經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 3月20日，在僅1小時的2022年業(yè)績交流會上，綠城管理(9979.HK)管理層除了介紹各項業(yè)務增長情況和盈利數(shù)據(jù)，還4次提到人和團隊。

和傳統(tǒng)地產(chǎn)公司相比，代建公司綠城管理的財報結(jié)構(gòu)較為簡單：完全沒有負債，全年融資成本僅690萬元，截至2022年底的杠桿比率（計息債務除以同期末權(quán)益總額）僅0.9%；且由于代建項目集中在中國，絕大部分業(yè)務以人民幣進行結(jié)算，僅人民幣及港元兌外幣貶值或升值可能影響業(yè)績，因此外匯風險也較低。

綠城管理的管理層毫不吝于強調(diào)員工的重要意義。業(yè)績會上，綠城管理執(zhí)行總裁林三九直言，“作為代建企業(yè)，綠城管理最大的資源是‘人’，人是公司的第一產(chǎn)品。”此前，綠城管理CEO李軍也對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，公司很簡單，“就是大家賺了錢，回報股東、回報社會（交稅），再給員工發(fā)獎金”。

業(yè)務增長

綠城管理全年收入增幅為18.4%，毛利和歸母凈利潤增幅均超30%。

營收增長和規(guī)模增長直接相關(guān)，截至2022年底，綠城管理的合約建筑面積超過1億平方米，年內(nèi)新拓合約面積約2820萬平方米，而在建面積約4720萬平方米。“這一規(guī)模，在中國所有房地產(chǎn)開發(fā)，包括自投開發(fā)領(lǐng)域里，也能夠進入前十。”李軍介紹，2022年國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體承壓，國央企和地方城投公司成為拿地主導，這類主體拿地比例從60%上升到80%，但拿地后城投類公司拿地的開工率非常低，2022年城投拿地當年能實現(xiàn)開工的占比只有8%，這給代建提供了巨量業(yè)務機會。

另一方面，在保交樓政策驅(qū)動下，金融機構(gòu)加快推動不良項目紓困的代建需求增加。很多金融機構(gòu)主導的涉房不良資產(chǎn)，顯性的規(guī)模超過了3萬億元，也是代建業(yè)務放量的一個主要來源。

財報數(shù)據(jù)可以體現(xiàn)上述兩類業(yè)務增長明顯。2022年綠城管理新拓的合約面積中，政府類代建、國企委托方和金融機構(gòu)的占比達到76.5%。新拓代建費86.1億元，其中來自政府、國企和金融機構(gòu)的占比超過7成。

比拼人效

截至2022年底，綠城管理共有1529名雇員，比2021年底增加了4%，這千余名員工創(chuàng)造了26.6億元的營業(yè)收入，實現(xiàn)歸母凈利潤約7.45億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入7.25億元。

李軍強調(diào)，代建是服務屬性、靠人驅(qū)動的一家公司，對人的需求和要求更高。上市三年來，員工人均收入已經(jīng)提升到65萬元，這一提升速度代表著內(nèi)部管理效益的提升，“65萬元/人，跟物業(yè)企業(yè)是完全不同的類型，我們現(xiàn)在的人均收入大致跟設計院和咨詢類公司屬于同一水平”。

綜上數(shù)據(jù)計算可得，綠城管理2022年人均創(chuàng)收達174萬元。同樣作為服務屬性的行業(yè)，多數(shù)頭部物業(yè)企業(yè)2021年人均坪效在12萬元-35萬元之間。

李軍在介紹近兩年成本構(gòu)成中還強調(diào)了一個亮點：收入增長了18%，利潤增長32%，但主要成本——人力資源的成本在下降，從2021年的4.98億元下降到2022年4.92億元，人力成本占比從22.2%下降至18.6%，相當于毛利提升了3.6%，以此說明綠城管理正在提質(zhì)增效，他認為這是真正能力的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)“去中心化”后

李軍預測，中國房地產(chǎn)市場中期開發(fā)規(guī)模將保持在10億平方米左右，并形成以下三種業(yè)務結(jié)構(gòu)：一是由政府主導的保障房、租賃房新增供應占比將超過30%；其次，保交樓政策下，金融機構(gòu)的主動房地產(chǎn)投資占比將進一步提升，預計達20%；剩余50%的市場規(guī)模將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國企央企主導。中國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)投資端去中心化的趨勢，而代建作為更好承接去中心化的開發(fā)模式，將迎來新一輪發(fā)展。

政府代建和商業(yè)代建是綠城管理的兩大主要業(yè)務。

其中，綠城管理2022年新拓的項目中，來自國企及城投類客戶的面積占比達到了66%，如果單列城投類客戶，其占比為46.7%。

綠城管理還在探索政府創(chuàng)新類業(yè)務，2022年在多元的城市服務以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括城市更新方面都有嘗試，去年這些創(chuàng)新類業(yè)務整合在一起，共拓展了770萬平方米代建業(yè)務。

期內(nèi)，綠城管理的毛利率達到52.3%，同比增長了5.9個百分點。

值得注意的是，綠城管理內(nèi)部有意控制較低毛利率水平的政府代建類業(yè)務的增長。截至2022年底，政府類代建業(yè)務的收入占比為29.4%。早在2021年，綠城管理曾表示未來政府類代建收入占比會占到30%，目前距離這一指標僅一步之遙。

對此，李軍提醒，未來政府類代建可能會有微幅增長，但公司內(nèi)部會保持它的占比，“因為政府類代建是個穩(wěn)定器，適合穿越市場的牛熊周期，但比例不能太大，否則會對毛利率產(chǎn)生影響”。

金融機構(gòu)的紓困類業(yè)務2022年新增代建費占比達到了10%。

李軍坦言，對城投類業(yè)務已經(jīng)形成了系統(tǒng)承接能力，但紓困類業(yè)務做得還不夠好，目前還在探索階段，有一些成功案例，如江陰恒大項目、廣州奧園項目、重慶的佳兆業(yè)項目。

綠城管理在承接紓困類業(yè)務時遇到一個被動點。為了隔離投資類風險，綠城管理不加財務杠桿、不出資，但擺在眼前的現(xiàn)實難題是，紓困類企業(yè)最缺的是錢。

為了彌合這兩方面的不匹配，李軍透露，綠城管理正在推一個商業(yè)模式，即尋找外部的金融機構(gòu)，搭設一個金融能力架構(gòu)，給一些遇困的企業(yè)和紓困項目提供流動性支持，重新激活銷售。綠城管理實際在做征信背書，這不是傳統(tǒng)意義上的抵押擔保，而是通過對市場研判、口碑、品牌等能力的輸出以及央企信用背書，給合作各方帶來信心。

基于政府代建和紓困代建業(yè)務前景預判，李軍反思，“我們目前還不具備適配如此大量業(yè)務的能力水平”，其用歷史數(shù)據(jù)反推，預計未來公司的項目個數(shù)、待建項目個數(shù)要超過1200個，在手訂單面積要超過2億平方米，團隊人數(shù)要超過1.2萬人。

如何提升人均效能以承載未來的業(yè)務量？李軍認為首先是組織架構(gòu)變革，包括團隊、激勵、背后的體系性建設、運營提效等等，其中需要特別關(guān)注人及人背后的組織文化。

李軍主動爆料，代建行業(yè)第二股中原建業(yè)前CEO馬曉騰已于近期加盟綠城管理，未來還會引進更多代建人才，讓代建組織快速分裂，打造更多區(qū)域公司、城市公司、二級單位，讓整個團隊擁有更強的戰(zhàn)斗力。

截至3月20日收盤，綠城管理股價報收7.25港元/股，創(chuàng)上市以來新高，盤中一度漲至7.67港元/股，市盈率約為17倍。