經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 4月25日，華安張江光大園REIT（508000.SH）、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT（508099.SH）和中金普洛斯REIT（508056.SH）分別召開了2023年一季度業(yè)績會，就疫情后的首份成績單與投資人進(jìn)行了說明，并回答了投資人關(guān)心的問題。

已經(jīng)上市的27只公募REITs中，有11只為物流園和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，加上已經(jīng)通過還未上市的中金光谷產(chǎn)業(yè)園REIT，共有12只。

目前，已上市的11只公募REITs均已公布2023年一季報(bào)，從業(yè)績單看，部分產(chǎn)品因出租率下滑、租金下降等原因，出現(xiàn)了收入和盈利下滑，不過，從投資人收益看，部分基金也通過補(bǔ)償可分配資金實(shí)現(xiàn)收益穩(wěn)定。

從早期上市的6只園區(qū)REITs產(chǎn)品看，2023年一季度營收下滑的有4只，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額和可供分配金額下滑的各有5只。換言之，大部分產(chǎn)品主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均不及2022年同期。

而且，部分園區(qū)由于出租率下滑，對未來營收和可供分配資金也產(chǎn)生一定壓力。部分基金管理人和項(xiàng)目運(yùn)營方顯然也意識到這一問題，在業(yè)績會上均表示通過各種方式努力保證收益的穩(wěn)定性。

各只基金下滑的原因不盡相同，主要集中在2022年受宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情等影響，租賃市場供大于求，雖然2023年已經(jīng)有所恢復(fù)，但一季度仍沒有恢復(fù)到正常水平，由此造成收入和利潤下滑。

投資收益承壓

2023年一季度，華安張江光大園REIT收入1604萬元，凈利潤虧損1177萬元，是27只公募REITs中唯一虧損的。也是繼2022年3200萬元虧損后的再虧損。

在4月25日的業(yè)績會上，基金管理人和運(yùn)營負(fù)責(zé)人解釋了虧損的原因，一是因?yàn)?022年末一個(gè)大租戶到期后沒有續(xù)租，該租戶面積占可租賃面積比重達(dá)28%左右，導(dǎo)致收入下滑，進(jìn)而影響到凈收入和利潤。

華安張江光大園REIT的底層資產(chǎn)由7棟樓組成，可租賃面積4.32萬平方米。招募說明書顯示，其單一最大租戶是上海壹佰米網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，彼時(shí)占可租賃面積比重達(dá)到25.94%。2022年10月底有4039平方米到期，2022年底有7242平方米到期。

在業(yè)績會上，張江高科戰(zhàn)略發(fā)展部副總經(jīng)理陳晨介紹，2022年4季度，大租戶退租中的4000多平方米已經(jīng)引入一家先進(jìn)制造業(yè)租戶，其他面積也儲備了一定數(shù)量的租戶，部分簽訂了租賃意向書。

第二個(gè)原因是折舊和攤銷較大，2023年一季度，華安張江光大園REIT的資產(chǎn)折舊及攤銷為2370萬元，超過了營業(yè)收入，在園區(qū)REITs中，折舊和攤銷金額僅次于中金普洛斯REIT。

基金相關(guān)負(fù)責(zé)人在業(yè)績會上透露，華安張江光大園REIT相關(guān)資產(chǎn)納入基金時(shí)，平均折舊攤銷率在80%左右，這一水平在同類資產(chǎn)屬于中等偏上，而2023年一季度的息稅折舊前攤銷率為79.88%，與上市時(shí)相差不大。

折舊和攤銷是資產(chǎn)公募REITs最大的成本之一，華安張江光大園REIT占比超過90%；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT占比也接近70%；中金普洛斯REIT雖然攤銷和折舊金額較大，但由于采取公允價(jià)值核算，因而沒有折舊及攤銷計(jì)提。

與華安張江光大園REIT相比，同期，其他園區(qū)公募REITs雖然沒有虧損，但多數(shù)出現(xiàn)營收下降，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的營收同比下降27%，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT（180101.SZ）下降12.7%，中金普洛斯REIT下降3.6%，僅有東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT（508027.SH）和紅土創(chuàng)新鹽田港（180301.SZ）有小幅上升。

對公募REITs投資人來說，關(guān)系切身利益的是與分紅相關(guān)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額、息稅和折舊攤銷前凈利潤以及可供分配資金等指標(biāo)，收入和凈利潤不影響短期收益，但如果長時(shí)間持續(xù)，則會影響到現(xiàn)金分紅的額度。

2023年一季度，中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT等經(jīng)營現(xiàn)金流均出現(xiàn)不同幅度下滑；中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和華安張江光大園REIT的可供分配資金同比下降。

從單位分配金額來看，中金普洛斯REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT（508021.SH）最高，每份收益分別為0.0446元和0.0421元；其次為國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT（508088.SH）、嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（508098.SH）和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT，每份收益分別為0.0399元、0.0351元和0.0346元。

此外，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT收益為0.02元，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT為0.0262元，華夏合肥高新REIT為0.0265元，華安張江光大園REIT和華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT（180103.SZ）均為0.0295元。雖然部分基金收益較低，但也實(shí)現(xiàn)了收益的穩(wěn)定性。

公募REITs中，為了保證收益穩(wěn)定性，基金管理人及運(yùn)營管理方會用期初現(xiàn)金，補(bǔ)足可分配資金中利潤不足的部分；但如果未來一段時(shí)間，收入和利潤仍沒有進(jìn)一步改善，未來收益將面臨較大壓力。

出租率下滑

對園區(qū)資產(chǎn)來說，剔除宏觀因素造成的短期影響外，衡量其運(yùn)營能力的指標(biāo)主要有招商、出租率及租金水平，一個(gè)園區(qū)，運(yùn)營得越好，入駐的產(chǎn)業(yè)能級越高，出租率也越高，單位租金水平也就越高。

2022年，受疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響，部分物流園和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)出租率出現(xiàn)較大幅度波動，部分園區(qū)2023年一季度有所恢復(fù)，但大部分園區(qū)的出租率較2022年底進(jìn)一步下滑，這也是部分公募REITs收入和利潤下降的主要原因。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，與2022年底相比，2023年一季度末，11只園區(qū)公募REITs有6只出租率出現(xiàn)不同幅度下降，其中華安張江光大園REIT下降了22個(gè)百分點(diǎn)，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT降了近13個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年一季度末，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT出租率為68.47%，華安張江光大園REIT出租率為70.57%，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT出租率為84%，華夏合肥高新REIT（180102.SZ）為90%，中金普洛斯REIT為92%，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等接近滿租。

東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT沒有公布最新數(shù)據(jù)，僅表示與2022年相比，出租率較為穩(wěn)定。其2022年底平均出租率在90%左右。

從中不難看出，2023年一季度末，出租率降幅較大或出租率較低的園區(qū)，主要以一線城市為主，而且均為園區(qū)領(lǐng)域的佼佼者。華安張江光大園REIT的資產(chǎn)主要在上海，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)以北京為主，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的主要資產(chǎn)在深圳。

華安張江光大園REIT空置率上升是因?yàn)閱我蛔畲笞鈶舻狡跊]有續(xù)租，主要為租戶集中度過高；而建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT相反，空置率較高主要因?yàn)樽鈶籼稚ⅲ?022年集中退租導(dǎo)致出租率出現(xiàn)較大波動。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓和孵化加速器項(xiàng)目。據(jù)中關(guān)村軟件園總經(jīng)理姜愛娜介紹，空置面積主要在孵化器的三、四層，2022年累積了較多的空置面積。

根據(jù)建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部基金經(jīng)理李元利介紹，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT2022年披露的是平均出租率，2022年底時(shí)出租率是70%左右，一季度出租率實(shí)際降幅不大。截至4月21日，出租率已經(jīng)恢復(fù)到71.07%

在業(yè)績會上，姜愛娜詳細(xì)說明了出租率較低的原因，一個(gè)重要原因是建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)所在的北京上地區(qū)域空置達(dá)到20萬平方米，整個(gè)區(qū)域進(jìn)入低價(jià)競爭階段，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)也概能莫外。

2023年一季度，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)出租率有所恢復(fù)，只是還沒有恢復(fù)到理想水平。據(jù)姜愛娜介紹，最近孵化器4層已經(jīng)完成3000平方米左右的簽約，還有2000平方米租賃在談判中。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的出租率相對較低也出于同樣的原因，在2023年一季度報(bào)告中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在一季報(bào)中稱，今年1、2月項(xiàng)目出租率進(jìn)一步探底，處于基金成立以來最低谷，3月進(jìn)入恢復(fù)期的爬升通道，短期仍將承壓。

對于租金下降的原因，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在報(bào)告中稱，一季度運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)新簽了一批大面積租戶，報(bào)告期內(nèi)處于免租期，導(dǎo)致平均出租單價(jià)有所降低。同時(shí)博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT也在積極降低成本，以抵消租金影響。

改善運(yùn)營

從折舊及攤銷前凈利潤及可供分配的資金來看，11只園區(qū)公募REITs有4只對可分配資金進(jìn)行補(bǔ)償，其中中金普洛斯REIT補(bǔ)償?shù)慕痤~最多，達(dá)到了749.3萬元，華安張江光大園REIT補(bǔ)償了280.1萬元，華夏合肥高新REIT補(bǔ)償金額為233萬元。

在2023年一季度業(yè)績會上，中金普洛斯REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，之所以出現(xiàn)收入低于預(yù)期而可供分配資金高于預(yù)期，主要是通過成本管理節(jié)約下來的資金，補(bǔ)償?shù)娇晒┓峙涞馁Y金，尤其是和普洛斯合作招商，節(jié)約了大量招商傭金成本支出。

同時(shí)，中金普洛斯REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人在業(yè)績會上表示，2022年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，租賃市場面臨比基金首發(fā)時(shí)預(yù)測的還要大的壓力，北京、長三角和珠三角都遇到了一些困難，但通過對成本的嚴(yán)格管理，最終實(shí)現(xiàn)了對投資人的收益回報(bào)。

具體為，每年初與普洛斯一起制定全年成本預(yù)算，從每一個(gè)園區(qū)運(yùn)營成本開支做到基金合并層面的運(yùn)營成本開支，并經(jīng)過基金投委會決策來嚴(yán)格執(zhí)行，每一個(gè)成本開支文件和資金調(diào)撥都嚴(yán)格審批，使得節(jié)約的成本超過了收入端。

華安張江光大園REIT補(bǔ)充可分配資金主要來源期初現(xiàn)金，按照REITs產(chǎn)品約定，每個(gè)財(cái)報(bào)期90%以上的利潤需要對投資人進(jìn)行分紅，剩余資金作為調(diào)配資金，對可分配資金進(jìn)行調(diào)節(jié)之用，以減少業(yè)績波動對資金分配造成影響。

這次大租戶退租也讓華安張江光大園REIT管理和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)意識到單一租戶退租帶來的業(yè)績波動影響，相關(guān)負(fù)責(zé)人在業(yè)績會上表示，利用這一次機(jī)會，華安張江光大園REIT將進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)的租戶結(jié)構(gòu)、降低租戶集中度風(fēng)險(xiǎn)，控制租戶面積占比，豐富租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT則采取另一種化解空置率的策略。之前，孵化器三層空間較為零散，2023年以來，運(yùn)營招商團(tuán)隊(duì)對原有空間進(jìn)行整合，形成一個(gè)獨(dú)立的辦公空間。2023年以來，累計(jì)迎來11組帶看，多數(shù)為大型國有企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及軟硬件等企業(yè)。

一家國內(nèi)排名靠前的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，與傳統(tǒng)寫字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)相比，產(chǎn)業(yè)園招租的要求更高，不僅要考慮出租率等業(yè)務(wù)指標(biāo)，還要考慮園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)定位和協(xié)同等指標(biāo)。

“園區(qū)定位是集成電路，招培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)來就不合適。”該人士表示，如果園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)沒有清晰的產(chǎn)業(yè)屬性，“只要給租金什么企業(yè)和機(jī)構(gòu)都能來，這種園區(qū)肯定是做不好的”。

除了要有清晰的產(chǎn)業(yè)定位，在招商過程中，也要考慮上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，比如新能源汽車之于鋰電池，芯片企業(yè)之于半導(dǎo)體材料研發(fā)和制造等。只有上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同起來，才能逐步形成產(chǎn)業(yè)聚集。

一個(gè)園區(qū)并非所有入駐企業(yè)都符合產(chǎn)業(yè)定位，但這類企業(yè)起碼占到主要地位。華安張江光大園REIT的在線經(jīng)濟(jì)和金融科技租戶合計(jì)占比超過80%，招商蛇口旗下的蛇口網(wǎng)谷入駐的420家租戶，符合產(chǎn)業(yè)定位的達(dá)到300家，占可租賃面積比重達(dá)到85%。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT旗下資產(chǎn)中，軟件和信息技術(shù)企業(yè)入駐占比為53.8%，其他入駐企業(yè)均為相關(guān)聯(lián)的科技推廣和應(yīng)用服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等企業(yè)，比如工商銀行、星巴克咖啡等，這些都是園區(qū)必要的配套。