(圖片來源：視覺中國)

經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 繼燒烤之后，淄博購房“以舊換新”再次引起輿論關(guān)注。

淄博“以舊換新”省心購是由淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)起倡議，旨在促進(jìn)存量房與新房置換工作。9月中旬消息傳出后，該措施被認(rèn)為是改變了樓市調(diào)控的思路，受到輿論廣泛關(guān)注。

“首先要澄清的是，這不是一項政府政策，而是協(xié)會發(fā)起的倡議”，9月13日，淄博市一位參與發(fā)起倡議工作的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，“以舊換新”也是一個市場化行為，目前政府方面沒有以任何方式參與。

截至9月14日，淄博市累計有5家房地產(chǎn)中介平臺公司和30多個新建商品房項目參與“以舊換新”活動，但據(jù)受訪的中介及銷售人員透露，由于倡議活動推出的時間不長，目前還沒有成功置換的案例。

以舊換新

據(jù)上述發(fā)起倡議人士介紹，今年以來，陸續(xù)有房地產(chǎn)企業(yè)及二手房中介向各自所屬的協(xié)會反饋，目前市場存在一定數(shù)量的置換群體，由于置換周期較長，對交易產(chǎn)生一定限制，“所以，希望我們能幫助解決置換過程中存在的一些問題”。

正是基于房企和中介的訴求，9月初，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)布“以舊換新”省心購倡議，并于9月8日公布了第一批參與“以舊換新”的項目和中介。

所謂“以舊換新”，主要指購房者將自有的二手房委托給房地產(chǎn)中介出售，然后同步在該中介代理的樓盤購房，從而實現(xiàn)房產(chǎn)置換。

根據(jù)淄博日報的報道，在9月6日的簽約儀式上，有12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署合作協(xié)議。

上述參與倡議發(fā)起人士表示，房企和中介將參與“以舊換新”的商品房項目上報至協(xié)會，協(xié)會將逐一核實項目合法合規(guī)性，“比如相關(guān)手續(xù)是不是完善、有沒有預(yù)售證，核實完確實沒問題的，協(xié)會會向社會公布名單和中介聯(lián)系方式”。

根據(jù)第一批項目名單，目前共有貝殼、玖易、幸福家、寶樂和盈坤等5家中介機(jī)構(gòu)參與“以舊換新”省心購活動。其中幸福家代理的樓盤最多，達(dá)到了14個；其次是寶樂的12個樓盤和貝殼的11個樓盤。

根據(jù)倡議書，“以舊換新”為分五步：第一，中介與意向客戶簽訂服務(wù)合同；第二，客戶在中介合作的樓盤選房；第三，房企、中介和客戶簽訂三方協(xié)議，客戶繳納意向金；第四，中介對存量房查證、驗房和實勘；第五，客戶完成新房購買手續(xù)。

上述參與倡議人士表示，“以舊換新”主要是由中介牽頭、買賣雙方完全基于自愿基礎(chǔ)上的市場化行為，目前政府沒有任何參與。而且，“以舊換新”活動不是一時之舉，會長期持續(xù)下去。

一位參與“以舊換新”的中介人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，并不是所有的二手房都能參與“以舊換新”，多數(shù)中介都設(shè)置了嚴(yán)格的條件：第一，必須是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，有房本；第二，2005年及以后交付的房源；第三，位于張店區(qū)或高新區(qū)主城區(qū)，暫不接受其他區(qū)縣的二手房。

另一位中介人士表示，購房者想要參與“以舊換新”活動，需要先繳納1萬元保證金，中介機(jī)構(gòu)按1.5%收取服務(wù)費；中介和評估公司相關(guān)人員上門對房源進(jìn)行登記和核驗，并做出評估價；如果二手房賣出，1萬元保證金轉(zhuǎn)為服務(wù)費，多退少補(bǔ)。

房屋做好信息登記后，中介機(jī)構(gòu)會優(yōu)先代理出售“以舊換新”房源，期限通常為1-3個月，二手房賣出后，房款轉(zhuǎn)化為新房的首付，由中介機(jī)構(gòu)直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商；如果房子沒有如期賣掉，開發(fā)商為購房者退還意向金。

購房者購買新房，選定房源后，需要繳納3萬-5萬元的意向訂金，項目通常為購房者保留1-3個月的房源。如果二手房沒有按期賣出，購房者可以繼續(xù)購房，用自有資金繳納首付，也可以選擇退款。

兜底

淄博“以舊換新”省心購活動中，部分中介機(jī)構(gòu)可以提供兜底，即在規(guī)定的時間內(nèi)，如果二手房沒有賣出，中介機(jī)構(gòu)可以根據(jù)房源情況，在買賣雙方完全自愿的基礎(chǔ)上，按照評估價將二手房買下。

有的中介機(jī)構(gòu)則不提供兜底服務(wù)，只負(fù)責(zé)代理銷售二手房，如果沒有按期賣出，則會將保證金退還給購房者。

一家提供兜底服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，他們公司優(yōu)先幫助購房者賣掉二手房，如果沒有賣掉，而購房者確實有需要，“我們可以將客戶的房子收過來，目前是按照評估價，后期會不會調(diào)整，現(xiàn)在還不確定”。

該中介人員表示，他所在平臺有注冊經(jīng)紀(jì)人2800多名，不可能所有的房源都提供兜底服務(wù)，“硬性要求就是二手房必須在張店區(qū)和高新區(qū)，其他的條件就是一房一議，起碼有一定的資源，比如好的學(xué)區(qū)”。

據(jù)其介紹，目前提供兜底服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)不多，有的是按評估價兜底，有的中介是在評估價的基礎(chǔ)上折價10%-20%左右。

另一位中介人士也向經(jīng)濟(jì)觀察報確認(rèn)，提供兜底服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，按照市場價收房子的可能性不大，“想要讓中介兜底，肯定是需要讓利的，否則中介機(jī)構(gòu)憑什么收你的房子，而且中介手里也不可能積壓太多房子”。

多個中介機(jī)構(gòu)的人士表示，中介機(jī)構(gòu)兜底收過來的房子，主要用來繼續(xù)出售，“有的房子本身比較好，但是現(xiàn)在因為市場不好，短期內(nèi)賣不出去，我們低價收過來，慢慢去賣，可以賺個差價”，一位淄博本地中介機(jī)構(gòu)人士表示。

還有一些房源，房子本身品質(zhì)、園林、物業(yè)都不錯，學(xué)校、商業(yè)等配套也很好，但房子相對較舊，裝修也比較差。中介機(jī)構(gòu)會投入一部分資金，將房子重新裝修后再進(jìn)行出售，從而可以獲取更大溢價。

由于中介機(jī)構(gòu)兜底收過來房子，最終還是用于出售，所以一方面，中介自身實力限制了其大規(guī)模收房的能力；另一方面，在當(dāng)前市場環(huán)境下，絕大多數(shù)房源很難符合中介機(jī)構(gòu)的收房要求。

一位貝殼經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，中介收房，希望價格越低越好，在實施過程中會不斷壓低房價；而業(yè)主出于換房需要，希望價格賣得越高越好，“所以這個東西有天然缺陷，價格太高了，中介不愿意收；價格太低，業(yè)主不愿意賣”。

另一位參與倡議的協(xié)會人士表示，作為活動倡議的發(fā)起機(jī)構(gòu)，他們希望這個政策能夠為房企帶來實實在在的成交，但光靠房企和中介機(jī)構(gòu)很難有所作為，“我們也希望下一步國企和金融機(jī)構(gòu)能參與進(jìn)來”。

由于“以舊換新”活動開展只有半個月左右，很多工作還在進(jìn)一步完善中。未來，協(xié)會將與企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)一同，針對實際過程中存在的問題一一解決，“現(xiàn)階段確實是沒有太大突破”。

市場化

一家前十房企的淄博項目銷售負(fù)責(zé)人表示，“以舊換新”的最大好處是縮短了置換客戶的交易流程。原來置換的客戶，需要先把老房子賣掉，然后買新房，現(xiàn)在可以同步進(jìn)行，“原來哪個項目會給你保留三個月房源？”

購房者買新房，通常情況下，繳納購房意向金后，需要在3天或7天內(nèi)確定是否購買，也就是說，開發(fā)商只為購房者保留3天或7天房源；而“以舊換新”活動中，開發(fā)商可以為購房者保留房源1-3個月。

他也指出這一活動的局限性，由于不是政府發(fā)布的政策，只是協(xié)會倡導(dǎo)的市場化行為，各方參與的積極性不高，“賣的好的項目不會參與，參與的基本都是賣的不好的項目，所以活動能帶來的利好有限”。

雖然參與“以舊換新”的房地產(chǎn)項目不乏萬科、綠城、旭輝等知名房企開發(fā)的項目，但據(jù)多個中介機(jī)構(gòu)人士介紹，由于目前房地產(chǎn)市場較為冷淡，這些參與項目多數(shù)去化較慢。

一位房企項目銷售人員認(rèn)為，正常情況下，項目不可能為購房者保留3個月的房源，“市場好的時候，別說3個月，10天都不會保留；之所以能保留，說明這套房子3個月不一定能賣出去”。

據(jù)其介紹，他所在項目有30棟樓，2600多戶，一期項目在2022年1月開盤，目前去化率不到一半，他銷售的項目也參與了“以舊換新”活動，與兩家中介機(jī)構(gòu)簽訂了協(xié)議，但至今還沒有一例客戶簽約。

淄博市住建局一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，由于目前房地產(chǎn)市場不景氣，“以舊換新”省心購實際上是一個促銷活動，與政府發(fā)布的政策有本質(zhì)區(qū)別，政府不會直接參與活動，但會為活動提供必要的支持。

對于是否存在通過“以舊換新”活動籌集保障性住房房源的可能性，該住建局人士予以否定。一是因為“以舊換新”的房源分布在不同小區(qū)，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏看嬖诂F(xiàn)實障礙；另一個原因是成本上也不劃算。

據(jù)其介紹，目前淄博市籌建保障性住房主要兩個渠道，一個是通過新建來完成保障性住房任務(wù)；另一個是對政府享有產(chǎn)權(quán)的整棟房源進(jìn)行改造，轉(zhuǎn)化成為保障性住房，而且保障性住房建設(shè)的專項資金，不可能用于市場化的“以舊換新”。