經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月27日，正榮地產(chǎn)公布公告稱，計劃將旗下的正?。ǚ鹕剑┲脴I(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“正隆”）51%的股權(quán)出售給合作方新希望地產(chǎn)，代價為15562.4萬元。正隆為佛山榮望熙園的項目公司，雙方已經(jīng)簽訂了相關(guān)協(xié)議。

根據(jù)正榮地產(chǎn)公告，目前佛山榮望熙園項目已經(jīng)全部封頂，接近完工，2020年9月開盤以來，累計銷售了三分之二的可售房源。交易完成后，榮望熙園將由新希望地產(chǎn)全資擁有，正榮可獲得2880萬元的收益。

在房地產(chǎn)流動性緊張的情況下，通過出售資產(chǎn)償債或剝離負債成為眾多房企的選擇，監(jiān)管層也希望房企之間通過市場化并購化解流動性風(fēng)險，并鼓勵部分房企發(fā)行不計入三道紅線的并購貸，來收購陷入流動性風(fēng)險的房企的項目。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年期間，房地產(chǎn)行業(yè)每年的收并購規(guī)模維持在5000億元左右，2021年四季度以來，由于房企流動性危機頻發(fā)，使得全年收并購交易金額暴增至7455億元，其中第四季度交易金額占到一半左右。

“處置資產(chǎn)只是一種急救措施，并不能解決流動性問題”，一位30強房企人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，在當前市場行情下，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格貶值幅度較大，“按現(xiàn)在價格，即便是把所有的項目都賣了，也覆蓋不了全部負債”。

在他看來，房地產(chǎn)項目預(yù)售和再融資是房企獲得流動性的主要渠道，也是房企償還債務(wù)的主要保證，“如何既能保證公開債務(wù)不違約，又能保留足夠的資產(chǎn)用作未來發(fā)展，對企業(yè)來說是一個艱難的選擇和平衡”。

處置

2019年12月，正榮地產(chǎn)在佛山南海里水鎮(zhèn)以12.2億元價格獲得一幅住宅用地，隨后成立了正隆作為項目公司，由正榮地產(chǎn)通過正榮（廣州）置業(yè)發(fā)展有限公司持有正隆100%股權(quán)。

2020年5月，正榮地產(chǎn)為佛山地塊引入新希望地產(chǎn)作為合作方，正榮地產(chǎn)認繳15562.4萬元持股51%，新希望地產(chǎn)認繳14592.1萬元持股49%。

2020年10月，正榮地產(chǎn)100%控股的正裕（佛山）置業(yè)發(fā)展有限公司成立，當年11月，正榮資本與合凡（廣州）股權(quán)投資基金管理有限公司共同為正裕做了一筆股權(quán)融資，具體融資金額不詳。

2021年5月，合凡入股正裕，持股49%。同時，正裕取代正榮（廣州）置業(yè)成為正隆持股51%的股東，由此，正榮地產(chǎn)在正隆的權(quán)益降至26%，合凡在項目的權(quán)益為25%。經(jīng)濟觀察網(wǎng)未能獲取合凡為正隆或正裕融資的詳細情況。

佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，榮望熙園共有949套房源，其中住宅建筑面積82774.3平方米，商業(yè)建筑面積7426.6平方米，截至今年3月29日，已售套數(shù)是529套，未售套數(shù)420套。

自2020年9月榮望熙園開盤預(yù)售以來，項目預(yù)售價幾經(jīng)調(diào)整，2020年底售價一度漲至3萬元/平方米起，2021年下半年以來，經(jīng)過多次降價，目前預(yù)售價格為2.2萬-3.2萬元/平方米。

即便按照2.2萬元/平方米的最低價計算，該項目貨值也超過20億元。正榮在公告中稱已經(jīng)銷售了三分之二，也就是說，還剩余三分之一左右的可售房源，意味著剩余可售住宅的貨值至少在6億元。正榮和合凡合計持股51%，對應(yīng)剩余可售住宅貨值超過3億元。

值得關(guān)注的是，這次正榮和合凡將正隆51%股權(quán)出售給新希望地產(chǎn)的交易對價15562.4萬元，與當初正裕認繳的金額正好一致。

一位接近正榮的人士表示，除了榮望熙園項目，正榮與合凡在蘇州吳中太湖度假區(qū)及佛山另一個項目也有合作，由于正榮發(fā)生流動性風(fēng)險，無法償還合凡的融資，該筆交易所得的款項，主要用來償還合凡的融資。

2021年四季度以來，隨著房地產(chǎn)市場惡化、房企流動性危機加劇，部分房企開始通過出售資產(chǎn)來避免債務(wù)違約，世茂、融創(chuàng)、雅居樂等房企紛紛將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上貨架，也一定程度保證了這些房企沒有發(fā)生信用債公開違約。

最新將資產(chǎn)大規(guī)模擺上貨架的是富力地產(chǎn)，經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，富力正與多家房企就出售地產(chǎn)項目進行洽談，廣州等地部分項目已經(jīng)臨近交割。未來兩個月內(nèi)，富力需要兌付及回售的國內(nèi)信用債券超過40億元，7月還有兩筆合計近10億美元的票據(jù)到期。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年的房地產(chǎn)收并購，基本以大型房企收并購中小房企及項目為主，部分中小房企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從數(shù)據(jù)上來看，2021年收并購規(guī)模急速增長，其中一個明顯的特點就是物業(yè)領(lǐng)域的大魚吃小魚明顯增多；另一個特點是出現(xiàn)流動性風(fēng)險的企業(yè)在資產(chǎn)、股權(quán)和項目方面交易頻繁。

2022年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購規(guī)模降了下來，一季度規(guī)模在500億元左右，其中一個明顯特點是出售資產(chǎn)的均為千億級別的房企，收購方則多為央企、國企或外資；另一個特點就是像正榮與新希望地產(chǎn)之間合作方相互收購。

影響

3月30日，綠景中國發(fā)布公告稱，計劃將佛山瑞豐66.25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佛山市鑫之和房地產(chǎn)租賃服務(wù)有限公司，交易對價1408萬元，其中包括608萬元的現(xiàn)金及800萬元的應(yīng)付款。

佛山瑞豐為譽暉花園的項目公司，綠景中國的公告顯示，2020年和2021年，該項目合計虧損了950萬元左右，期中2021年計提損失549.15萬元。通過這一次交易，綠景中國剝離了虧損項目，進一步優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

與綠景中國相類似，3月中旬，富力以9570.26萬英鎊出售了倫敦綜合體項目，與1.65億英鎊評估價值相比，虧損6884.5萬英鎊，相當于六折出售。值得關(guān)注的是，這一交易富力僅獲得1英鎊現(xiàn)金，對價的剩余部分全部為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)公告，富力與交易方設(shè)定了回購條件，半年后，富力可以按照1.07億英鎊現(xiàn)金進行項目回購，并承擔相關(guān)的交易稅費。如果把這筆交易看做一次短期融資，其融資成本接近23%，一定程度顯示了富力對這筆交易的緊迫性。

3月25日，富力發(fā)布業(yè)績預(yù)警，預(yù)計2021年凈利潤虧損不少于80億元，虧損主要原因為“協(xié)議銷售及物業(yè)出售確認減少，導(dǎo)致銷售收入下降，加上毛利率下降，計提存貨減值因項目售價下降而增加”。

項目售價下降不僅影響房企回款，也影響收入和利潤， 尤其是2021年下半年以來，房企為了加速去化而降價銷售，為了償債低價出售項目，成為導(dǎo)致凈利潤下降的主要原因。

受影響的也不止富力一家，2021年融創(chuàng)中國凈利潤同比下降85%，除了貝殼股價下跌影響外，計提的存貨減值、應(yīng)收款項等預(yù)期信貸虧損撥備增加等因素也是重要原因之一。2021年9月以來，融創(chuàng)通過處置資產(chǎn)累計回流現(xiàn)金超過300億元。

此外，諸多千億房企的凈利潤預(yù)計下降，正榮地產(chǎn)預(yù)計下降70%，中南建設(shè)預(yù)計下降70%-90%，首開股份下降71%-81%，華僑城預(yù)計下降67.42%-74.86%，盛榮發(fā)展預(yù)計下降幅度超過98%，華夏幸福和藍光等房企持續(xù)維持虧損。

上述30強房企人士表示，房企處置資產(chǎn)主要集中在三方面：第一，出售資產(chǎn)償債，在債務(wù)即將到期的情況下，企業(yè)擔心發(fā)生違約，通過出售資產(chǎn)籌集資金用來償還債務(wù)，尤其是公開信用債，一旦違約，對企業(yè)影響較大。

第二，通過出售資產(chǎn)剝離負債，針對開發(fā)貸、信托借款等項目層面的負債，企業(yè)通常會選擇通過出售資產(chǎn)來剝離債務(wù)。另外企業(yè)也會通過將部分債務(wù)裝入資產(chǎn)包等方式，將負債隨同資產(chǎn)一起轉(zhuǎn)移。

第三，剝離低效資產(chǎn)和保全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在當前流動性緊張的情況下，房企也會將部分低效資產(chǎn)進行處置，比如三四五線城市的住宅項目以及去化較慢的商鋪、車位、倉儲等資產(chǎn)，以避免占用資金等相關(guān)資源。

其進一步指出，通過處置資產(chǎn)來償債及解決流動性風(fēng)險是飲鴆止渴，由于市場行情疲軟，導(dǎo)致資產(chǎn)售價大幅縮水，“可能債務(wù)沒償還完，自己就先倒下了，即便是解決了債務(wù)危機，以后拿什么發(fā)展？”

而且，房地產(chǎn)具有一定周期性，一旦錯過了機遇，再想發(fā)展起來會很難，“萬達就是最好的例子，通過大規(guī)模處置資產(chǎn)解決了債務(wù)危機，但開發(fā)業(yè)務(wù)這塊想要恢復(fù)到原來水平，幾乎是不可能了”。

選擇

對房企來說，是否出售資產(chǎn)、出售什么樣的資產(chǎn)、什么時候出售資產(chǎn)、以什么樣的價格出售資產(chǎn)，一方面取決于現(xiàn)實的緊迫程度，另一方面也與市場行情相關(guān)。期間往往還伴隨著房企自身資產(chǎn)重置和優(yōu)化。

物業(yè)管理公司是2021年下半年以來交易較為頻繁的資產(chǎn)之一，包括藍光、陽光城、禹州等多家房企出售了物業(yè)管理公司或股權(quán)。由于估值相對較高，也受資本市場青睞，但盈利能力較差，物業(yè)管理業(yè)務(wù)成為眾多房企優(yōu)先出售的資產(chǎn)之一。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)之外，房地產(chǎn)出售資產(chǎn)清單中，還包括商辦、酒店等運營資產(chǎn)及房地產(chǎn)項目等開發(fā)項目，一二線城市核心區(qū)的運營資產(chǎn)由于稀缺性，即便在市場較差的時候，往往也備受資本市場青睞。

上述30強房企人士表示，2021年底由于再融資沒有任何好轉(zhuǎn)跡象，加上房地產(chǎn)市場不斷下滑，其所在公司流動性日漸緊張，“因為今年上半年到期債務(wù)比較多，所以集團要求各個區(qū)域?qū)Τ鍪圪Y產(chǎn)進行了一輪盤整”。

經(jīng)過盤整，該30強房企將一批相對優(yōu)質(zhì)的項目擺上貨架，并對項目出售優(yōu)先序列進行排序，“因為急需資金，所以拿出來的項目都是有市場的，關(guān)鍵就是價格”，該人士表示，一二線城市合作項目將最先被出售。

另外，該房企還針對美元債將一批海外資產(chǎn)列入待售清單，“不是說一定要出售，而是根據(jù)實際情況進行動態(tài)平衡”，該30強房企人士表示，銷售回款、債務(wù)展期進度、市場行情等都是主要考量的因素。

據(jù)其介紹，2021年三季度時，一二線城市核心區(qū)域的不動產(chǎn)基本可以賣到九折左右，郊區(qū)不動產(chǎn)和項目也能賣到八折左右；三四線城市的項目可以賣到六七折，而且項目合作方也相對愿意接手。

今年以來，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷、疫情反復(fù)等因素影響，資產(chǎn)價格也一路下跌，一二線城市核心區(qū)物業(yè)高于七折很難被買家接手，三四線城市項目想要轉(zhuǎn)出手，半價甚至四折也不一定很快能找到買家。

另一家出險房企的人士也告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，2021年下半年，為了解決流動性風(fēng)險，其所在公司計劃出售一批資產(chǎn)，并對相關(guān)資產(chǎn)進行定價。但是繼去年四季度完成少量資產(chǎn)后，今年資產(chǎn)處置出現(xiàn)停頓，主要由于價格問題。

在這種情況下，是否繼續(xù)出售資產(chǎn)，對房企而言，是一個艱難的抉擇。如果選擇繼續(xù)處置資產(chǎn)，就意味著必須得降價，進而造成賤賣資產(chǎn)的結(jié)果；如果不處置資產(chǎn)，就需要和債權(quán)人談?wù)蛊?，面臨著債務(wù)違約風(fēng)險。

上述30強房企人士表示，春節(jié)后，確實有部分房企暫停了處置資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而開始與債權(quán)人談?wù)蛊?，主要原因就是資產(chǎn)價格大幅度縮水，“再好的資產(chǎn)，也能賣出五六折價格，而且，這些資產(chǎn)現(xiàn)在便宜賣出去了，以后高價也不一定能買回來”。

“所以我們看到很多房企都開始談?wù)蛊诹?rdquo;，該30強房企人士表示，就是因為房企的老板們發(fā)現(xiàn)，通過處置資產(chǎn)根本不可能解決流動性問題，而且會造成更大的問題，“就像你炒股，半山腰割肉就算賠了，如果再等等沒準價格就回來了”。

優(yōu)化

對房企來說，處置資產(chǎn)的目的也不盡相同，除了用來償債和緩解流動性外，還有部分房企開始對旗下資產(chǎn)進行梳理和重構(gòu)，具體而言，一個是剝離低效資產(chǎn)，另一個是保全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在當前房地產(chǎn)形勢下，所謂的低效資產(chǎn)就是去化慢的開發(fā)類項目或者年化收益低的運營類資產(chǎn)，這類項目不僅回款慢，還占用人力、物力和財力，而且為了維持項目正常運作還得持續(xù)投入各類成本。

一家20強房企人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，無論是一個區(qū)域，還是一個項目，各類崗位和人員都需要配置，即便是一年賣不出去一套房，但“這些人還得吃飯，你還得給他們發(fā)工資，如果把這類項目處置了，可以減少很多負擔”。

對于低效資產(chǎn)，房企考慮的還有財報數(shù)據(jù)，低效資產(chǎn)雖然拿地成本低，但由于去化慢，綜合起來也很難實現(xiàn)盈利，表現(xiàn)在財報上是管理費用、營銷費用和財務(wù)費用等成本支出增加，所以，剝離低效資產(chǎn)成了當務(wù)之急。

上述20強房企人士表示，對一些去化慢的項目，如果有合作方，他們會盡可能將項目股權(quán)折價出售給合作方，尤其是當?shù)睾献鞣揭话阋苍敢饨邮?；對于全資擁有的項目，也會和地方政府談，盡量讓當?shù)貒蠼邮帧?/p>

對于一些沒有人接手的項目，很多房企會剝離到表外或出售給大股東，經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解到，2021年下半年以來，某家總部在上海的房企，將大量四五線城市的房地產(chǎn)項目剝離到表外，只保留少部分股權(quán)。

上述30強房企人士表示，其所在公司大部分項目在一二線城市，對一些去化較慢的低效項目，他所在公司能轉(zhuǎn)手就轉(zhuǎn)手，如果轉(zhuǎn)不出去會暫時緩建，“就看你項目的銷售額，能賣多少，就給你配多少人，如果一套賣不出去，那項目公司就沒有存在必要了”。

一家總部在華南的房企人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，無論是成本控制需要，還是調(diào)整業(yè)務(wù)布局，優(yōu)化資產(chǎn)都是必要的，“原來明知道這個項目是虧的，為了流量也會做下去，這個時候，只要不符合回款和盈利要求，就要快刀斬亂麻處理掉”。

恒大等出險房企采取將部分地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)手給債權(quán)機構(gòu)的處置方式。今年以來，恒大將廣州南沙、重慶、東莞及佛山等地項目股權(quán)出售給光大興隴信托及五礦信托，收回前期投資19億元，化解債務(wù)70億元。

此外，恒大還將南京項目轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人中航信托，將杭州水晶城項目轉(zhuǎn)讓給浙建房地產(chǎn)集團，用來抵償應(yīng)付給浙江建工集團的工程款。通過資產(chǎn)抵償債務(wù)方式，恒大不僅可以化解一部分負債，還能獲取少量流動性。

一家信托機構(gòu)的人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，這一方式并不適用于所有房企，一般房企向信托機構(gòu)借款抵押率均在六折左右，用來抵償項目顯然不太劃算，而且債權(quán)機構(gòu)拿到項目后也需要二次處置才能變現(xiàn)。

上述總部在華南的房企人士表示，處置資產(chǎn)一事，既是企業(yè)和債權(quán)人之間的博弈，也是企業(yè)自我掙扎，“像世茂、融創(chuàng)、富力資產(chǎn)多，處置一部分影響不大，但大部分房企不具備大規(guī)模處置資產(chǎn)的條件，只能談?wù)蛊?，要么就只能躺?rdquo;。