（圖片來源：視覺中國）

經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 丁文婷 作為一家央企開發(fā)商的上海營銷負(fù)責(zé)人，王蕊仍然對那個特別的周五記憶猶新。

9月1日，上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策傍晚出臺，當(dāng)晚，王蕊公司旗下在上海的3個項目就開啟了夜場成交模式。“當(dāng)晚就有客戶來項目下單，成交了好幾套”，王蕊連夜通知還未正式開售的其他項目支援即將到來的周末。

王蕊公司旗下一個均價不到7萬元/平方米的項目，在新政出臺后的周末銷了70多套，來訪量和成交量均較此前翻倍。

有類似感知的還有另一家頭部央企開發(fā)商的上海營銷負(fù)責(zé)人張晴，新政后，旗下一個均價在8萬元/平方米的項目，此前一個月的成交只有個位數(shù)，新政出臺后，周末兩天成交了十幾套，到訪量是此前的3倍。

“成交突破5億元”。

“單項目兩日成交1.8億元”。

一張張房企熱銷紅底億元戰(zhàn)報顯示著新政的威力，至今熱度仍在延續(xù)，王蕊發(fā)現(xiàn)，周末過去，周中的成交量雖不及周末，但較以往也在翻倍增長。

不過，新政的效力并未能傳導(dǎo)到上海房地產(chǎn)市場的各個層面，二手房市場從業(yè)者們尚未明顯感知到市場溫度。

即使身處熱潮中，多位房企上海營銷負(fù)責(zé)人仍然表現(xiàn)出“擔(dān)憂”，此次新房釋放出的置換改善群體的購買力預(yù)計持續(xù)一個置換周期，即2-3個月，下一波購買力從何而來，市場又該由誰來接力？

激起新房“千層浪”

“根據(jù)我們對上海新房項目的監(jiān)測，新政放開后的首個周末，上海新盤來訪人數(shù)普遍比此前增加了50%-100%。”王蕊介紹，但項目之間成交量分化較大，環(huán)線不同，市場反應(yīng)也不太一樣。

五大新城一些配套還不錯的項目，銷售提升較明顯，但外郊環(huán)，比較偏遠(yuǎn)且周邊配套不太好的項目，成交則沒有明顯回轉(zhuǎn)。

比如嘉定區(qū)的幾個新盤，成交量普遍提升了80%-100%，臨港的幾個新盤成交量也提升了60%左右。也有少數(shù)如松江、奉賢等遠(yuǎn)郊原本銷售不佳的項目，雖然來訪上漲，仍然零成交。

多位房企上海營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，當(dāng)下這一波下單的購房者主要分兩種：

第一類是原本就持幣看房的購房者，此前觀望市場和政策導(dǎo)向，政策落地后，不再猶豫，選擇出手。

另一類則是因為有過貸款記錄，被7成首付限住，現(xiàn)在首付門檻降低，獲得購房能力。

在上海交了10年社保的李先生，在認(rèn)籌倒計時最后一天趕到上海青浦區(qū)的國貿(mào)虹橋璟上項目看房，他告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，自己在外地有房無貸款，但有過貸款記錄，以前7成首付，在上海買房比較困難，但孩子已經(jīng)到了要上小學(xué)的年紀(jì)，“現(xiàn)在算首套，我就有機(jī)會在上海買房，結(jié)束一家人的租房生活”。

像李先生這樣在外地有貸款記錄上海無房的剛需客戶并不多，改善客戶群體還是占了絕對的比重。

一名項目銷售人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，新政出臺后的周末，售樓處接待量明顯增加，周末兩日到訪200多組客戶，大多數(shù)是置換客戶，“都是聽到消息，覺得有機(jī)會置換來看房，沒有這么快能買。”該銷售人員表示，這也導(dǎo)致新政后，其所在項目到訪客戶增多，但真正認(rèn)籌客戶數(shù)量并未超出原本預(yù)估，并未觸發(fā)積分搖號。“我們項目沒有置換周期，一些置換客戶來不及，轉(zhuǎn)而選擇了有置換周期的盤”。

事實上，上海許多改善盤已經(jīng)推出首付分期政策。“二手房市場流動太差了，不得已出的。”在張晴看來，只有首付分期才能幫助置換客們下單。

二手房泛“小漣漪”

作為一家從業(yè)近20年，在上海管理著6家門店的上海某連鎖中介區(qū)域負(fù)責(zé)人，喬青將網(wǎng)上一些“二手房火爆”的鼓吹視為“純粹在造勢”。

“只能說政策出來后，客戶的活躍度比以前提升，以前觀望的客戶開始預(yù)約看房。”他介紹，新政出臺前，一部分客戶擔(dān)心購房后價格下跌，政策出臺后，已經(jīng)基本定心。

其所在區(qū)域的6家門店在新政出臺后，帶看量比過去增加70%-80%，而網(wǎng)傳的業(yè)主跳價是極少數(shù)，大部分都沒有漲價，但很明顯的是信心增強(qiáng)了，談價空間小了。

“成交上，二手房的反應(yīng)勢必沒有新房那么快。”在喬青看來，購買二手房流程較新房更為復(fù)雜，且一房一價，從看房到談價成交需要一個過程，但確實有一部分置換需求被挖掘出來，以前，不少客戶看著看著就沒下文了，因為在上海首付7成的情況下，想置換一個比原來面積大、品質(zhì)好的房子是比較難的，現(xiàn)在有機(jī)會了。

這一部分需求也反應(yīng)在二手房掛牌量上，一家閔行區(qū)連鎖中介經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，后臺顯示，新政出臺后兩小時，系統(tǒng)新增房源達(dá)到了700多套。

其門店此前周末帶看量僅有1-2組，新政出臺后周末每日3-4組帶看，目前較少進(jìn)入談價環(huán)節(jié)。他表示，除非有看準(zhǔn)要參與搖號的新盤，客戶普遍想等一個合適的時機(jī)和價格，現(xiàn)在二手房的市場行情并不好。

喬青表示，很重要的一點在于，不同于2014年上海實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后樓市迎來一波瘋狂的上漲期，當(dāng)下，大家對未來房價上漲沒有預(yù)期，不會著急交易。

“希望二手房能賣快點！”一位TOP3房企上海營銷負(fù)責(zé)人表示，即使目前新盤熱度提升，但激發(fā)的都是原來市場的存量——一部分觀望好久只差“臨門一腳”的群體和一部分首付降低的客戶。但接下來，二手房成交才是關(guān)鍵，只有置換客戶被釋放出來，才有購買力。  

亟待新政接力

浦東外環(huán)外一位新房項目營銷負(fù)責(zé)人有些焦慮，目前看來，認(rèn)房不認(rèn)貸的政策效力仍“余波未至”。8月最后的一個周末，其所在項目到訪80多組客戶，新政落地后9月的第一個周末，項目來訪量增加至90多組，相比于市區(qū)一些改善盤，增長并不明顯。

該項目均價在4.8萬元/平方米，根據(jù)戶型不同，面積從90-130平方米不等，總價在360萬-500萬元居多。“我們已經(jīng)算不上純改善的樓盤了，但根據(jù)前期蓄客摸排來看，我們項目超過5成的客戶需要賣掉舊房子，才能購置新房”。

新政出臺后一周，區(qū)域內(nèi)來看房的客戶中，改善置換群體占了大頭，喬青表示，“這一波置換群體的購買力將在9-12月內(nèi)持續(xù)釋放。”一般而言，房子從掛牌、意向客戶看中、簽約、貸款審批、全款到賬，需要兩三個月的時間。

“我們預(yù)計，這一輪認(rèn)房不認(rèn)貸的政策效果持續(xù)期為2-3個月，剛好一輪置換周期。”上述TOP3房企的營銷負(fù)責(zé)人也做出同樣判斷。改善群體消化完后，市場亟需新的購房群體入場。

他表示，上?，F(xiàn)在在限購方面沒有進(jìn)一步的動作，“購房的仍然是原來一些客群，政策只是激活了存量購買需求，沒有新增需求，剛需購房客戶可能總共就那么多。”

一位接近政府人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，9月初，在五大新城專題研討會議上，政府方面表示，因為五大新城人口呈現(xiàn)負(fù)增長，考慮進(jìn)一步放開落戶政策。

9月7日，上海臨港新片區(qū)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策相關(guān)工作提示的通知》，再次優(yōu)化人才住房政策。通知顯示，臨港新片區(qū)重點支持單位工作的人才購房，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。