經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 9月2日下午3點，鄭州市金水區(qū)北三環(huán)附近的融創(chuàng)中原大觀二期工地一片沉寂，部分樓棟已經(jīng)封頂，還有幾棟樓建到一半，黃色的塔吊和綠色的圍擋懸掛在半空中。

透過工地敞開的大門，可以看到幾名工人在一棟已經(jīng)封頂?shù)臉乔案苫睿?ldquo;整個工地的工人加起來也就十來個”，項目的一位購房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他的房子將于年底交付，如果按照當(dāng)前的施工進(jìn)度，幾乎沒有按期交付可能。

該項目曾于2021年11月停工，在相關(guān)部門督促下，2022年4月底前后復(fù)工，但整體施工強(qiáng)度不大。接近項目的一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，項目距離交付還有2億元資金缺口，賬上近2000萬元資金被當(dāng)?shù)匾患毅y行凍結(jié)。

他介紹，項目還有7億元左右的待售貨值，目前在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，正在與金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)抵押融資事宜，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心風(fēng)險傳遞，進(jìn)展不大，未來“隨著資金注入，施工強(qiáng)度會逐步加大”。

在鄭州乃至全國其他城市，類似該項目的樓盤并不在少數(shù)，由于母公司爆雷，項目現(xiàn)金流短缺，并不能開足馬力保交付，多數(shù)項目的施工強(qiáng)度維持在正常的30%-50%左右，但完全停工或爛尾的項目并不多。

鄭州市官方一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，鄭州已經(jīng)建立了問題項目清單，經(jīng)過政府各級部門大半年努力，停工項目復(fù)工情況獲得一定改善，“大部分問題項目都還有房源，現(xiàn)在難的是怎么把這些房源盤活變現(xiàn)”。

在他看來，停工情況并沒有外界想象的那么嚴(yán)重，保交付也沒有外界想象的那么簡單，“不同的項目情況不一樣，解決方式也不同，需要一個一個處理，有些項目我們相信是可以解決的，有些項目還需要各方繼續(xù)努力”。

停工與復(fù)工

9月2日下午，在鄭州金水區(qū)楊金路北側(cè)的奧園譽(yù)湖灣工地，一期7棟樓已經(jīng)封頂，二期4棟樓建到一半左右。從外圍看，一期項目仍在施工中，升降機(jī)、塔吊和工人在作業(yè)，二期沒有明顯的施工跡象。

2018年，奧園從啟迪手中收購該項目60%的股權(quán)，2020年底開盤預(yù)售，2021年11月前后，受奧園流動性風(fēng)險影響，項目停工，2021年4月前后，在政府督查下，項目艱難復(fù)工。

一位熟悉情況的人士透露，該項目大部分已經(jīng)售完，部分預(yù)售資金沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶，進(jìn)入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金，由于借款糾紛，被監(jiān)管銀行劃轉(zhuǎn)、凍結(jié)數(shù)千萬元，最艱難的時候，甚至連農(nóng)民工工資都欠發(fā)。

與奧園譽(yù)湖灣相比，融創(chuàng)中原大觀施工強(qiáng)度不大，但并沒有停工，這也是鄭州多數(shù)項目的現(xiàn)狀。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)實地了解，鄭州房地產(chǎn)項目大體可以分為四類：第一類是正常施工的項目，多數(shù)由央企、國企及混合所有制房企開發(fā)，包括中海、保利、華潤、萬科等外來房企，也包括當(dāng)?shù)貒蠹氨就撩衿箝_發(fā)的項目。

第二類是施工強(qiáng)度維持在正常的50%項目，由于資金短缺、市場去化等方面原因，并沒有滿負(fù)荷生產(chǎn)，而是選擇性施工或滾動開發(fā)狀態(tài)，最大限度降低建安成本支出。

第三類是施工強(qiáng)度低于50%的項目，多由爆雷房企開發(fā)，這類項目之前已經(jīng)停工，在政府督促下復(fù)工，其中部分資金到位的項目，施工強(qiáng)度在逐步加大，而資金短缺的項目，象征意義大于實際意義。

第四類是完全停工或爛尾的項目，這類項目既包括住宅項目，也包括公建項目和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

與鄭州不同，北京的停工項目相對較少，除了泰禾等房企開發(fā)的部分項目施工強(qiáng)度較小，即便是爆雷房企，也維持正常施工節(jié)奏，這一定程度與北京市場及監(jiān)管相關(guān)。

與北京類似，杭州多數(shù)房地產(chǎn)項目正常施工，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)走訪杭州上城區(qū)十多個項目發(fā)現(xiàn)，即便是已經(jīng)爆雷的房企開發(fā)的項目，多數(shù)均處于正常施工中，像鄭州施工強(qiáng)度不足的情況并不多。

杭州官方及部分房企人士均證實，一直以來，杭州預(yù)售資金監(jiān)管較為嚴(yán)格，超額提取預(yù)售監(jiān)管資金的情況并不嚴(yán)重，在當(dāng)前房地產(chǎn)流動性風(fēng)險背景下，加上杭州市場利好，多數(shù)項目資金可以支持項目正常施工。

而環(huán)京的廊坊、天津等區(qū)域，情況與鄭州更像。

保交付

無論是停工、爛尾，還是施工強(qiáng)度不足，都有可能導(dǎo)致房子無法按期交付。7月，全國超過300多個樓盤的購房者發(fā)表了斷貸聲明，雖然真正的斷貸者并不多，但他們試圖通過這一方式引發(fā)監(jiān)管部門的重視，以保證自己能夠按期收到花費畢生積蓄購買的房子。

2022年以來，保交付成為各個城市、各級政府部門的重要任務(wù)之一。不同的是，有的城市還在籌辦專班中，有的城市已經(jīng)展開工作。

杭州市住房保障與房地產(chǎn)管理局（以下簡稱“住保局”）一位工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，為了保障轄區(qū)內(nèi)項目能夠按期交付，杭州已經(jīng)成立了由住保局牽頭的專班，專班由住建、住保、自然資源與規(guī)劃及轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)組成，在杭州市政府設(shè)有辦公室。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)試圖采訪杭州市專班，但對方稱暫不接受媒體采訪。上述住保局人士表示，杭州市雖然也有保交付壓力，但相比而言，壓力并不大，多數(shù)項目的積余資金可以覆蓋建安成本。

杭州房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在預(yù)售資金監(jiān)管方面，杭州一直較為嚴(yán)格，項目銷售工作并沒有受到母公司爆雷太大影響，個別項目甚至還出現(xiàn)搖號現(xiàn)象。大多數(shù)城市，爆雷房企項目去化較為艱難。

鄭州保交付工作則走得更遠(yuǎn)。2021年四季度，受房地產(chǎn)流動性風(fēng)險及市場等因素影響，鄭州多個房地產(chǎn)項目停工。

此后，鄭州成立以街道為最小單元的保交付專班，對轄區(qū)內(nèi)項目進(jìn)行地毯式摸底，將存在交付困難的項目列入清單，并進(jìn)行分類。針對不同類別的項目，通過不同的方式輔導(dǎo)復(fù)工工作，而且取得不錯效果。

對于預(yù)售資金沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶或監(jiān)管賬戶資金被挪用導(dǎo)致停工的項目，政府相關(guān)部門、街道辦和區(qū)經(jīng)偵部門約談項目負(fù)責(zé)人，對資金流向、是否涉及違規(guī)等方面進(jìn)行調(diào)查，一旦查實，要求房企補(bǔ)足被預(yù)售監(jiān)管賬戶，以確保覆蓋建安成本。

對于有剩余貨值的項目，專班會幫助項目協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)通過抵押剩余房源進(jìn)行融資，或者政府紓困基金介入救助。今年下半年，鄭州市設(shè)立了由財政局主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)紓困基金，并收購了建業(yè)的一個寫字樓項目。

鄭州一位官方人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，紓困基金采取商業(yè)化運(yùn)作模式，重點幫助有產(chǎn)業(yè)屬性項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對于住宅項目，更傾向于通過對接金融機(jī)構(gòu)、追回預(yù)售資金等方式處置，“這么多項目，如果都由政府出錢，政府也沒有那么多錢”。

經(jīng)過各方努力，2022年3月以來，鄭州多數(shù)已停工項目陸續(xù)復(fù)工，雖然復(fù)工強(qiáng)度各有不同，但畢竟走出第一步，“起碼給了老百姓一個交代，老百姓能看到政府在努力幫助他們解決問題”，上述官方人士表示。

雖然多數(shù)項目進(jìn)入復(fù)工狀態(tài)，但想要真正解決難題并不容易，最終歸集到一個因素——資金，成為保交付最大難題。

資金難題

無論是二線城市鄭州，還是準(zhǔn)一線城市杭州，保交付面臨最大的難題都是資金問題，對于資金從哪里來、如何使用、怎么收回等方面問題，目前并沒有明確的模式可供參考，且由于涉及資金數(shù)額較大，各方也都較為謹(jǐn)慎。

杭州接近官方人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，保交付雖然涉及重大民生問題，但每個項目無法交付的具體原因都不相同，“如果是因為開發(fā)商把預(yù)售監(jiān)管資金挪用了，核心是如何追回被挪用的資金，而不是由政府來填補(bǔ)這個窟窿”。

房企開發(fā)項目和購房者買房均是商業(yè)行為，政府財政使用則本著公共利益的原則，“公共財政的錢怎么可能去填補(bǔ)商業(yè)行為造成的窟窿，一旦出問題了，這個責(zé)任誰能背得起”，該人士表示。

在他看來，商業(yè)行為造成的問題，只能通過商業(yè)方式來解決，政府在其中扮演的是協(xié)調(diào)者的角色，可以幫助房地產(chǎn)項目對接金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，也可以對相關(guān)債務(wù)及交付問題進(jìn)行斡旋。

即便是政府出資參與救助項目，也是通過商業(yè)行為，而不是公共行為，這是基本原則之一。如果通過商業(yè)行為進(jìn)行救助，就會涉及到投入和回報的問題，項目是不是有剩余貨值，剩余貨值是否能覆蓋建安成本，如何變現(xiàn)等。

上述鄭州市官方人士也表達(dá)了類似觀點，他認(rèn)為救助底線是不違背法律、法規(guī)和紀(jì)律，在這個提前下，可以最大限度通過政府資源確保項目按時交付，“這個事不是慈善，是商業(yè)”。

對于去化率較小、貨值較大的問題項目，收購過來用作保障性住房，此前曾被各方寄予厚望，但在實際操作過程中，如何定價是關(guān)鍵，“價格低，開發(fā)商不愿意，價格太高，外界會質(zhì)疑政府”，鄭州官方人士表示。

在各地保交付措施中，除了成立專班、紓困基金等方式，金融機(jī)構(gòu)也被視為一支重要的參與力量。不過，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)在杭州和鄭州采訪中，兩地官方多位人士稱，金融機(jī)構(gòu)參與積極性不大。

上述杭州官方人士表示，對相關(guān)部門對接的保交付項目，金融機(jī)構(gòu)會提兩個要求：一是有充足的抵押物，如果項目本身抵押物不足，還需要有第二或第三抵押物；二是要求政府擔(dān)保，如果房企還不上融資，政府需要進(jìn)行兜底。

該人士表示，政府是公共機(jī)構(gòu)，無法為商業(yè)行為提供擔(dān)保，“但是房企可以提供充足的抵押物，城投公司或地方國企可以幫助融資，做成連環(huán)貸”。

鄭州市某金融部門一位人士表示，在現(xiàn)階段，除非有相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的抵押物，或者第三方機(jī)構(gòu)兜底，否則資金會面臨較大的壞賬風(fēng)險，“比如說你有價值2個億的寫字樓，作為抵押物貸兩三千萬是沒問題的”。

但如果想要通過抵押項目剩余貨值來獲得融資，他認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)仍面臨著較大的風(fēng)險，一是項目杠桿到底有多高，金融機(jī)構(gòu)可能很難穿透；二是如何保證資金合規(guī)使用和項目順利交付。

各方博弈

保交付是一場政府、房企、金融機(jī)構(gòu)和購房者之間的博弈，如何取得有利的結(jié)果，考驗著各方的智慧和膽識。

上述政府官方人士介紹，按照規(guī)定，預(yù)售監(jiān)管資金提取需要符合一定條件和施工節(jié)點，從理論上來說，除非項目去化極差，否則基本不存在資金鏈斷裂的可能，大多數(shù)項目停工都伴隨著相應(yīng)的違規(guī)使用資金問題。

他以鄭州某停工項目舉例，項目11棟樓，其中10棟樓售罄，剩余一棟樓，房源也所剩無幾，資金完全可以覆蓋建安成本。最后經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目大部分預(yù)售資金并沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶，房企通過其他方式挪用了資金。

根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)售制度，在房地產(chǎn)項目正式竣工交付前，預(yù)售款只能作為房企的負(fù)債存在，只有交付后才能作為營收；預(yù)售資金存放于由地方房管部門、監(jiān)管銀行及房企三方共管賬戶中，也就是所謂的監(jiān)管賬戶。

不同城市的預(yù)售資金提取節(jié)點和比例不同，有的城市以建安成本進(jìn)行固定金額的監(jiān)管，有的城市按預(yù)售資金比例進(jìn)行監(jiān)管，大部分城市都將封頂作為一個重要提取節(jié)點，一般可以提取50%-80%左右的資金。

往年，也有城市對預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)相對模糊，導(dǎo)致項目停工時，出現(xiàn)房管部門和監(jiān)管銀行相互推諉的現(xiàn)象。多數(shù)停工情況較為嚴(yán)重的城市，或多或少都存在類似的情況。

正是由于房企超額或違規(guī)提取預(yù)售資金這一背景，為當(dāng)前政府保交付工作帶來較大的困惑，如果預(yù)售資金被開發(fā)商總部抽走，政府出資救助缺乏合法、合規(guī)和合理的依據(jù)。

部分開發(fā)商認(rèn)為，在保交付的大背景下，涉及到民生問題，地方政府不會坐視不管，所以對項目復(fù)工消極應(yīng)對。“假如政府救助了這樣的項目，就是對其他民眾的不公平”，上述鄭州官方人士表示。

對購房者而言，房子幾乎占據(jù)個人家庭大部分資產(chǎn)和未來幾十年的收入，很大程度上，保交付即保民生，政府有動力去保交付，但涉及到具體細(xì)節(jié)，又需要格外謹(jǐn)慎。在官方人士看來，目前全國范圍內(nèi)，保交付工作雷聲大雨點小，也正是基于這一原因。

這其中，金融機(jī)構(gòu)注定不會是救世主，一位銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在發(fā)展業(yè)務(wù)中，金融業(yè)遠(yuǎn)比房地產(chǎn)規(guī)范，受到的牽制也多，除了合規(guī)，還得有利可圖。

模式之變

與保交付伴隨而來的是房地產(chǎn)開發(fā)模式在逐漸轉(zhuǎn)變，之前被諸多房企奉為圣經(jīng)的“高周轉(zhuǎn)”模式，在現(xiàn)實面前黯然失色。

一位鄭州本土房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，2019年前后鄭州市場就開始下行，彼時他們公司就開始實行以銷定產(chǎn)。

這一模式不僅適用于一家公司，也適用于一個項目內(nèi)，“我們開發(fā)的一個項目，就是建一棟賣一棟，快賣完的時候再建下一棟，之前一個項目三年就清盤了，現(xiàn)在可能五年都賣不完”，該人士表示。

對追求規(guī)模的房企來說，這一模式顯然存在巨大短板，但對本土房企來說，“日子過得很滋潤”，“不用配備太多人員，也不用太大資金投入，甚至都不用杠桿，每年一個項目起碼一兩個億的進(jìn)賬”，上述鄭州本土房企人士表示。

這也是多數(shù)停工項目的復(fù)工模式，如果賬上有100萬元，就只對一棟樓復(fù)工；如果有1000萬元，那就可以建5棟樓。根據(jù)自身資金狀況和進(jìn)賬排布工程進(jìn)度，可以更大限度減少支出，降低風(fēng)險。

“原來在高周轉(zhuǎn)要求下，多數(shù)項目雖然也分期開發(fā)，但各期基本沒有太大時間差”，一家TOP30房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，當(dāng)前，由于房企普遍資金較為緊張，開發(fā)節(jié)奏也在調(diào)整，“像我們的一個項目，賬上只有2000萬，那就一棟樓一棟樓的開發(fā)”。

最為重要的因素是去化速度，去化快的項目，資金回流速速也快，具備整個項目同時開發(fā)的條件和能力；項目去化慢的時候，開發(fā)節(jié)奏和密度也慢了下來。

上述TOP30房企人士表示，市場好的時候，一個項目幾百套房源幾天就銷售一空，一個月內(nèi)可以清盤，多數(shù)時間都在做收尾工作，這也是高周轉(zhuǎn)模式下常見的現(xiàn)象。

但隨著市場轉(zhuǎn)冷，越來越多開發(fā)商傾向于多次少開，每次只開出一小部分房源，但保持一定的開盤密度。之前，深圳、杭州等熱點城市的部分項目實施過這一策略，但更多側(cè)重饑餓營銷。

當(dāng)前，這一銷售節(jié)奏正成為越來越多房企的常規(guī)操作，并逐步影響到開發(fā)建設(shè)端，好處是，一個項目只需少量人員即可，也不需要維持龐大開支及背負(fù)資金成本，有更多精力琢磨客戶，打造好的產(chǎn)品。

在投資人會議和中期業(yè)績會上，萬科均提到“以銷定產(chǎn)”概念，即根據(jù)銷售目標(biāo)或市場情況進(jìn)行投資和生產(chǎn)。實際上，已經(jīng)有越來越多房企主動或被動踏到這一軌道之上。

開發(fā)一棟賣一棟，建成一棟交付一棟，是否會成為一種主流開發(fā)模式？多數(shù)房企人士認(rèn)為，這本來就是房地產(chǎn)開發(fā)的正常模式，只是之前的高周轉(zhuǎn)掩蓋了很多本來面目。