經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄒永勤 要說近期最讓投資者產(chǎn)生割裂感的板塊，當(dāng)然非地產(chǎn)股莫屬。

一方面，地產(chǎn)板塊在二級市場上走出“小陽春”行情，自3月15日至4月7日，地產(chǎn)指數(shù)大漲18.5%，短短15個(gè)交易日總市值暴增4478億元，板塊內(nèi)多只個(gè)股成功翻番。另一方面，樓市數(shù)據(jù)卻不容樂觀，今年一季度百強(qiáng)房企銷售金額同比下降高達(dá)47%，為近20年來表現(xiàn)最差。而維系兩者中間的，則是逾60個(gè)城市在今年一季度相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)放松政策，包括取消和放松限購、限貸等。

在股票熱和行業(yè)冷之下，當(dāng)前的房地產(chǎn)無疑成為了爭議最大、最難決策、影響最廣泛的行業(yè)，一方面要堅(jiān)持房住不炒，另一方面也要把穩(wěn)增長放在更加突出的位置。那么，接下來樓市走向會(huì)如何？地產(chǎn)股行情又能否向縱深演繹呢？

4月8日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者就此專訪了招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事李湛博士。

地產(chǎn)業(yè)惡化的根源：房企“雙高”經(jīng)營模式

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes！的統(tǒng)計(jì)顯示，百強(qiáng)房企銷售額自2021年9月以來同比跌幅維持在－30%至－40%之間；而進(jìn)入2022年后更是每況愈下，前三個(gè)月同比跌幅分別達(dá)到－41%、-47%和－53%；累計(jì)來看，今年一季度百強(qiáng)房企銷售金額同比下降47%，為近20年最差表現(xiàn)。請問，究竟是什么原因造成了地產(chǎn)行業(yè)近20年來最困難時(shí)刻的到來？

李湛：造成本輪地產(chǎn)行業(yè)低迷期的原因眾多，比如房企的“雙高”經(jīng)營模式、民眾的購房意愿下滑、以及政策收緊和疫情擾動(dòng)等等。其中，很多人誤把政策收緊作為最主要的因素，其實(shí)，政策收緊只不過是表面上的直接誘因，而企業(yè)的高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營模式才是導(dǎo)致本輪地產(chǎn)行業(yè)形勢惡化的最本質(zhì)原因。為何這樣說呢？我們可以復(fù)盤一下去年以來的行業(yè)情況就可知分曉。

2021年下半年地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)，高杠桿經(jīng)營房企融資快速惡化，同時(shí)中資美元債集中到期引發(fā)一輪違約潮，致地市成交遇冷，第二批集中供地流拍率達(dá)41.3%。雖然當(dāng)年9月政策開啟糾偏，“四限”類政策邊際放松，但房企融資方面紓困程度有限，所以才有了以恒大為首的一系列房企爆雷事件的發(fā)生。

今年開春后，在融資困境仍未破解之下，卷土重來的疫情對購房需求形成新一輪的沖擊，再疊加3、4月美元債償債高峰，于是乎房企拿地更趨謹(jǐn)慎、投資開發(fā)愈發(fā)低迷，結(jié)果便是地產(chǎn)全鏈條下行，從而造就這近20年來最差時(shí)刻的到來。

此外，購房意愿下滑方面，因?yàn)橘彿績斮J要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，疫情后居民收入增速放緩，2021年人均可支配收入兩年復(fù)合增速6.9%，低于疫情前水平。疫情進(jìn)入第三年仍維持動(dòng)態(tài)清零政策，居民購房熱情和收入預(yù)期持續(xù)下滑。此外，2021年上半年樓市過熱透支了相當(dāng)一部分未來需求，下半年民營房企違約潮則進(jìn)一步制約購房和期房交付信心。

而疫情帶來的擾動(dòng)因素亦不可忽視。今年3月疫情快速蔓延呈點(diǎn)多、面廣、頻發(fā)特征，動(dòng)態(tài)清零政策下防控措施持續(xù)升級，進(jìn)一步拖累消費(fèi)和服務(wù)業(yè)活動(dòng)。疫情擴(kuò)散一方面降低了居民消費(fèi)欲望、被動(dòng)提高預(yù)防性儲(chǔ)蓄比例以避險(xiǎn)，另一方面縮小了居民生活和消費(fèi)半徑、導(dǎo)致部分消費(fèi)需求無法被滿足。

地產(chǎn)作為消費(fèi)的重要分項(xiàng)，高度依賴線下實(shí)地場景。以地鐵客運(yùn)量作為居民生活和消費(fèi)半徑的衡量指標(biāo)，該指標(biāo)領(lǐng)先30城商品房成交面積約3周；因此，預(yù)計(jì)此輪疫情對3月和二季度地產(chǎn)銷售的影響較為嚴(yán)重。

逾60城救市：政策或仍有加碼空間

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：4月5日，蘭州市人民政府官網(wǎng)印發(fā)《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施》，邁出全面救市步伐。據(jù)通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes！的統(tǒng)計(jì)，截至4月6日，近一周以來已有6個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策，分別為福州、南寧、蘭州、秦皇島、衢州、綿陽，其中有一半為省會(huì)城市。如果把時(shí)間寬度拉長，則今年一季度以來已有60多個(gè)城市相繼出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。請問，是什么原因促使這么多城市相繼出臺(tái)放松樓市政策？

李湛：經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月房地產(chǎn)基本面仍偏弱，面臨需求、融資、投資下滑的三重壓力。就目前情況來看，穩(wěn)增長仍離不開房地產(chǎn)，而“因城施策”放松調(diào)控，其宗旨就是在“房住不炒”的主基調(diào)上實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地產(chǎn)。

具體看：1）體量上，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響了其上下游行業(yè)的運(yùn)行情況；2）投資方面，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額28%，去年下半年增速快速下滑，可能對GDP增速構(gòu)成拖累；3）土地出讓金是地方財(cái)政重要來源，房企受限于資金鏈、拿地積極性不足，土地出讓金下滑會(huì)加大地方財(cái)政壓力；4）穩(wěn)地產(chǎn)的背后是穩(wěn)就業(yè)，穩(wěn)就業(yè)應(yīng)是底線。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：那么，上述60多個(gè)城市相繼出臺(tái)的放松樓市政策，能夠起到多大的效力？真能救樓市于危難之際嗎？

李湛：個(gè)人認(rèn)為，目前多地放松力度不足以拉動(dòng)地產(chǎn)回暖，同時(shí)政策具體執(zhí)行效果如何、能否向高能級城市擴(kuò)散、能否有效轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求均有待驗(yàn)證，理由如下：

從融資端來看，雖然有60多個(gè)城市相繼出臺(tái)了放松樓市政策，但其對行業(yè)的資金壓力緩解效果仍不明顯。后續(xù)還需關(guān)注國務(wù)院金融委要求“化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”，金融穩(wěn)定保障基金的推進(jìn)落實(shí)情況。

而從需求端來看，上述60多個(gè)城市主要為三四線城市和少數(shù)二線城市，地區(qū)購買力偏弱不足以拉動(dòng)整體需求，同時(shí)大部分熱點(diǎn)城市二手房貸款限價(jià)政策未松綁，僅降低房貸利率對二手房的提振作用有限。

當(dāng)然，我們也應(yīng)該看到，放松樓市政策的城市數(shù)量正隨著時(shí)間的推移在增加；同時(shí)，3月29日國常會(huì)表示“經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步增大”、“咬定目標(biāo)不放松”，因此，可以預(yù)期，穩(wěn)地產(chǎn)的相關(guān)政策或存在進(jìn)一步加碼的空間。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：當(dāng)前的地產(chǎn)業(yè)無疑是爭議最大、最難決策、影響最廣泛的行業(yè)，一方面要堅(jiān)持“房住不炒”，另一方面要把穩(wěn)增長放在更加突出位置。該如何理解“穩(wěn)增長”和“房住不炒”的關(guān)系？

李湛：其實(shí)，穩(wěn)增長和“房住不炒”并不矛盾。政府堅(jiān)持“房住不炒”、維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的決心和定力不變，在此基調(diào)上穩(wěn)增長具有兩個(gè)發(fā)展層次。

1）短期來看，穩(wěn)增長要充分釋放合理的住房需求。就需求端來說，受此前政策收緊影響而未被滿足的購房剛需、我國人均住房面積偏小潛存的置換需求、以及逾3億“新市民”的租住需求等等，這些都應(yīng)在需求端政策加碼的過程中逐漸得到釋放；而從供給端來說，前期出險(xiǎn)房企和困難房企資金鏈緊張問題沒有明顯緩解，需盡快研究落實(shí)紓困措施和重組方案，消除供給端風(fēng)險(xiǎn)，從而提振購房積極性和期房交付信心。

2）穩(wěn)增長的長期目標(biāo)在于構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式、促進(jìn)行業(yè)健康平穩(wěn)運(yùn)行，包括大力支持租賃住房的發(fā)展，建立完善“租購并舉”長效機(jī)制，推進(jìn)發(fā)展保障性住房和租賃配套等內(nèi)容。

地產(chǎn)股“小陽春”有望繼續(xù)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：近期地產(chǎn)板塊喜迎“小陽春”，部分個(gè)股漲幅十分可觀。通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes！的統(tǒng)計(jì)顯示，申萬房地產(chǎn)指數(shù)從3月15日觸底2892點(diǎn)后出現(xiàn)島形反轉(zhuǎn)，雖然4月7日遭遇大幅回調(diào)，但短期內(nèi)指數(shù)漲幅仍然高達(dá)18.5%，總市值亦從3月15日的16097億元暴漲至4月7日的20575億元，短短15個(gè)交易日增加了4478億元；而板塊內(nèi)部分個(gè)股如天保基建（000965.SZ）、中交地產(chǎn)（000736.SZ）等更是以連續(xù)漲停的方式實(shí)現(xiàn)翻番。站在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)股真的具備投資價(jià)值嗎？

李湛：本輪地產(chǎn)股回暖偏快、結(jié)構(gòu)性較強(qiáng)，因此短期或有回調(diào)出現(xiàn)；但至地產(chǎn)基本面實(shí)質(zhì)性改善前仍可持有。而復(fù)盤歷史三輪周期來看，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的地產(chǎn)板塊同樣具備投資價(jià)值。

首先，當(dāng)下的地產(chǎn)股行情折射出市場的預(yù)期較高，縱使短期調(diào)整亦無改長期向好態(tài)勢。因?yàn)閺拈_春至3月中旬，中央和多地相繼出臺(tái)寬松政策，“因城施策”空間被不斷打開，包括下調(diào)利率和首付比例、優(yōu)化房企并購融資、放松貸款集中度管理、鼓勵(lì)新市民購房等等；而3月16日國務(wù)院金融委和五部門聯(lián)合發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期，側(cè)重于化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這更是在市場中得到熱烈的反應(yīng)。

其次，展望未來，個(gè)人認(rèn)為，有兩個(gè)要素將會(huì)支撐地產(chǎn)股繼續(xù)走強(qiáng)。

第一，從政策端來看，目前多地放松舉措還不足以提振地產(chǎn)需求，且尚未向高能級城市擴(kuò)散，執(zhí)行情況和實(shí)際刺激效果仍待觀察，地產(chǎn)政策有進(jìn)一步寬松的空間。

第二，溫故知新，歷史復(fù)盤給出積極信號。數(shù)據(jù)顯示，此前地產(chǎn)行業(yè)有過三輪類似的政策寬松周期，分別為2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月，平均周期跨度時(shí)間21個(gè)月。相對應(yīng)的，地產(chǎn)指數(shù)在此三輪寬松周期內(nèi)的最大漲幅分別是226%、61%和232%；超額收益方面，三輪寬松周期地產(chǎn)指數(shù)平均跑贏大盤46.2%。

本輪寬松周期，從時(shí)間上來看才進(jìn)行了3個(gè)多月，從行情看，2月以來地產(chǎn)指數(shù)超額收益也僅僅18.4%。因此，無論是從時(shí)間寬度還是行情高度，未來一段時(shí)期內(nèi)地產(chǎn)板塊的“小陽春”行情仍有望延續(xù)。