經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 李沁 隨著首批公募REITs產(chǎn)品正式解禁，公募REITs再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

解禁后的9只REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，大部分產(chǎn)品無論在凈值表現(xiàn)還是成交額方面都未出現(xiàn)較大波動(dòng)。不過，多位受訪人士提醒，解禁對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)來說或是壓力。對(duì)于投資者而言，或許是一個(gè)不錯(cuò)的布局時(shí)點(diǎn)，但需理性看待，切記追漲殺跌。

回顧過去一年首批公募REITs的表現(xiàn)，大部分產(chǎn)品成立以來收獲了較高的收益率，上市以后整體處于高溢價(jià)狀態(tài)。此外，首批REITs產(chǎn)品的波動(dòng)情況亦值得關(guān)注，其平均最大回撤小于85%的股票基金和96%的股票。

解禁后的公募REITs

證監(jiān)會(huì)、滬深交易所數(shù)據(jù)顯示，首批公募REITs的基金解禁份額近22億份，合計(jì)基金規(guī)模超110億元，占9只公募REITs總市值逾30%。

6月21日解禁當(dāng)天，9只公募REITs中，紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT4只產(chǎn)品均有所上漲，紅土鹽田港REIT漲幅最高，為1.00%，其他三只分別上漲 0.44%、0.11%、0.09%。

從下跌程度來看，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT收跌1.37%，浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT分別下跌 0.50%、0.45%、0.24%、0.14%。

對(duì)比21日的表現(xiàn)，6月22日，有6只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)微漲，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯REIT漲幅均超過0.1%，其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的漲幅最高，為0.30%。另有華安張江光大REIT、平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT的漲幅分別為0.03%、0.02%、0.02%。

紅土鹽田港REIT、浙商滬杭甬REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT下跌，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的跌幅為1.82%。

從解禁當(dāng)日的成交額來看，華安張江光大REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT的成交額較前一交易日均有所增長(zhǎng)。平安廣州廣河REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT成交額則有所減少。

總體來看，在首批解禁的9只公募Reits中，華安張江光大REIT的成交額最高，從20日的381.51萬元飆升至3747.13萬元，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的成交額次之，為2016.85萬元。中航首鋼綠能REIT的成交額最少，為758.30萬元。

6月22日，盡管與前一日相比，華安張江光大REIT的成交額有所減少，不過其依舊創(chuàng)造了3112.24萬元的最高成交額；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的成交額繼續(xù)增長(zhǎng)，為2602.26萬元。中航首鋼綠能REIT的成交額幾乎腰斬，為346.68萬元。

解禁影響

首批公募REITs解禁后對(duì)市場(chǎng)帶來怎樣的影響？

對(duì)此，受訪者從對(duì)市場(chǎng)及投資者的影響這兩個(gè)方面進(jìn)行了解讀，其普遍認(rèn)為，解禁為二級(jí)市場(chǎng)帶來一定的交易活躍度與流動(dòng)性，不過對(duì)于部分投資者而言可能是一次較好的布局機(jī)會(huì)。

富國(guó)基金在接受采訪時(shí)認(rèn)為，從解禁份額的戰(zhàn)略投資人構(gòu)成看，主要是金融機(jī)構(gòu)和部分產(chǎn)業(yè)資本，目前大部分REITs市價(jià)相對(duì)于發(fā)行價(jià)有一定的溢價(jià)，不排除部分戰(zhàn)略配售投資人有實(shí)現(xiàn)收益的動(dòng)力，賣盤的增加可能對(duì)二級(jí)市場(chǎng)造成一定的壓力，但另一方面，戰(zhàn)略配售投資人主要是專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人，正常而言有相對(duì)理性的交易方式和交易策略。同時(shí)，短期二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的大幅下降也會(huì)提升REITs的分派率、IRR等收益指標(biāo)，對(duì)于理性投資人而言，可能帶來一次資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)。

平安基金基金經(jīng)理馬賽表示，整體而言，本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例還是比較高的，解禁釋放的份額將在一定程度上促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。同時(shí)，流通份額的增加可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒造成影響，進(jìn)而造成二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的短期波動(dòng)。個(gè)人投資者需要注意解禁帶來的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

上市以來表現(xiàn)不一

自首批公募REITs產(chǎn)品上市以來，不同類型的產(chǎn)品呈現(xiàn)出較大差異。總體來看，這9只產(chǎn)品分屬不同類型的產(chǎn)品，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼綠能REIT屬于環(huán)保REITs；中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT屬于倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs；華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT屬于產(chǎn)業(yè)園REITs；而平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT屬于收費(fèi)公路REITs。

從產(chǎn)品的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，據(jù)上海證券報(bào)告，環(huán)保REITs表現(xiàn)最好，其平均累計(jì)收益率為44.46%；其次為倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，平均收益率34.97%；產(chǎn)業(yè)園 REITs平均收益率為26.72%；兩只收費(fèi)公路REITs表現(xiàn)不佳，平均收益率為7.00%。

而從產(chǎn)品的溢價(jià)率來看，REITs上市后整體上處于高溢價(jià)交易狀態(tài)。據(jù)上海證券及Wind數(shù)據(jù)，截至6月17日，中航首鋼綠能REIT的溢價(jià)率最高，為43.1%；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT的溢價(jià)率亦超過30%；浙商滬杭甬REIT與平安廣州廣河REIT的溢價(jià)率較低，分別為7.8%和-4.6%。

從分紅情況來看，首批全部進(jìn)行了一次以上分紅，有5只REITs分紅兩次。上海證券數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日，首批REITs成立后到今年一季度，積累的可供分配金額已向投資者分紅的比例平均為75%左右，最小的分紅比例也高于65%。按照REITs發(fā)行價(jià)格計(jì)算的現(xiàn)金流分派率，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs平均為9.44%，明顯高于產(chǎn)權(quán)類REITs 的2.58%的平均水平，也反映出這兩種REITs類型的內(nèi)在差異。

值得注意的是首批公募REITs的波動(dòng)情況。從上海證券的數(shù)據(jù)來看，在波動(dòng)率方面，兩只收費(fèi)公路REITs波動(dòng)率在10%左右，小于99%以上的股票基金和股票。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)、博時(shí)蛇口產(chǎn)園和紅土鹽田港波動(dòng)率最大，介于30%左右，大致小于20%的股票基金，不過小于95%的股票。從最大回撤上看，不同REITs 也存在一定差異，最大的紅土鹽田港和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù) 在30%，而兩個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs回撤較小，在15%左右，首批REITs平均最大回撤小于85%的股票基金和96%的股票。

在回顧首批產(chǎn)品的表現(xiàn)時(shí)，馬賽表示，從公開披露的數(shù)據(jù)來看，首批9只公募REITs產(chǎn)品2021年可供分配金額均超出招募預(yù)測(cè)，收入等指標(biāo)完成率較好，部分項(xiàng)目受到疫情的一定影響，但運(yùn)營(yíng)情況總體良好。自首批公募REITs上市以來，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一些波動(dòng)，部分項(xiàng)目短期內(nèi)出現(xiàn)了較高的溢價(jià)。公募REITs收益來源主要是其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目還包括可能的資產(chǎn)增值收益。長(zhǎng)期來看，REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)圍繞底層資產(chǎn)的估值波動(dòng)。

中金公司認(rèn)為，在過去一年的試點(diǎn)過程中，中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)則已逐漸完善，正形成可持續(xù)發(fā)展的路徑基礎(chǔ)。市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)以及多方主體的較高參與積極性對(duì)于公共部門而言亦意義重大，中國(guó)REITs在當(dāng)前宏觀政策框架中的重要性正逐步提升。在二級(jí)市場(chǎng)交投方面，中國(guó)REITs上市以來二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)?。ㄆ窨偦貓?bào)率逾20%，跑贏同期滬深300指數(shù)），不同類型資產(chǎn)收益出現(xiàn)分化，總體與其他大類資產(chǎn)收益相關(guān)度不高。此外，在中國(guó)公募REITs架構(gòu)中基金管理人擔(dān)負(fù)基金運(yùn)營(yíng)管理的主要責(zé)任，其角色價(jià)值有望持續(xù)提升。

機(jī)構(gòu)呼吁理性看待REITs投資價(jià)值

根據(jù)中金公司報(bào)告，公募REITs的投資者以機(jī)構(gòu)投資者為主，個(gè)人投資者比例邊際上升。

據(jù)其測(cè)算，機(jī)構(gòu)投資者平均持有份額比例為88.0%，其中經(jīng)營(yíng)權(quán)類86.1%，產(chǎn)權(quán)類89.5%。此外，（以上市募集資金額作為權(quán)重）9只項(xiàng)目截至2021年底個(gè)人投資者持股占比較上市發(fā)行階段平均上升0.7%，但增長(zhǎng)主要集中在相對(duì)小市值的標(biāo)的：例如富國(guó)水務(wù)和首鋼綠能項(xiàng)目分別錄得9.4%和14.1%的個(gè)人投資者持股占比上升，招蛇產(chǎn)業(yè)園和紅土鹽田港分別錄得6.7%和1.1%的上升，而回到中金普洛斯、廣州廣河和蘇州工業(yè)園這幾只市值相對(duì)較大的標(biāo)的，個(gè)人投資者占比反而呈下降趨勢(shì)。粗略來看，發(fā)行市值在20億元左右及以下的標(biāo)的均錄得較為明顯的個(gè)人投資者比例上升。

在此情況下，多家機(jī)構(gòu)及基金經(jīng)理提醒投資者理性看待REITs的投資價(jià)值，不建議短期追高。

馬賽表示，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格受市場(chǎng)情緒等因素影響會(huì)出現(xiàn)一定波動(dòng)。本次解禁釋放的份額將在一定程度上促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。同時(shí)，流通份額的增加可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒造成影響，進(jìn)而造成二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的短期波動(dòng)。建議投資者更多關(guān)注公募REITs的內(nèi)在價(jià)值，即考慮公募REITs底層資產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況、關(guān)注管理人的管理經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估外部運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)資質(zhì)等等?；诠糝EITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值，理性評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好后進(jìn)行相關(guān)的投資決策。

富國(guó)基金表示，從REITs發(fā)行起，一直呼吁投資人客觀了解REITs的基本概念和風(fēng)險(xiǎn)收益特征，理性的看待REITs的投資價(jià)值。REITs本質(zhì)還是針對(duì)特定底層資產(chǎn)的權(quán)益投資，該類資產(chǎn)以穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定分紅為特征，適合長(zhǎng)期資產(chǎn)配置，短期的追漲殺跌可能面臨較大的投資和交易風(fēng)險(xiǎn)。