經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷  “我從事大宗交易18年了，這個樓，是我這些年看到的大宗交易里，質(zhì)量非常高的標的，屬于北京甲級寫字樓翹楚級別。”高力國際資本市場及投資服務部華北區(qū)執(zhí)行董事紀剛對中糧置地廣場的“易主”十分感嘆。

最近兩個月，不僅是中糧置地廣場，更多“賣了再難買回”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被擺上貨架，和去年出售資產(chǎn)的多為民營房企不同，它們的業(yè)主主要是地產(chǎn)央企，比如，10月中旬華僑城和中國金茂分別公告了兩筆大宗交易的信息。

先是華僑城間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃在北京產(chǎn)權(quán)交易所通過公開掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)，意味著全球第六家、中國第二家寶格麗酒店被擺上貨架；中國金茂則以28億元的價格出售了金茂北京威斯汀大飯店。

而以近43億轉(zhuǎn)讓旗下高端寫字樓標桿中糧置地廣場的大悅城，今年已經(jīng)出售了超80億元的京滬優(yōu)質(zhì)項目。

明星資產(chǎn)亮相

判斷一個資產(chǎn)是否核心的關鍵在于樓宇區(qū)位、品質(zhì)和租戶結(jié)構(gòu)。

高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務副董事總經(jīng)理顧立宇告訴經(jīng)濟觀察報，當前市場下行情況下，稀缺的核心資產(chǎn)通?，F(xiàn)金流比較健康，租戶穩(wěn)定，流動性較好，部分買家也愿意支付一定的溢價。

“相比上海，北京的寫字樓在建筑方面中規(guī)中矩一些，但中糧置地廣場的調(diào)性比較獨特。”關注這個項目兩年，紀剛?cè)鐢?shù)家珍：進門有一個60米高的水幕，裙房部分空間可以展陳藝術品，樓宇由頂級建筑師設計，高低錯落有致。

除了位置和品質(zhì)，租戶結(jié)構(gòu)也是該項目一大優(yōu)勢。

2020年，知名投行摩根士丹利從金融機構(gòu)聚集地金融街搬入位于東城區(qū)的中糧置地廣場，成為其主力租戶。投行通常對樓宇的使用功能、電量、信息點等配置要求較高，這也在一定程度上代表了樓宇品質(zhì)。

一位寫字樓相關業(yè)內(nèi)人士表示，除了摩根士丹利租賃了將近7000平方米的面積，還有CBA聯(lián)盟、國聯(lián)基金、中國上市公司協(xié)會等優(yōu)質(zhì)租戶都在樓宇內(nèi)租賃了3000平方米左右的面積。

判斷一個寫字樓是否屬于核心資產(chǎn)，還要看它的租戶與所在區(qū)域的匹配和關聯(lián)度。

紀剛介紹，中糧置地廣場租戶類型與東城區(qū)商圈傳統(tǒng)、優(yōu)勢的金融、文化娛樂業(yè)務對標，租戶粘性高。“租戶會考慮圈層、氛圍，及其業(yè)務需要，被其他商圈搶走的概率非常低”。

華僑城和金茂的酒店資產(chǎn)同樣吸睛。

華僑城掛牌出售的上海寶格麗酒店位于北外灘地區(qū)，項目距離南京東路500米，距離外灘、人民廣場僅1公里。酒店官網(wǎng)信息顯示，上海寶格麗酒店由意大利建筑事務所Antonio Citterio Patricia Viel設計，由一棟高48層的寶格麗大樓、上海總商會、意式花園組成，系全球第六家、中國第二家寶格麗酒店。

位于北京朝陽區(qū)燕莎商圈的金茂威斯汀同樣在北京擁有較高知名度，上述業(yè)內(nèi)人士介紹，外國使館人群比較喜歡這個區(qū)域，威斯汀接待過多國總統(tǒng)、國務卿等，“與想買高大上酒店資產(chǎn)的買家絕對匹配”。

幾個地產(chǎn)央企的知名項目在兩個月里接連傳出處置消息，也引發(fā)了市場對央國企是否在“拋售”資產(chǎn)的猜測。

多位大宗交易投資人士均向經(jīng)濟觀察報表示，今年，央國企出售資產(chǎn)并沒有明顯增多，但明顯的變化在于，一方面，企業(yè)愿意把曾經(jīng)惜售的項目拿出來賣了；另一方面，出售項目的意愿和積極性明顯增強，比如上海寶格麗酒店去年就已經(jīng)在售，只是沒有選擇公開掛牌。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶告訴經(jīng)濟觀察報，今年，賣方普遍在銷售資產(chǎn)方面更開放、靈活，一些不在計劃內(nèi)的資產(chǎn)如果存在交易的可能性，業(yè)主也愿意談。

目前在公開市場亮相的項目，大多數(shù)在一年前就已開始出售，大宗交易的成交時間較長，包括邀約、處置、談判成交等流程，“投資者都在觀望，這也導致今年一些資產(chǎn)交易的周期被拉長。”王晶表示，但一些業(yè)主方反而更堅定了，希望能夠在一定時間內(nèi)完成退出。

為什么賣資產(chǎn)

拿出核心資產(chǎn)一方面與市場相關，另一方面與企業(yè)的資金需求關系密切。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示，目前市場基本面有些調(diào)整，但尚未迎來資本價值的上升期。

這種情況下，賣方也會有一些正常的退出想法，一直在尋求合適的出手機會，一些持有者，也需要出售資產(chǎn)獲得更多的流動性支持。

金茂在北京威斯汀的掛牌轉(zhuǎn)讓公告中表示，這在目前的市場情況下，是以合理價格實現(xiàn)酒店整體銷售的良機。出售事項帶來的現(xiàn)金流及利潤，將有助集團整體財務狀況及營運資金的優(yōu)化。

“核心資產(chǎn)對任何一家企業(yè)都非常珍貴，通常位置不可復制，將來很可能買不回來，市場好的時候大家普遍惜售。”一位大宗交易人士表示，在2020年左右市場較好時，不少買家都想購買中糧置地廣場，但賣方不愿出售，直到今年，中糧置地廣場才被擺上貨架。

一家頭部地產(chǎn)公司商置相關負責人告訴經(jīng)濟觀察報，當前住宅銷售尚未回暖，一些央國企的現(xiàn)金壓力同樣不小，各家企業(yè)選擇出售資產(chǎn)的情況不同，一部分是企業(yè)的自有資金需要置換出來，另一些則是杠桿，需要償還。

也只有核心地段的資產(chǎn)才容易在當下這個時間段售出，他提到，“買方都是好的里面挑更好的”。

截至2023年6月底，華僑城（亞洲）實現(xiàn)經(jīng)營收入約1.94億元，同比下降約77.9%，主要由于(其中包括)綜合開發(fā)業(yè)務收入結(jié)轉(zhuǎn)較去年同期大幅下降；公司的權(quán)益持有人應占虧損約2.12億元。

金茂2022年財報顯示，歸母凈利潤為19.84億元，較上年度下降58%；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項），歸母凈利潤為9.1億元，同比下降81%。其中，酒店經(jīng)營板塊帶來的收入為11.44億元，僅占總收入的1%，同比下降了30%。

誰在接盤？

從辦公樓、購物中心、物流等賽道看，核心資產(chǎn)的接盤對象以險資為主。險資的資金成本決定了其投資偏好，即穩(wěn)定、長期持有的資產(chǎn)。

2023年上半年，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽等險資就拿下了十幾個項目，包括商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等類型，其中不乏數(shù)十億的大單，如今年年初，平安人壽斥資73.33億元收購弘毅投資位于北京、上海的4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。今年10月，大家保險也接手了萬達的4個購物中心。

以前市場競爭激烈，險資出價能力較低，但當前，外資對寫字樓的投資幾乎停滯，競爭較少。一位大宗交易投資人士表示，對購買資產(chǎn)自用的買方而言，核心資產(chǎn)的出租率太高，并不太適宜買來自用，這也給了一些頭部險資入場機會。

中糧置地廣場的出租率常年保持在85%以上，租金大約在13元/平方米/天，該名大宗交易人士介紹，“中糧置地廣場的投資回報率在4%左右，在當下，這符合北京市場核心型交易的一般水平”。

在徐茜茜看來，個別核心資產(chǎn)4%的回報率實際上低于現(xiàn)在市場上大部分投資人對資產(chǎn)回報率的認知，資產(chǎn)交易價格偏高，但這也證明了相對于一般的項目，核心資產(chǎn)在市場下行的通道中有著更為優(yōu)質(zhì)的表現(xiàn)，“給市場增加了一些信心”。

個人買家也成為一些酒店類核心資產(chǎn)的接盤方，如中糧海景壹號、金茂威斯汀的買家均屬于個人買家。“接手上海寶格麗酒店的也是私人老板。”上述大宗交易人士表示。

顧立宇介紹，酒店既能提供現(xiàn)金流，也可以用做接待和企業(yè)品牌展示，今年隨著資產(chǎn)價格整體下調(diào)，一些買家會選擇合適的機會出手。

他同時提到，目前部分核心項目的成交也反映了一些買家可能不會單純從投資回報的角度考慮，而是出于對項目位置、品牌形象或從長期持有和增值的角度，結(jié)合賣方的價格調(diào)整，選擇出手。

值得關注的是，高端酒店類核心資產(chǎn)在運營上擺脫虧損狀態(tài)仍需時間。如上海寶格麗酒店，雖然客房價格動輒超過6000元/晚，部分套房價格在6位數(shù)，但根據(jù)華僑城（亞洲）發(fā)布的出售公告，此次出售的上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)截至2021年年末、2022年年末、2023年上半年的收入分別約為2.49億元、1.4億元、1.19億元，除稅后虧損分別約為1077萬元、5225萬元、690萬元。

從投資回報角度，機構(gòu)投資者幾乎不會考慮高端酒店資產(chǎn)，因為酒店日常的管理運營成本非常高，運營利潤比其他業(yè)態(tài)低，一位業(yè)內(nèi)人士介紹，如五星級酒店為了保證品質(zhì)，配備了各式餐廳和大量服務員，運營成本比寫字樓高。

雖然隨著文旅市場回暖，酒店的價格和入住率都有明顯提高，但酒店投資市場并沒有明顯提升。王晶告訴經(jīng)濟觀察報，高端酒店的交易主要是資產(chǎn)配置的概念，較少單純考慮投資回報率。“比如買家從事其他行業(yè)，需要分散投資，或者希望在北京、上海購入一個穩(wěn)定的、能傳承的資產(chǎn)，這是比較喜歡投酒店的一類客戶”。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，今年，整個中國區(qū)酒店的總交易量在150億元左右，基本恢復到了疫情前水平，但酒店成交在全國各類資產(chǎn)里占比仍較小，遠低于工業(yè)、物流、寫字樓、購物中心等標的。