2021年，尤其是下半年以來，受到房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)、金融政策趨嚴(yán)、市場下行等多方面因素影響，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營普遍承壓，不少房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

在此大環(huán)境下，金科主動(dòng)順應(yīng)變化，及時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略及經(jīng)營策略，推進(jìn)可持續(xù)健康發(fā)展。

4月29日，金科股份正式披露2021年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，金科股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1123.10億元，同比增長28.05%；結(jié)算面積1200.96萬平方米，同比增長18.34%；實(shí)現(xiàn)凈利潤66.88億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤36.01億元。

從求量向提質(zhì)轉(zhuǎn)變，顯現(xiàn)經(jīng)營韌性

2021年，基于對(duì)行業(yè)的洞察及公司實(shí)際情況，金科股份提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略。

其中的“一穩(wěn)”，是指規(guī)模增速不再是公司的主旋律，穩(wěn)健發(fā)展被放在首位。金科股份董事長周達(dá)多次對(duì)外表示，“對(duì)于金科股份來說，穩(wěn)健發(fā)展將是金科當(dāng)前及未來較長一段時(shí)期內(nèi)發(fā)展的主基調(diào)和主旋律。”

事實(shí)證明，上述公司經(jīng)營方向和思路的調(diào)整，十分必要。這在金科股份2021年年報(bào)中，得到了充分體現(xiàn)。

過去幾年，金科股份的銷售規(guī)模始終保持高速增長，但在去年的市場環(huán)境下，盲目擴(kuò)大規(guī)模顯然是非理性行為，更會(huì)加大企業(yè)自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金科股份2021年實(shí)現(xiàn)銷售金額1840億元、銷售面積1966萬平米，同比略有下降，但仍處于行業(yè)前排領(lǐng)跑位置，其中銷售面積更是連續(xù)4年位居行業(yè)前10名。

另外，受益于公司2021年結(jié)算面積的增長，當(dāng)期公司實(shí)現(xiàn)營收1123.10億元，同比增長28.05%，收入端繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。

盈利方面，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤66.88億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤36.01億元。整體經(jīng)營韌性相對(duì)突出。

此外，一些經(jīng)營數(shù)據(jù)也顯示，金科股份正在謀求從追求增速向穩(wěn)健發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

“公司積極應(yīng)對(duì)政府集中供地政策變化，堅(jiān)持多元化拿地模式，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，累計(jì)新增土地儲(chǔ)備47宗，土地購置合同金額為376億元，計(jì)容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內(nèi)，在保證現(xiàn)金流安全的前提下有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。”金科股份指出。

過去一年，金科股份所覆蓋的城市能級(jí)穩(wěn)步提升、區(qū)域結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，其中新一線、二線城市銷售占比合計(jì)高達(dá)67%，所對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備面積占比超過60%。

將更多資源向高能級(jí)城市傾斜，無疑也有助于公司整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的降低。

以此作為基礎(chǔ)，加上期末6591萬方的可售面積，完全可以覆蓋公司未來2-3年銷售，這無疑給金科接下來的穩(wěn)健發(fā)展帶來了更多保障。

行穩(wěn)，方能致遠(yuǎn)！尤其是在當(dāng)前的市場環(huán)境下，至關(guān)重要。

有息負(fù)債大幅壓降，融資渠道保持暢通

自樓市調(diào)控升級(jí)以來，就已經(jīng)注定了房企快速擴(kuò)張周期的結(jié)束。

對(duì)此，金科有著清晰的認(rèn)知。今年1月下旬，在公司年度工作總結(jié)暨表彰大會(huì)上，董事長周達(dá)就作出要求，“要全面認(rèn)識(shí)公司發(fā)展條件和環(huán)境……將安全穩(wěn)健作為公司當(dāng)前首要任務(wù)，最大力度去庫存、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，最大力度做大融資增量、最大力度提升回款質(zhì)效、最大力度爭取廣泛支持。”

從金科股份2021年報(bào)數(shù)據(jù)來看，當(dāng)期公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均呈向好方向發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，公司有息負(fù)債由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。

就有息負(fù)債具體結(jié)構(gòu)來看，金科股份去年主動(dòng)壓減了來自銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)的融資規(guī)模，轉(zhuǎn)為增加公開市場融資，整體負(fù)債增結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化。

報(bào)告期內(nèi)，即使面臨行業(yè)下行周期，金科股份依然實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外各類公開市場債券融資（含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等）10次，融資規(guī)模約118億元，位居國內(nèi)A股民營房企前列。

這為公司的可持續(xù)健康發(fā)展和現(xiàn)金流安全起到強(qiáng)力支撐。對(duì)此，亦有賣方機(jī)構(gòu)對(duì)公司評(píng)價(jià)稱，“在行業(yè)下行周期中依然擁有再融資能力。”

得益于較強(qiáng)的外部融資能力，金科股份去年現(xiàn)金流安全方面得到顯著改善。數(shù)據(jù)顯示，2021年，金科股份來自銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機(jī)構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。

對(duì)此金科股份指出，一是搶抓銷售回款，提高經(jīng)營性現(xiàn)金回款質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)銷售回款1853億元，回款率達(dá)到101%，創(chuàng)歷史新高；二是通過動(dòng)態(tài)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營節(jié)奏等方式實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額142億元，連續(xù)四年為正；三是通過金科服務(wù)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者貢獻(xiàn)現(xiàn)金超40億元。

現(xiàn)金流的健康與穩(wěn)定，也賦予了金科股份極強(qiáng)的兌付能力。

其中，業(yè)主端的兌付表現(xiàn)在交付方面。2021年，公司交付住宅面積約2175萬平方米，房屋套數(shù)約14.16萬套。

資本市場端的兌付，則體現(xiàn)在2021年公司累計(jì)完成公開市場債務(wù)兌付8筆，兌付金額超106億元，保持了良好的信用，得到投資者認(rèn)可。

這也使得公司主體信用等級(jí)維持穩(wěn)定，境內(nèi)評(píng)級(jí)方面中誠信、聯(lián)合評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予AAA級(jí)。境外評(píng)級(jí)方面，標(biāo)普國際對(duì)公司的信用評(píng)級(jí)則由B+跳級(jí)提高至BB-，展望穩(wěn)定。

不難看出，在行業(yè)下行周期，金科股份受益于及時(shí)快速的經(jīng)營策略調(diào)整，使得公司整體資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)平穩(wěn)過渡，以此為公司能夠“穿越周期”帶來更多助力。

多業(yè)態(tài)并進(jìn)，金科持續(xù)發(fā)力打造“生態(tài)系統(tǒng)”

自提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略以來，金科股份就已經(jīng)不再是一家傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司正在以地產(chǎn)為核心，通過向產(chǎn)業(yè)上下游延伸，逐步構(gòu)建起自己的生態(tài)系統(tǒng)。

其中，部分業(yè)務(wù)如今已經(jīng)極具規(guī)模。

金科服務(wù)，通過空間物業(yè)服務(wù)(S)、社區(qū)增值服務(wù)(L)、本地生活服務(wù)(C)、數(shù)智科技服務(wù)(T)四大業(yè)務(wù)曲線間的深度協(xié)同賦能，2021年各項(xiàng)核心經(jīng)營數(shù)據(jù)均實(shí)現(xiàn)高增長：全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入59.68億元，同比增長約77%；歸母凈利潤達(dá)10.57億元，同比增長71%；在管面積達(dá)到2.37億平方米，新增在管超8000萬方，同比增長了50%。

同時(shí)，憑借強(qiáng)悍的市場外部拓展能力，2021年第三方直拓合約面積超5000萬平方米，第三方累計(jì)合約管理面積近2.3億方，占比達(dá)到63%，金科服務(wù)獨(dú)立外拓的市場化能力愈加明顯。

金科商業(yè)，則已經(jīng)形成了金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟產(chǎn)品線。

過去的一年，金科商業(yè)的營業(yè)收入同比增長30%。憑借對(duì)新的消費(fèi)人群、新的消費(fèi)時(shí)段、新的消費(fèi)品牌的深度理解和洞察，商業(yè)地位躍居商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)前20強(qiáng)。截至2021年，金科商業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到80個(gè)，在管面積超過307萬平米。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面，金科產(chǎn)業(yè)已實(shí)現(xiàn)全國22個(gè)城市的布局，累計(jì)開發(fā)和管理園區(qū)28個(gè)，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元，建成并運(yùn)營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2021年，金科產(chǎn)業(yè)還先后完成了濰坊智慧科技城開園運(yùn)營，江津智慧科技城、濟(jì)寧生命健康科技城等招商工作，并為重慶天海星工業(yè)社區(qū)、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項(xiàng)目，輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運(yùn)營服務(wù)。

金科股份在年報(bào)中指出，“公司系統(tǒng)性提升了輕資產(chǎn)運(yùn)營能力”，積極推動(dòng)從體系內(nèi)經(jīng)營賦能向?qū)ν饽芰敵龅霓D(zhuǎn)型升級(jí)。

具體業(yè)務(wù)載體，除了商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物業(yè)版塊的輕資產(chǎn)運(yùn)營外，還包括了日趨成型的金科代建業(yè)務(wù)。

2021年，公司便完成了代建項(xiàng)目銷售金額20.28億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積140萬平方米，代建儲(chǔ)備貨值近500億元。

金科股份管理層也多次對(duì)外強(qiáng)調(diào)，“高質(zhì)量發(fā)展將是公司發(fā)展主題和遵行的根本，貫穿于公司發(fā)展的各個(gè)階段……要堅(jiān)持精耕地產(chǎn)主業(yè)、做強(qiáng)智慧服務(wù)、做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)和做實(shí)商旅康養(yǎng)，并在此基礎(chǔ)上整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，擇機(jī)布局與地產(chǎn)深度協(xié)同的新賽道。”

上述多元業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)力，使得金科產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈得以建立和完善，這一方面促使了公司整體收入結(jié)構(gòu)的多元化，為公司貢獻(xiàn)更多增量；另一方面也大幅增加了公司抵御行業(yè)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。