)成熟，那該一步到位的就得一步到位，而不是在迂回漸進(jìn)中錯(cuò)失提振市場(chǎng)信心良機(jī)。

萬(wàn)事逃不脫周期律。沿用了十多年的樓市限購(gòu)令，已經(jīng)到了該退出歷史舞臺(tái)的時(shí)刻。

（作者系資深媒體人）