經(jīng)濟觀察報 社論 可以肯定，這是房地產(chǎn)調(diào)控的一個新拐點。

和過去兩年間，各城市、各級主管部門陸續(xù)出臺點狀政策不同，7月24日，中央政治局會議定調(diào)中國的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化；隨后，國家稅務(wù)總局匯總了房屋交易稅費優(yōu)惠；住建部強調(diào)進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免，尤其是個人住房“認房不用認貸”等政策措施；加之稍早時候，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》在國務(wù)院常務(wù)會議上審議通過，一系列政策帶動著房地產(chǎn)已成卡頓之勢的齒輪開始重新轉(zhuǎn)動。

過往房地產(chǎn)政策大多只能帶來一日行情，地產(chǎn)股在7月25日大漲后仍緩慢小幅回血了三天。這說明房地產(chǎn)市場急需一場預(yù)期的重塑，而對當(dāng)前供求關(guān)系的定調(diào)，無疑是最重要的契機。

當(dāng)前的供求格局確實有別于以往。在供給端，過去兩年房企紛紛爆雷，保交樓壓力下，房價止?jié)q下跌；在需求端，收入預(yù)期降低，買房換房需求大范圍擱置。

在這樣一種新的供需動態(tài)平衡下，因為成交基本處于歷史低位，城市間的“體感溫差”并不大，這也有別于大家既有的常識：三四線城市經(jīng)歷了2015-2017年一輪棚改貨幣化安置后，基本處于供需平衡狀態(tài)，而一線和新一線城市，在高濃度的資源聚集及人口流入趨勢下，仍然存在供需的不平衡。

這是供給和需求雙向收縮下的新形勢。雖然基本消除了“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式隱患，但大病初愈后的脆弱仍不容忽視。供給萎縮背后，是開發(fā)商急劇降杠桿后元氣大傷，以及大量民企爆雷后退出賽場，保交樓任務(wù)仍然艱巨，且部分土地沉淀于城投集團轉(zhuǎn)化緩慢。而在青年失業(yè)率高企及對未來預(yù)期仍需提振的當(dāng)下，在一線城市和新一線城市，改善型需求必然成為主力。

在當(dāng)前的供求關(guān)系下，既有房地產(chǎn)調(diào)控政策迫切需要調(diào)整。很多人寄希望于城中村改造，也有很多人寄希望于取消認房又認貸，其實指向是一致的，都是針對尚未被滿足的剛性和改善性需求，解掉不恰當(dāng)?shù)募湘i。

首先，限購、限售、限貸、限價這“四限”政策，主要是在供不應(yīng)求階段緩釋需求，與當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生新變化的形勢不匹配。推而論之，全面取消各種限制政策時機已經(jīng)成熟。

其次，國稅總局7月25日發(fā)布的稅費政策舊章被廣泛誤讀為新政，或多或少代表了廣大購房群體的殷切盼望，適當(dāng)?shù)亩愘M減免有利于減輕購房者當(dāng)下的經(jīng)濟負擔(dān)。

第三，除了需求端的提振，供給端的保障也不能掉以輕心，保交樓仍是重要前提，正常的金融支持理應(yīng)成為常態(tài)。但當(dāng)前，即便是最優(yōu)質(zhì)的民營房企都不得不面對最嚴(yán)酷的生存環(huán)境，在躺平還是不躺間做艱難的掙扎，這顯然不是行業(yè)健康的指標(biāo)。

第四，在促進交易恢復(fù)的同時，還應(yīng)注意的是，對租房群體的保障依然需要加強，就此而言，租購?fù)瑱?quán)，優(yōu)化租賃住房質(zhì)量任重道遠。