張雅楠/文 和2022年房地產(chǎn)市場行情相匹配，貝殼（NYSE:BEKE；HKEX:2423）交出了一份情理之中又意料之外的2022年年度業(yè)績。

傳統(tǒng)優(yōu)勢的存量房和新房業(yè)務(wù)收入雙雙下滑，總體來看，2022年，貝殼凈收入下降24.9%至607億元，其中，存量房業(yè)務(wù)凈收入同比下降了24.5%，新房業(yè)務(wù)凈收入同比下降了38.3%。新房業(yè)務(wù)下滑幅度高于存量房，與過去一年房地產(chǎn)企業(yè)頻繁爆雷有關(guān)。為了避免買到爛尾樓，置業(yè)首選二手房成為更穩(wěn)妥的決定。

而為了應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的急凍，貝殼也采取了多種措施降本增效，包括裁員、撤店等等，一年間，其經(jīng)紀人數(shù)量減少了6萬人，門店數(shù)量減少了1萬間，營業(yè)成本亦同比下降了27.8%。

值得一提的是，在受到多重因素影響的新房銷售市場，貝殼推行了“預(yù)付傭”模式，加強了和國企的合作，以獲得更高的安全系數(shù)，至第四季度，預(yù)付傭占總傭金比例從一季度的20%升到44%。

在傳統(tǒng)強勢業(yè)務(wù)不可避免遭遇行情重錘的同時，貝殼的第二曲線家裝家居業(yè)務(wù)卻表現(xiàn)得可圈可點，凈收入達到50億元，2021年，這一數(shù)據(jù)僅為1.97億元。

家裝家居業(yè)務(wù)收入的直線拉升，主要得益于貝殼完成了圣都家裝的收購及并表。

2021年7月，貝殼宣布以總對價不超過80億元，收購圣都家裝100%的股權(quán)。同年12月，貝殼遭渾水做空，被質(zhì)疑收并購交易價格虛高。最終，貝殼以39.2億元現(xiàn)金和4431萬股受限A類普通股完成了對圣都家裝的收購。

收購圣都家裝價格是否合理，可能已不是貝殼關(guān)心的問題。在貝殼2022年的利潤貢獻表中，家裝家居業(yè)務(wù)的利潤從2021年的158萬元增長到了14.8億元，在總利潤中的占比從不到1%增長至近30%，一定程度證明了這筆收購的意義，同時，也把逐漸清晰的第二曲線展現(xiàn)在投資者面前。

經(jīng)歷過鏈家萬科強強合作下“萬鏈”的無疾而終，貝殼重走家裝路，選擇了在家裝領(lǐng)域深耕21年、總部位于杭州、業(yè)務(wù)聚焦長三角的圣都家裝并肩同行，發(fā)展思路明顯轉(zhuǎn)變，真正開始下沉進裝修產(chǎn)業(yè)鏈里啃硬骨頭，力圖實現(xiàn)施工工藝工法的標準化，完善硬裝施工交付流程、定制家具交付流程，搭建服務(wù)者管理和激勵機制、派單機制等環(huán)節(jié)流程。

收購而來的圣都家裝對貝殼不僅僅意味著并表后的業(yè)績提升，還意味著業(yè)務(wù)布局的擴展、工程交付能力的提升，以及產(chǎn)品品類的豐富，而貝殼內(nèi)部孵化出來的被窩裝修，也在要求超高性價比的北京市場逐漸打開局面。

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和裝修業(yè)務(wù)，在長流程、高客單、低頻率、重線下等方面有著天然的共通性，不論是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、開發(fā)商，還是家裝企業(yè)，一直都有改造裝修業(yè)的理想，只是到目前為止，家裝行業(yè)的市場仍然極為分散，行業(yè)標準化程度極低。

貝殼將經(jīng)紀行業(yè)的數(shù)字化基建能力向裝修轉(zhuǎn)移，似乎有著得天獨厚的優(yōu)勢。

比如，貝殼掌握戶型、房價等樓房底層數(shù)據(jù)，更熟悉業(yè)主對裝修的需求和購房后的裝修預(yù)算，有助于開發(fā)出適配的裝修產(chǎn)品；比如，貝殼構(gòu)建的經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)（ACN）有效解決了房屋交易這一復(fù)雜流程中經(jīng)紀人的協(xié)作和利潤分配問題，對同樣復(fù)雜、非標的裝修業(yè)來說，貝殼有改造流程的空間和技術(shù)潛力；再比如，二手房成交后，經(jīng)紀人順勢推薦裝修品牌，是其他裝修公司無法企及的天然流量，等等。

因此，過去一年，貝殼實現(xiàn)了整裝全作業(yè)流程的線上化，BIM全流程一體化設(shè)計，支持施工交付上對工期、質(zhì)量、材料、品質(zhì)的強管理，當(dāng)然，這可能只是萬里長征的第一步。

從貝殼發(fā)展歷程講，創(chuàng)始人左暉花費10多年的時間，用真房源和經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)等，帶領(lǐng)經(jīng)紀行業(yè)邁上一個大大的臺階，讓“堅持做難而正確的事”成為眾多企業(yè)的座右銘。改造裝修業(yè)務(wù)，不論對貝殼的業(yè)績增長還是裝修行業(yè)的進化，同樣也是難而正確、必須堅持去做的事，可能也是貝殼現(xiàn)任掌舵者彭永東的使命所系。