在9月下旬的第四屆廣州國際智慧物業(yè)博覽會(huì)上，來自全國的物業(yè)企業(yè)匯聚一堂，就行業(yè)資源、效率、趨勢(shì)予以深入的交流與探討。從“智慧城市服務(wù)治理”，到“全域基層服務(wù)治理”、“鄉(xiāng)村振興服務(wù)治理”，以“全產(chǎn)業(yè)鏈”的再造與創(chuàng)新，激活物業(yè)發(fā)展活力。

做為“全域基層治理”試點(diǎn)，中奧到家集團(tuán)入場順德陳村鎮(zhèn)的項(xiàng)目受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。中奧到家將整個(gè)陳村鎮(zhèn)登洲村“打包”作為一個(gè)綜合運(yùn)營項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌管理，踐行“智慧城市”管理。中奧到家集團(tuán)董事局副主席梁兵稱：“通過公共治理、公共服務(wù)和公共運(yùn)營，最終為鄉(xiāng)村打造一張?zhí)厣??！?/p>

在第四屆廣博會(huì)在圓桌論壇環(huán)節(jié)，廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長、中奧到家董事局副主席梁兵，對(duì)于物管行業(yè)回歸理性，維護(hù)行業(yè)發(fā)展良序，提出了獨(dú)到的見解，他認(rèn)為物業(yè)行業(yè)應(yīng)擺脫單純強(qiáng)調(diào)規(guī)模、帶資入場的陋習(xí)，“物業(yè)企業(yè)高管不能一味從短期的利益、高估值，從高分紅或者期權(quán)行權(quán)角度來考慮這件事，這對(duì)物業(yè)行業(yè)而言是一個(gè)大麻煩?！?/p>

梁兵是一位老物業(yè)人。談到物業(yè)行業(yè)，他總是充滿熱情，并且不回避問題，直擊本質(zhì)，發(fā)人深省。梁兵在1996年參加物業(yè)管理培訓(xùn)，就這樣一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)加入了物管行業(yè)，1999年加入奧園物業(yè)，2005年正式加入中奧到家，成為創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員并擔(dān)任副總裁至今，已整整18年。

2015年11月25日，中奧到家正式宣布在港交所上市，成為繼彩生活、中海物業(yè)后第三家登陸港交所的物業(yè)公司。

對(duì)于行業(yè)的發(fā)展，梁兵頗為感慨，他不僅見證了2003年第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，也是最早進(jìn)入行業(yè)的大學(xué)生之一。

經(jīng)歷了行業(yè)的起起落落，性情中人梁兵對(duì)于行業(yè)依然有話直說，不拐彎、不回避，早在2021年，當(dāng)物管行業(yè)還在超估值的收并大潮中，他就曾呼吁，行業(yè)估值終將回歸有為更應(yīng)有所不為，現(xiàn)在看，梁兵當(dāng)時(shí)的諍言，已成現(xiàn)實(shí)。那么，行業(yè)的未來將如何發(fā)展，這位敢言直斷的梁兵又有怎樣的見地呢？

訪談：

物管行業(yè)正在發(fā)生的質(zhì)變

經(jīng)觀：在高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，大家都在反思，物管行業(yè)發(fā)生了很大的變化。在地產(chǎn)公司現(xiàn)在有一種說法，物業(yè)管理是真正穩(wěn)定的現(xiàn)金流。過去三年，物管過去三年變化比較大，您個(gè)人的思考和一些觀察，交流分享一下。

梁兵：疫情讓我們這個(gè)行業(yè)重新認(rèn)識(shí)了一次自己，前幾年在資本的熱潮下，以12倍、14倍，甚至到20倍PE的高估值收購公司。但是我們看到，現(xiàn)在行業(yè)在反思有沒有盈利能力。這個(gè)行業(yè)的估值也回到了正軌上，現(xiàn)在幾倍市盈率的公司出現(xiàn)了。

高估值的熱潮，實(shí)際上是按照地產(chǎn)模型來估算的，尤其是香港市場，對(duì)于物管公司的估值模型和地產(chǎn)公司一樣，地產(chǎn)有多少土地儲(chǔ)備就有多高估值，物業(yè)有多少管理面積就有多少估值，沒有完全對(duì)應(yīng)到公司的管理面積和盈利能力之間的聯(lián)系，以前資本市場對(duì)于這個(gè)行業(yè)的估值模型是出現(xiàn)了一些偏差的。

現(xiàn)在慢慢回歸理性，包括現(xiàn)在大家還為所詬病的帶資入場，墊資入場的現(xiàn)象慢慢會(huì)消退的。我們行業(yè)帶資入場的目的是什么，還是增大面積，不完完全全為了提高盈利能力，比如以一個(gè)500萬元物管費(fèi)飽和收入的小區(qū)為例，按照傳統(tǒng)的物業(yè)管理能實(shí)現(xiàn)的利潤，按道理不高于10%，一年利潤是50萬元，三年合同總計(jì)是150萬元，但是現(xiàn)在有公司入場要帶資200萬元，也就是說到了三年合同期滿，150萬元的利潤根本覆蓋不了150萬元的收入。當(dāng)然物業(yè)公司也會(huì)給合理的解釋，我們指望后三年。但是，實(shí)際上，由于帶資入場造成了現(xiàn)在行業(yè)里非?；靵y，小區(qū)的物業(yè)公司更換頻率，續(xù)聘率降低，更換頻率急速提升，尤其是華東片區(qū)，物業(yè)公司之間惡性競爭在去年之前是愈演愈烈的，就是由于資本推動(dòng)下這樣的情況。

資本市場認(rèn)的是面積，認(rèn)的是收入，認(rèn)的是規(guī)模，那么為了投其所好， 就不斷擴(kuò)大面積，擴(kuò)大規(guī)模。這不是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展模式，因?yàn)閹зY的現(xiàn)金與未來的收入之間有一個(gè)效率差，帶資模式是不可持續(xù)的。

在通常狀況下，大多數(shù)物業(yè)管理合同，尤其是住宅一般是簽三、四年，公建類兩、三年就是一個(gè)周期，采購周期，僅僅簽了三年合同，卻要給出12倍、14倍的估值。難道這個(gè)物業(yè)公司是永續(xù)的嗎？現(xiàn)在這個(gè)問題已經(jīng)出來了，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)這兩年大家都開始丟盤，丟盤也是由于資本推動(dòng)的，現(xiàn)在資本不推動(dòng)了，行業(yè)就回歸理性了，回歸理性讓我們同行越來越多思考，干正事了。

今后一段時(shí)間要為前面的行為買單，這是一定的。尤其是現(xiàn)在我覺得應(yīng)該鄭告行業(yè)內(nèi)的朋友們有一些帶資入場的，帶資入場的企業(yè)是沒有后路的，走的是一條不歸路。

我們這個(gè)行業(yè)要盡量去除金融的屬性，就像房地產(chǎn)去除金融屬性一樣，回歸物業(yè)行業(yè)應(yīng)有的本質(zhì)，提供良好的服務(wù)獲得良好的回報(bào)，這是需要我們重新梳理的價(jià)值邏輯。

服務(wù)和開源節(jié)流之間的關(guān)系

經(jīng)觀：現(xiàn)在物企或者整個(gè)企業(yè)都在談?wù)摳哔|(zhì)量發(fā)展，對(duì)于物業(yè)行業(yè)來說，大家都知道人力成本是第一位的，在物業(yè)費(fèi)難以提升，而人力成本不斷攀升的狀況下，服務(wù)品質(zhì)的保證靠的是什么？

梁兵：物業(yè)公司底座就是人力資源公司。

如果底座是人力資源公司能省的是人力資源成本，從高管的減薪開始，到提高全員的勞動(dòng)效率的工具運(yùn)用，才是行業(yè)慢慢回歸理性的王道。數(shù)字化轉(zhuǎn)型的能力，也決定著我們效率和能力高低。

經(jīng)觀：在保證服務(wù)質(zhì)量和開源節(jié)流之間的關(guān)系，怎樣保持一個(gè)平衡？

梁兵：傳統(tǒng)的開源節(jié)流方式可能現(xiàn)在已經(jīng)走到了盡頭，還能省多少人？能省多少的物料？因?yàn)槿斯な谴箢^，再省人業(yè)主的滿意度會(huì)急劇下降，物業(yè)服務(wù)是有溫度的服務(wù)，大家都在談?dòng)袦囟鹊姆?wù)，沒有人哪來的溫度，機(jī)器一定是冰冷的，哪怕再智能，起碼現(xiàn)在的人工智能還是冰冷的。

在開源節(jié)流上，大家省的成本，不在項(xiàng)目，而是在我們的管理層級(jí)上，尤其是對(duì)于大型物業(yè)公司來講，最多的人力成本支出在哪里？在我們這個(gè)寫字樓里，不在管理現(xiàn)場，應(yīng)該做的開源節(jié)流是從這里開始做，而不是從項(xiàng)目開始做，這是根本問題。

經(jīng)觀：減少管理冗員，而在基層保持相對(duì)充分的服務(wù)力量。

梁兵：這是一個(gè)工作流與財(cái)流、物流之間的關(guān)系。

用一個(gè)相對(duì)比較先進(jìn)的工具來替代總部人員，這是我們行業(yè)的正本清源的事，而不應(yīng)該減保安、保潔、綠化、維養(yǎng)人員、工程人員。

管理的挖潛基本到了盡頭，因?yàn)槎际枪芾砉?，最在行的是管理，偏偏為了管理而管理付出的人員。一是用先進(jìn)的工具解決這個(gè)問題，一是用扁平化的組織結(jié)構(gòu)解決問題。

我們行業(yè)是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，為什么規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，管理層增長的速度，遠(yuǎn)比現(xiàn)場人員增長快。

社區(qū)O2O：認(rèn)知付出的代價(jià)

經(jīng)觀：物業(yè)企業(yè)開發(fā)智慧系統(tǒng)，期望用智能化的平臺(tái)系統(tǒng)盡量提供更多的服務(wù)，如果理想的話，那么比如巡邏機(jī)器人，可以減少保安的數(shù)量，社區(qū)O2O，可以讓客戶享有更好的服務(wù)，但是到目前智慧系統(tǒng)的開發(fā)還在路上，這個(gè)投入力度并不小，問題是出在哪里？

梁兵：我們?cè)?jīng)有過教訓(xùn)。

當(dāng)時(shí)在2015年的時(shí)候，中奧到家在物業(yè)行業(yè)的IPO是第二家，上市企業(yè)是第三家，第一家IPO是彩生活，第二是中海，第三家就是我們。

開始的時(shí)候，要向投資者展現(xiàn)未來空間與場景，所以投入大量的資金做了社區(qū)O2O系統(tǒng)的建立，五個(gè)月燒了6000多萬，我們請(qǐng)了很多國內(nèi)知名電商平臺(tái)的開發(fā)主力，而且我們把總部設(shè)置在杭州，想一想我們那時(shí)是多么意氣風(fēng)發(fā)。

物業(yè)企業(yè)認(rèn)為，我們的物業(yè)有物業(yè)圍墻的邊界優(yōu)勢(shì)。其實(shí)，物業(yè)公司認(rèn)為的物理邊界在別人眼里是不存在的，在京東和淘寶這類平臺(tái)的眼里，這個(gè)邊界是不存在的。

到今天為止，物業(yè)公司的數(shù)字整合能力，整個(gè)行業(yè)是偏弱的。

有一次某電商平臺(tái)的工作人員展示了他們對(duì)應(yīng)的住戶清單，非常清晰。通過物流信息，商品交易信息，客戶畫像、消費(fèi)傾向，比物業(yè)公司在這方面的數(shù)據(jù)分析能力強(qiáng)大太多了，我們根本不是他們的對(duì)手，所以我們明知道人家強(qiáng)大干嘛要碰這個(gè)呢？

老百姓的社區(qū)O2O需求，每個(gè)人有很多需求，物業(yè)公司抓共性需求才能提供共性服務(wù)，做個(gè)性化服務(wù)太難了。為了這個(gè)品牌的大米進(jìn)一包，然后，再為另一家要的品牌大米再進(jìn)一包？這個(gè)成本和社會(huì)化的公共平臺(tái)，根本沒有競爭優(yōu)勢(shì)，別人是按萬噸計(jì)算的，我們是按公斤計(jì)算的，這個(gè)數(shù)量級(jí)，做社區(qū)經(jīng)營是違背常識(shí)。

有時(shí)候吃虧吃少了，往往促成我們?cè)谝恍┎皇煜さ念I(lǐng)域干一些不熟悉的事，投入了極大的熱情。不符合常識(shí)的事情，一定不要去做。

城市服務(wù)：降本增效之道

經(jīng)觀：中奧到家，在降本增效方面，在整合不同方面的專業(yè)資源，專業(yè)的事交給專業(yè)的人做，中奧的體系越來越立體，在這方面有什么樣的體會(huì)？

梁兵：降本增效，我們做得比較早。

別人做并購物業(yè)公司的時(shí)候，我們并購保安公司、環(huán)衛(wèi)保潔公司，電梯公司、弱電維保公司，這是我們?cè)缇透傻氖?。做物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合一方面將成本中心轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧欀行?，另一方面加?qiáng)自身的綜合服務(wù)能力，基本上2015年，2016年就開始在做這個(gè)事了。專業(yè)的事給專業(yè)公司，我們只能做撮合和基礎(chǔ)勞務(wù)，我?guī)退鸭Y源和分發(fā)產(chǎn)品的動(dòng)作，只能做兩件事。

梁兵：城市服務(wù)，成為物業(yè)公司熱衷的方向。中大型的物業(yè)公司基本上都在干過一件事，“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”都投入非常大。數(shù)字化轉(zhuǎn)型中幾個(gè)模塊，如財(cái)務(wù)模塊，ERP，工單流轉(zhuǎn)，OA審批，人事管理系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，行政管理系統(tǒng)，等等子系統(tǒng)已經(jīng)比較成熟。

那么，這些數(shù)字化的系統(tǒng)一定有冗余的，我們讓它溢出到城市服務(wù)中去，實(shí)際上就是物業(yè)管理體系的輕資產(chǎn)輸出。

如果是重資產(chǎn)投入城市服務(wù)，比如清潔業(yè)務(wù)的設(shè)備，那么無論是ABS，或者是經(jīng)營貸，實(shí)際上對(duì)于現(xiàn)金流的壓力較大，和房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)一樣。但是，物業(yè)公司做的所有服務(wù)類型的東西，屬性是輕資產(chǎn)，不可能高回報(bào)。

在城市服務(wù)中，用我們已經(jīng)產(chǎn)生的數(shù)字化能力輸出管理，比如政府把路包給了環(huán)衛(wèi)公司掃，到底人員數(shù)量有沒有達(dá)標(biāo)，人員有沒有在正常的范圍內(nèi)干活，依靠軌跡追蹤可以看到；下了工單，工單有沒有得到反饋，這個(gè)環(huán)節(jié)做的非常仔細(xì)。

另外，我們自己的環(huán)衛(wèi)公司、保安公司，可以接城市協(xié)管、環(huán)衛(wèi)一體化等等分包業(yè)務(wù)。一類是協(xié)助主管部門考核與評(píng)價(jià)的整包業(yè)務(wù)。這兩類業(yè)務(wù)都是物業(yè)公司該做的事。

收并購的藝術(shù)

經(jīng)觀：中奧到家也收并購了一些物業(yè)公司，對(duì)于投后的融合，不同的公司文化，不同的管理?xiàng)l線，不少公司是把收購公司重新拆分，進(jìn)行重組，中奧是怎樣做的？

梁兵：在收購之前，對(duì)于標(biāo)的一定是考量過之后，對(duì)他的文化，對(duì)他的價(jià)值觀，對(duì)他的盈利能力，對(duì)他的管理結(jié)構(gòu)是認(rèn)同的，否則不會(huì)去收的，收了他，為什么去消滅他，就讓他自主的運(yùn)行，在他的軌跡上證明了有發(fā)展，就讓他用他的邏輯去生存，你只在旁邊起不讓他走偏，在大原則上定了，而不是每一個(gè)動(dòng)作都去教他。

選擇了這個(gè)運(yùn)動(dòng)員，要根據(jù)他自身的特性培養(yǎng)，讓他自己去發(fā)揮，我們做教練的角色和做爸爸的角色一定要有區(qū)分。

對(duì)于一些收并購企業(yè)，我們有的一個(gè)人沒派。我們只做了一件事，就是做了一個(gè)績效考核的機(jī)制。維持原有管理團(tuán)隊(duì)的活性，但是我們有要求，這樣他們會(huì)從內(nèi)部的提升開始做起，而任何事情只有“自驅(qū)”才是原動(dòng)力。

經(jīng)觀：并購中的收放藝術(shù)。

梁兵：我們導(dǎo)入哪些東西，哪些東西不該導(dǎo)入，企業(yè)文化的需要謹(jǐn)慎導(dǎo)入，激勵(lì)政策改變就能發(fā)揮更大的價(jià)值，至于說物業(yè)管理應(yīng)該怎么管，前臺(tái)怎么管，保安怎么管，這些規(guī)定動(dòng)作應(yīng)該相信他能做好。有一個(gè)公司，我們已經(jīng)收購了七年，到現(xiàn)在為止七年的公司，他們不開集中式年終總結(jié)會(huì)，不吃年夜飯，不發(fā)年終獎(jiǎng)的三不公司，在我們的體系無法允許。但是，我們不去強(qiáng)制要求改變，也依然運(yùn)行良好。

這家公司的盈利能力并不差，管理并不差。舉個(gè)例子，不發(fā)年終獎(jiǎng)，但是把行業(yè)中高層管理人員年收入應(yīng)該達(dá)到的30萬、50萬的收入發(fā)到每一個(gè)月，月月績效考核，如果考核不合格，就發(fā)3000塊錢基礎(chǔ)工資，這是即時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)的做法，不需要大家期盼著一年。

每個(gè)人有每個(gè)人的管理邏輯，不能說不正確，如果他們可以自洽，能達(dá)到我們的要求，就尊重他們的方式。

但是，在業(yè)內(nèi)有一個(gè)現(xiàn)象，在收并購之后必須得按我的方法來管，所有原來的管理經(jīng)理靠邊站做副手，重新教他怎么做，認(rèn)為自己公司哪怕一些地方主管都強(qiáng)過原公司的經(jīng)理，調(diào)個(gè)主管來管原來的經(jīng)理，認(rèn)知低維管高維，能管好嗎？造成了副經(jīng)理掉頭找業(yè)委會(huì)說他們不行，我成立一家物業(yè)公司，把業(yè)務(wù)導(dǎo)出去，很多公司吃了這種虧。

硬整合和軟整合，強(qiáng)監(jiān)管的整合還是教練式的整合，這個(gè)是付出代價(jià)之后，吃了虧之后得到的教訓(xùn)。

IFM：綜合設(shè)施管理的關(guān)鍵

經(jīng)觀：IFM這個(gè)話題這么熱，怎么看？

梁兵：IFM是我們的基礎(chǔ)服務(wù)之一，只是原來在綜合設(shè)施管理的過程中，用的現(xiàn)代化手段和工具太少了，現(xiàn)在這樣的時(shí)機(jī)，技術(shù)迭代更新很快，物聯(lián)網(wǎng)，5G的應(yīng)用，普遍之后自然環(huán)境形成了，一直在說所有生產(chǎn)的變革，所有生產(chǎn)的變革，根本性的變革都來自于技術(shù)，來自于科技。

回想第一次工業(yè)革命，第二次工業(yè)革命都是這樣的，蒸汽機(jī)產(chǎn)生之后，勞動(dòng)解放出來才從手工業(yè)進(jìn)入機(jī)械化，這是技術(shù)變革。包括ChatGPT的應(yīng)用，原來用了大量人力物力分析的數(shù)據(jù)能夠簡單化的馬上告訴結(jié)果，根據(jù)結(jié)果做判斷，然后做相應(yīng)的處置。原來難在對(duì)設(shè)備使用，需要N多的人維護(hù)，現(xiàn)在一秒鐘不到全部回來了，采用現(xiàn)代化手段去管理，是對(duì)這個(gè)行業(yè)最大的收益。

大家說設(shè)備設(shè)施管理，小區(qū)不僅有設(shè)備設(shè)施，還有人，因?yàn)樵O(shè)備設(shè)施容易標(biāo)準(zhǔn)化，容易標(biāo)準(zhǔn)化的東西意味著容易用現(xiàn)代化科技和數(shù)字化的能力去解決問題。

當(dāng)我們研發(fā)的IFM的數(shù)字化體系，應(yīng)用到城市服務(wù)時(shí)，優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來了。

因?yàn)?，物業(yè)企業(yè)是一個(gè)整體的管理平臺(tái)，對(duì)于“信息孤島”可以有效地整合處理。

在全域治理服務(wù)中，不論是村，社區(qū)，街道，行政區(qū)（縣），再到城市，都是以域?yàn)楦拍畹姆?wù)范疇。按照全域治理、全域服務(wù)、全域運(yùn)營的邏輯，去找一個(gè)適當(dāng)?shù)膱?，“人、物、場、事”，?duì)位找才能找到。

未來隨著政府的職能發(fā)生一定轉(zhuǎn)變，政府放手的外包服務(wù)會(huì)越來越多。我們已經(jīng)在不同的維度做了深化的準(zhǔn)備和開發(fā)，比如綠化維養(yǎng)系統(tǒng)，土壤分析，水分分析，有害物，微生物，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)的能力已經(jīng)在和物業(yè)公司建立起橫向聯(lián)系，我們的方式是整合一個(gè)平臺(tái)，而這套數(shù)字化呈現(xiàn)在政府面前，由政府來勾選菜單。

在這個(gè)整合的平臺(tái)上，我們的城市服務(wù)是四個(gè)模塊，一是公共治理，二是公共服務(wù)，三是公共運(yùn)營，四是特色名片。這是我們長期服務(wù)積累的專業(yè)條線，從政府的需求講是遞進(jìn)式的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，政府先要把城市治理面貌改了，第二服務(wù)的時(shí)候要和市民之間產(chǎn)生鏈接，第三是政府需要盤活無效資產(chǎn)、低效資產(chǎn)，比如政府名下的一些閑置的公租房，或者是其他的經(jīng)營用房，經(jīng)營場地，怎樣讓這些場景產(chǎn)生運(yùn)營價(jià)值？負(fù)效應(yīng)變正效應(yīng)？這是擺在所有物業(yè)公司面前的一個(gè)課題，對(duì)于公共空間的運(yùn)營，當(dāng)然目前華潤萬象生活做的很好，還有萬達(dá)商管能夠盤活資產(chǎn)，讓資產(chǎn)更高效。這是值得每一個(gè)物業(yè)企業(yè)認(rèn)真思考的事情，讓空間賦予新的生命力，讓城市生活充滿生機(jī)，是我們未來的使命。

谷村/文