經濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 編輯 張雅楠 由于籌備上市等種種原因，近兩年，萬物云董事長朱保全較少出現(xiàn)在大型物業(yè)活動現(xiàn)場。這一次，他拿過話筒，站到臺前，卻只字不提萬物云的上市、規(guī)模、業(yè)務特色以及科技基因。

11月21日，在深圳物博會現(xiàn)場，近20分鐘的脫稿演講里，朱保全都在講行業(yè)，指出“在行業(yè)歸屬問題上應正身，在甲方主體問題中應正名，在涇渭分明問題上要正德”。

次日，朱保全拉上了長城物業(yè)董事長陳耀忠、綠城服務董事會主席楊掌法、中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗，四家物業(yè)公司簽署了一份《住宅物業(yè)服務倡議書》。

四家公司試圖劃清三條紅線：一是和房地產行業(yè)劃清界線，行業(yè)應該有一個基礎的市盈率判斷，避免因各種資本故事導致行業(yè)基準偏離；二是和部分同行劃清界線，探討社區(qū)增值服務、毛利率、業(yè)務范圍、和開發(fā)商的關系等；三是劃清甲乙方權責邊界，呼吁關注市場主體與責任，重視甲方缺位問題。

和房地產劃清界線

萬物云敲鐘上市后的首個月，朱保全密集走訪了所有B端客戶和三家同行，從資本市場表現(xiàn)看，10月份，萬物云僅5個交易日出現(xiàn)微漲，股價從44.4港元/股跌至29.75港元/股。公司經營沒有明顯利空情況下，上市首月市值跌去168億港元。

這一K線軌跡和幾乎所有上市物業(yè)股相同。綠城服務10月股價連跌，從月初的5.25港元/股跳水至3.22港元/股；中海物業(yè)從6.83港元/股跌至4.94港元/股，股價跌破5港元也給中海物業(yè)管理層帶來不小打擊。楊鷗回答“為什么在這一時間點發(fā)布倡議書”時就提到，“前段時間我們的股票居然跌破了5塊，其他（公司）就更夸張了一些”。

本來在存量市場做持續(xù)服務的物業(yè)，股票卻跟著地產政策過山車，朱保全不解。

面對股票下跌時投資者的恐慌和問詢，楊鷗只是反問：你對物業(yè)行業(yè)怎么看？行業(yè)長坡厚雪的特點有沒有變？國家大政方針有沒有打壓？如果外部形勢包括中海物業(yè)這個企業(yè)沒有變化的情況下，40倍PE的時候投資者還在增持，為什么跌下來以后就慌了？

朱保全也重申，物業(yè)至少是一個滾雪球行業(yè)——每年1月1日，別的行業(yè)重新開始，物業(yè)是站在去年的基礎之上繼續(xù)增長。凡是滾雪球行業(yè)市盈率至少15倍以上，且物業(yè)又能形成連鎖店，不只一個項目，可以全國復制，本質是企業(yè)有沒有一個好口碑可以復制，可以有好的現(xiàn)金流。“只要能確保這一點，這個行業(yè)沒有那些花里胡哨的故事”。

朱保全想給物業(yè)行業(yè)祛魅，認為過去這些年，行業(yè)被自己講的故事迷惑，“一旦你講了故事，有可能顧此失彼，可能你要去講更多故事，而忽略了行業(yè)本身該做的事”。

對行業(yè)定位、服務為本等問題價值觀相同，四家公司一起建了群，這個群共識之一便是，物業(yè)公司要客觀面對與開發(fā)商的關系。這也是四家物企倡議書的第一條：專業(yè)獨立自主發(fā)展之路，才能確保物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。強調物業(yè)企業(yè)應珍視與開發(fā)企業(yè)協(xié)同增長的歷史，更應建立自身在存量市場下服務城市居民居住消費的能力。

從倡議書的首批發(fā)起者陣容來看，四家物企是2014年彩生活上市成為物業(yè)第一股前，中國內地物業(yè)企業(yè)的TOP4，堪稱行業(yè)老大哥。和地產母公司或兄弟公司保持一定距離，關聯(lián)交易占比較低，是四家物業(yè)公司的共通點。

中海物業(yè)和萬科物業(yè)都是從深圳走出，路線相近，最早做市場，也最早回歸主業(yè)。楊鷗介紹，中海物業(yè)和中海地產的大股東是中海集團，股權結構上中海地產并不持有物業(yè)的股份，即中海地產和中海物業(yè)不是父子或母子關系，而是兄弟關系。這導致雙方關聯(lián)交易較少，比如賣場服務、前期查驗等都遵循市場化原則，公開競標獲得項目。“我和投資者也這樣講，我不可能從中海地產那獲得非市場行為的更多優(yōu)惠，中海地產也為它的股東負責，不可能把一些利益給我們”。

總部同在深圳的長城物業(yè)以獨立第三方公司定位走向全國，規(guī)模一度做到行業(yè)第三名。

綠城集團和綠城服務的關系，也有別于其他大多數(shù)房企與其物業(yè)公司。1998年8月，綠城服務從綠城房產集團的下屬部門中分拆出來，獨立運營，和綠城集團甚至不是同一個老板。朱保全看中綠城服務的服務傳統(tǒng)過硬，評價其“對物業(yè)管理本質的理解非常到位，和萬科物業(yè)在一二線城市的布局、品牌口碑相對一致”。

至于萬物云和萬科集團，招股書顯示萬科仍是萬物云的最大客戶，但收入占比已經降至16%，萬物云的業(yè)務增長主要依靠外拓——2021年新增合約面積中，外拓業(yè)務占比超7成。

和部分同行劃清界線

走訪三家物企時，朱保全拋出了8大問題，涉及市場增長方式、如何看待物業(yè)和開發(fā)商掛鉤、社區(qū)增值服務得失、公區(qū)收益分配、毛利率等。結論是，除了相似的出身和定位，四家公司還有很多共識：經營上持保守、傳統(tǒng)態(tài)度，并不追求過高的毛利率；恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，保持“長坡薄雪”；認可服務公共區(qū)域是物業(yè)公司最基礎的職能，物業(yè)的服務對象首先是資產本身，要沿著資產展開增值服務等。

依據(jù)對上述問題的不同回答，四家物業(yè)公司試圖和部分同行作區(qū)分，并對過去幾年資本市場對物業(yè)公司的誤解進行糾偏。

例如，毛利率過高問題。據(jù)經濟觀察網(wǎng)統(tǒng)計，2021年50余家上市物業(yè)公司的毛利率平均值為28.4%，最高的接近50%，而中海物業(yè)、萬物云、綠城服務在17%—19%區(qū)間。

朱保全笑說，陳耀忠曾告訴他，長城物業(yè)的財務報表才代表行業(yè)的毛利率?，F(xiàn)場，陳耀忠也坦言長城物業(yè)的毛利率比其余三家還低。

朱保全解釋，一個企業(yè)的毛利率和做一件事情或者某一個行業(yè)的毛利率，是不同的概念。比如一家公司又做物業(yè)管理又做核酸檢測，毛利率可能很高，因此要從單純做物業(yè)管理服務的角度看，行業(yè)應該處于什么樣的毛利水平。

這和多數(shù)住宅物管項目實行酬金制有關。所謂毛利，是物業(yè)公司代表業(yè)主對物業(yè)進行管理的過程中所收取的酬金服務；物業(yè)費則是業(yè)主拿出一筆錢，請物業(yè)公司對不動產進行養(yǎng)護。

楊鷗從行業(yè)屬性角度表示，物業(yè)是一個服務行業(yè)，勞動力密集型，沒有太高的門檻，不存在著資源壟斷，比如特許經營。這決定了物業(yè)的毛利率不宜太高。

過去幾年，部分物業(yè)公司強調要從對物的管理，轉向對人的服務，因此拓展了許多針對住宅小區(qū)里人的需求展開的服務，服務邊界一再延展。

對此，朱保全發(fā)出呼吁，物業(yè)公司務必要回歸物業(yè)服務的本原，踏踏實實做好“物”的打理，避免幾十萬億的不動產成為城市的建筑垃圾。

很顯然，如何看待社區(qū)增值服務，將物業(yè)公司劃分成不同陣營。

朱保全認為，社區(qū)增值服務是企業(yè)、個人的選擇，但行業(yè)必須明白自身屬性和使命。

楊掌法介紹，綠城把社區(qū)增值服務劃成幾種類型，一是業(yè)主有廣泛需求的，綠城服務也有能力提供的，公司自己去做；二是業(yè)主有廣泛需求的，但綠城服務沒有相應能力，公司可能成為連接者，整合資源。“行業(yè)在高歌猛進階段把自己說大了，高呼我們無所不能，什么都能做”。現(xiàn)實正相反，對大部分業(yè)主的需求，物業(yè)公司沒有能力提供，且業(yè)主也不愿意通過物業(yè)的渠道享受這些服務。楊掌法直言，物業(yè)公司能夠提供的增值服務，一般是低價高頻類產品，這是物業(yè)公司的天然優(yōu)勢。

有的物業(yè)公司毛利率達到40%—50%，而在3年前，當楊掌法提出綠城服務毛利率是合理時，遭受了很多批評，如“做得這么差，別人做到30%、40%多，你們做不到還說自己多合理”。

楊掌法認為，是行業(yè)自我認知上出現(xiàn)了問題，高估了自己。他反而希望給大眾揭底：物業(yè)公司的利潤不像地產一樣有很高的投資回報，包括在提供增值服務問題上，物業(yè)公司肯定不是無所不能的，應該聚焦做力所能及、匹配業(yè)主需求的事。

劃清甲乙方權責邊界

尤值一提的是，這份住宅物業(yè)服務倡議書不僅是對同行、從業(yè)人員的約束，還呼吁物管服務的甲方——即全體業(yè)主也參與其中，明確市場主體的權利與責任。

倡議書強調，代表公共利益的《管理規(guī)約》是物業(yè)管理“管”的基礎，全體業(yè)主和物業(yè)管理人都得遵守；業(yè)主個體、業(yè)主委員會、業(yè)主大會應以公共利益為核心各盡其責；物業(yè)管理人的本職工作是管理社區(qū)公共秩序和公共資產，小區(qū)公共資源經營產生的收益，應作為房屋專項維修基金或物業(yè)費用不足的補充，不適合用作業(yè)主短期分紅，后者只是博取短期業(yè)主掌聲和眼球，對整個行業(yè)的發(fā)展是破壞性的。

朱保全強調，要讓小區(qū)公共收益真正“讓公共受益”，呼吁業(yè)主將公共收益投入不動產的維護和保養(yǎng)，而非現(xiàn)金分紅處理，不能讓眼前到手的現(xiàn)金折損了房屋資產的長期價值。

在2000-2010年間，萬科物業(yè)只服務萬科地產，綠城服務既服務綠城地產又服務第三方公司，但像綠城服務這樣的公司不多，此前幾乎是個案。這期間，所有的物業(yè)管理被理解為房地產的售后服務，并沒有真正構建出甲乙雙方基于物業(yè)管理的市場主體關系。

2010年之后，陸續(xù)有物業(yè)公司上市，在規(guī)模和營收增速等標尺下，鮮少有人討論甲方主體、乙方主體的關系。朱保全認為，《物權法》出臺明確了甲方的權利，但對業(yè)主方基于物權的責任和義務并沒有明確。談物業(yè)時，往往都只談乙方的責任，而很少談及甲方。他舉例，將車借給別人后，對方出了交通事故，車主方要承擔責任；但今天，電梯出了事故由誰承擔責任，在物業(yè)領域尚不清晰。電梯的物權歸屬于全體業(yè)主，所以全體業(yè)主對自己的物權也有對應的責任，例如業(yè)主應對不動產的養(yǎng)護支付費用。

除此之外，物業(yè)是對業(yè)主共同財產、共有部分進行管理維護的一方，但少數(shù)業(yè)主是否能真正代表甲方？1000戶的社區(qū)，10個人反對，剩下的990戶業(yè)主的意見誰去維護？

楊掌法提到物管行業(yè)的一個怪象，沉默的是大多數(shù)，很多時候遵循多數(shù)服從少數(shù)原則，有悖社會契約的公平性。他舉例，綠城服務曾有個樓盤要提物業(yè)費，97%的人同意，3%不同意，不同意的人堵門堵車，而同意的人不說話了，最后只能暫緩。

陳耀忠直言物業(yè)行業(yè)是非常不成熟的市場，主要在于市場主體不成熟，尤其是甲方主體不成熟或還沒有歸位。朱保全也建議，物業(yè)公司作為業(yè)主集體意志的受托方，應當堅定地維護為“多數(shù)人”的共同利益，制約“少數(shù)人”的不文明行為。

四家物業(yè)企業(yè)表示，倡議書不僅是物業(yè)企業(yè)的自律宣言，也是呼吁甲方業(yè)主提高對不動產、對公共利益的責任，是一份他律呼吁信。希望行業(yè)協(xié)會以及政府主管部門、街道黨組織共同推動一些事情，“只談一邊責任，不談付費主體，這個行業(yè)永遠都是有偏頗的。”朱保全說。

30年來，物業(yè)服務行業(yè)被貼上“干臟活累活”的標簽，如何重塑“服務者”角色，是行業(yè)繞不開的課題。

朱保全認為，物業(yè)行業(yè)尤其是住宅物業(yè)行業(yè)是整個城市文明建設過程的一個推進者，在這一點上，物業(yè)行業(yè)的價值不但沒有被發(fā)現(xiàn)，反而經常被慣以惡名。因此其呼吁從業(yè)者用專業(yè)規(guī)范的服務，為行業(yè)正名，為千百萬物業(yè)服務者樹立受社會尊敬的城市勞動者形象。

對于帶頭發(fā)布倡議，朱保全自知這是一把雙刃劍，可能對四家公司自身是蠻危險的事情。因為行業(yè)幾十萬家從業(yè)者，一定有做得不好的，這時候幾家做得好的，完全可以自己偷著樂，繼續(xù)做得好。但是，“行業(yè)好才是真正的好”，如果能讓整個行業(yè)得到公眾、業(yè)主的更正確認知，才是對整個推動中國式現(xiàn)代化、精神文明建設等真正有意義的地方。

一位萬物云內部人士向經濟觀察網(wǎng)透露，發(fā)布前述行業(yè)倡議并非朱保全一時興起，早在幾年前，其到萬科物業(yè)面試的最后環(huán)節(jié)，朱保全就向他講述未來要一起推動的多項主要工作，其中一項便涉及倡議書提及的多個行業(yè)思考，“可以說，這是他的倒數(shù)第二個心愿”。

附：