（圖片來源：東方IC）

張雅楠/文 調(diào)控就像一盒巧克力，你永遠(yuǎn)不知道下一個(gè)是什么味道。最近一周，房貸最高還款年齡從70歲延至80歲，再延至100歲的消息，就是荒誕而悲哀的。百歲房貸雖是南寧個(gè)別樓盤和銀行的兵行險(xiǎn)著，但它足以代表當(dāng)下樓市的騷動(dòng)與不安。

從技術(shù)層面看，放寬還貸年齡限制，可以擴(kuò)大購(gòu)房需求。南寧在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月數(shù)據(jù)中，一手房?jī)r(jià)同比降4%，排名省會(huì)城市倒數(shù)第6，二手房?jī)r(jià)同比降6.5%，排名省會(huì)城市倒數(shù)第4，僅好于沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱。擴(kuò)大銷售、提振樓市的迫切性強(qiáng)，哪怕再微弱的需求也要挖掘出來，例如去年底同樣引起全國(guó)關(guān)注的“買房可免費(fèi)坐10年地鐵”促銷方案，也來自南寧。

那么，這一招放寬還貸年齡限制效果會(huì)如何呢？

南寧這項(xiàng)政策配套了“合力貸”，所謂合力貸，是指銀行允許年輕的借款人增加父母等作為共同借款人，彌補(bǔ)其還款能力不足的劣勢(shì)，允許老年借款人增加兒女作為共同借款人，避開銀行對(duì)其貸款額度、期限等方面的限制。

合力貸捏合了借款人年齡和還款能力兩方面的優(yōu)勢(shì)，而南寧很多樓盤和銀行實(shí)際在執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，只要貸款還清，即使名下有一套住房，也可以享受首套房最低3.7%的優(yōu)惠貸款利率優(yōu)惠，合力貸和“認(rèn)貸不認(rèn)房”結(jié)合，精準(zhǔn)賦予無房貸壓力的中老年客群首套房購(gòu)房資格，變相放寬了以大家庭為單位的購(gòu)房者的限購(gòu)、限貸。

一通操作猛如虎，實(shí)際效果可能和直接放開限購(gòu)、限貸差不多。我們理解地方政府在調(diào)控中的各種平衡考量，但樓市政策補(bǔ)丁越疊越厚，交集越來越復(fù)雜，無形中也增加購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的操作難度和風(fēng)險(xiǎn)，遺憾的是，一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，最終往往是購(gòu)房者埋單。

這種調(diào)控方式當(dāng)前在全國(guó)各地都有，并有蔓延趨勢(shì)，恐怕和“一城一策”的初衷并不相符。

跳出具體的調(diào)控措施，我們還不禁要問，是什么原因?qū)е?00歲的人還需要還房貸？

在國(guó)際上，房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比，是評(píng)估居住成本和收入水平匹配程度的重要指標(biāo)，這二者錨定，共同平衡住房在居民生活中的成本占用，租房和買房也互為可替代性選擇。

比較通行的說法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍為合理區(qū)間。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示，2022年，北上廣深四城整體房?jī)r(jià)收入比為30.4，意味著購(gòu)買一套平均價(jià)格的房子需要30.4年的可支配收入，這一數(shù)據(jù)還同比上升了6.9%，這類城市是中國(guó)住房矛盾最尖銳的地方。二線城市的房?jī)r(jià)收入比在13.3，三四線城市的房?jī)r(jià)收入比在9.1，分別同比下降4%和7%。

悖論出現(xiàn)了：二三四線城市的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，理論上居住壓力可控，卻在造就百歲房貸的時(shí)代焦慮。

究其原因，中國(guó)過去三十多年的房地產(chǎn)增量發(fā)展階段中，在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比畸高，但尚能被房?jī)r(jià)上漲預(yù)期熨平或掩蓋，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入增量時(shí)代，成交量和成交價(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)增速下降，地方政府可能還沒有做好準(zhǔn)備，接受并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)齒輪重新咬合。