經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 “我花了100平的錢買了三房，最后住上的是不到70平的小三房。”在上海，一位搶到了某高分網(wǎng)紅盤的購(gòu)房者既興奮又惆悵，“180萬(wàn)花在了看不見(jiàn)的公攤上”，沒(méi)辦法，他選擇范圍內(nèi)的幾個(gè)新盤得房率都在70%上下。

一般情況下，商品房的得房率在70%-80%，這意味著，購(gòu)房者買下一套100平方米的房產(chǎn)，套內(nèi)面積大約為70-80平方米。如果在一二線城市，相當(dāng)于花費(fèi)上百萬(wàn)元購(gòu)買公攤。

購(gòu)買公攤可以理解，畢竟購(gòu)房者同時(shí)也需要電梯、樓梯、過(guò)道等公共設(shè)施，真正令廣大購(gòu)房者不能理解的是，花費(fèi)幾十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)買的公攤一直是團(tuán)“迷霧”，你不知道它包括什么，怎么算出來(lái)的，卻要以它為基礎(chǔ)，繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等大部分房屋日常開(kāi)銷。

不僅僅是購(gòu)房者有疑惑，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即便是和商品房公攤直接相關(guān)的設(shè)計(jì)師、測(cè)繪員，也只了解自己工作范疇內(nèi)的部分，不清楚公攤面積、比例的完整來(lái)源。

作為一個(gè)年年搶占熱搜的話題，公攤面積到底由誰(shuí)說(shuō)了算？是不是一筆糊涂賬？為什么不同小區(qū)甚至同一小區(qū)的住宅公攤面積、得房率會(huì)有大小的差異？按照公攤面積交物業(yè)費(fèi)，到底合不合理？

公攤面積誰(shuí)說(shuō)了算？

盡管大家對(duì)公攤并不陌生，但很少有人真正了解它究竟包括哪些部分，更搞不清楚自己居住的房子，公攤面積比率是否就是開(kāi)發(fā)商給出的那個(gè)數(shù)值。

所謂公攤，是根據(jù)1995年建設(shè)部（住建部前身）發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》劃分的，具體包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等。此外，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半也被計(jì)算入公攤面積之中。

而公攤面積系數(shù)也不是開(kāi)發(fā)商預(yù)先設(shè)定的一個(gè)20%或30%，而是通過(guò)計(jì)算得出的。

有著10年測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)測(cè)繪員趙天明介紹了計(jì)算公攤面積的過(guò)程：先是以棟為單位，計(jì)算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內(nèi)建筑面積為比例分?jǐn)偨o各戶承擔(dān)。

公攤面積是由有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)量出的。趙天明介紹，一般來(lái)說(shuō)，如果是預(yù)售房屋，公攤面積需要進(jìn)行“預(yù)測(cè)”和“實(shí)測(cè)”兩次測(cè)算。預(yù)測(cè)是在房屋建成之前，測(cè)繪單位會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的合法合規(guī)的建筑圖紙進(jìn)行測(cè)算，此面積可用于房屋預(yù)售，即購(gòu)房合同的面積。而實(shí)測(cè)則是房屋建成之后，測(cè)繪單位實(shí)地進(jìn)行測(cè)繪，采集外業(yè)數(shù)據(jù)，再進(jìn)行測(cè)算。這個(gè)面積也是最終給購(gòu)房者的交房面積，即不動(dòng)產(chǎn)辦證面積。

“開(kāi)發(fā)商需要憑測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告，錄樓盤表系統(tǒng)（包括樓層、房號(hào)、房型等信息），才能取得預(yù)售許可證，進(jìn)行銷售、網(wǎng)簽，非常嚴(yán)格。”趙天明說(shuō)，測(cè)繪機(jī)構(gòu)都是房管局規(guī)定認(rèn)可的，根據(jù)甲、乙、丙級(jí)別不同，所能測(cè)繪的面積大小也不同。

趙天明所在的城市，每個(gè)區(qū)都有自己的測(cè)繪隊(duì)，僅為房管局提供測(cè)繪服務(wù)，不對(duì)市場(chǎng)開(kāi)放，而房產(chǎn)測(cè)繪有著明晰的質(zhì)量審查流程，從自檢、互檢、質(zhì)檢到上級(jí)審核，以保證測(cè)繪質(zhì)量。“所以在房產(chǎn)測(cè)繪階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)是做不了什么‘操作’的。”

另一位在房管局旗下測(cè)繪機(jī)構(gòu)從事房產(chǎn)測(cè)繪十多年的測(cè)繪員也表示，每一個(gè)平方米的計(jì)算，都是根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則操作，并且由軟件根據(jù)公式推算而來(lái)，“我們屬于房管局，不是市場(chǎng)行為，并沒(méi)有利益關(guān)聯(lián)。還帶有一定的行政行為，在測(cè)繪方面不敢亂來(lái)”。

不僅在測(cè)繪階段，在房屋最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，公攤面積的設(shè)計(jì)也需要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)。某大型房企設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人李欣告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，比如樓棟中走廊的寬度、大堂面積大小，需不需要設(shè)置電梯工休息室等，也都要依據(jù)相應(yīng)的建筑設(shè)計(jì)防火等規(guī)范設(shè)計(jì)，這都屬于影響公攤面積的因素。

此外，這些項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的最后審查權(quán)在政府部門手里。一家民營(yíng)設(shè)計(jì)院的住宅設(shè)計(jì)師張磊告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃方案會(huì)有7天的公示期，在公示期內(nèi)，如果有質(zhì)疑，可以對(duì)方案問(wèn)題進(jìn)行反饋。如果在購(gòu)房時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的公攤面積有質(zhì)疑，購(gòu)房者也可以去當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行咨詢。“一般情況下，房管局會(huì)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)公攤面積系數(shù)是否按照規(guī)劃要求進(jìn)行說(shuō)明”。

另一方面，李欣介紹，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷部門也不可能同意隨便亂加公攤面積，因?yàn)榈梅柯实土?，房子都不好賣。“如果把房子比做一項(xiàng)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商就是生產(chǎn)產(chǎn)品和賣貨的，只會(huì)對(duì)銷售有利的方向使勁，不可能去干對(duì)銷售起反作用的事”。

公攤差異從何而來(lái)？

為什么不同小區(qū)的公攤面積和得房率會(huì)不同？我的得房率怎么比別人低這么多？這是許多人最為關(guān)心的問(wèn)題。

實(shí)際上，得房率的大小與樓層高低、公共活動(dòng)區(qū)域大小、住宅樓的類型都有關(guān)系。“就高層住宅來(lái)說(shuō)，板式樓的得房率通常要高于點(diǎn)式住宅（也稱桶樓、塔樓）。”張磊介紹，而樓層越高，公攤面積也會(huì)越大，這是由于高層住宅承重墻要承擔(dān)的壓力更大，所以大多數(shù)高層住宅的墻體也會(huì)比多層或小高層的墻體厚。套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積都是共有建筑面積，因此高層住宅樓的公攤面積也就越大。

此外，越高樓層由于居住人數(shù)更多，配備的電梯數(shù)量也會(huì)更多，增加了公攤面積。“一般超高層的房屋因?yàn)橄朗枭⒌仍?，在?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)增加安全通道的寬度，這也就增加了走廊面積，公攤面積也會(huì)隨之增加。”張磊表示，此外，設(shè)計(jì)師思路不一樣，房型大小、戶型拼接不一樣都會(huì)造成公攤面積的差別。

每套房子間公攤面積的差異與其所處的城市、區(qū)域、小區(qū)之間其實(shí)沒(méi)有必然的關(guān)系。趙天明解釋，因?yàn)槊織澐孔佣际仟?dú)立設(shè)計(jì)的，甚至同一小區(qū)里同面積、同戶型的房子，得房率不同也很正常。

舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)小區(qū)的幾棟樓中都設(shè)計(jì)有一個(gè)3室1廳1衛(wèi)套內(nèi)面積為80平方米的B戶型，即使樓棟之間的層數(shù)一樣，每層戶數(shù)一樣，樓梯、電梯、樓道等公用面積的設(shè)計(jì)也一樣，B戶型的公攤面積仍然會(huì)不同。

這是因?yàn)槭艿?ldquo;鄰居”的影響。一幢樓B戶型的鄰居是A戶型，一層4戶是ABBA，而A戶型大戶型（138平），屬于“大鄰居”，按照比例分?jǐn)傋匀粫?huì)分走更多的公攤面積，分到B戶型的公攤面積自然就小了。而另一幢樓同樣是B戶型，鄰居是C戶型（95平）和D戶型（120平），樓棟4戶是CBBD。“小鄰居”分走的公攤面積少，這棟樓的B戶型自然要承擔(dān)更多的公攤面積，得房率也就低了。

此外，陽(yáng)臺(tái)面積也會(huì)影響得房率。張磊告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，根據(jù)現(xiàn)行的房屋建筑規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，則按照按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積，這也就是開(kāi)發(fā)商賣方時(shí)通常所說(shuō)的“陽(yáng)臺(tái)送一半面積”。而不同結(jié)構(gòu)方式建造的樓棟，結(jié)構(gòu)內(nèi)、外的劃分又有所不同，這又影響到陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算，張磊表示。

給公攤面積交物業(yè)費(fèi)合理嗎？

在許多購(gòu)房者看來(lái)，在商品房以建筑面積交易的過(guò)程中，已經(jīng)在公攤面積方面支出了一大筆“冤枉錢”，后續(xù)物業(yè)費(fèi)還要按建筑面積每平方米收取物業(yè)費(fèi)，公攤面積越大，物業(yè)費(fèi)越多。在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的支出。

政協(xié)委員洪洋也在今年兩會(huì)中提出，住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積收費(fèi)不合理。他提出疑問(wèn)：物業(yè)公司服務(wù)的只是公共面積，而并不入戶服務(wù)，居民室內(nèi)衛(wèi)生和設(shè)施維修都由居民自己承擔(dān)費(fèi)用，為什么物業(yè)收費(fèi)要包含室內(nèi)面積？“實(shí)際上，公攤面積并不會(huì)增加居民繳納的物業(yè)費(fèi)。”一名物業(yè)相關(guān)人士陳晴表示，這與物業(yè)費(fèi)的計(jì)算方式有關(guān)，物業(yè)是算“總賬”。具體物業(yè)費(fèi)的價(jià)格會(huì)根據(jù)配置的服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，測(cè)算人員工資、物料等等，得出一個(gè)項(xiàng)目每年的總費(fèi)用，然后按照每戶的面積比例做費(fèi)用切分。“在這種計(jì)算規(guī)則下，即使是不按照建筑面積收取，而按照套內(nèi)面積收取，每戶的占比也不會(huì)改變。”陳晴表示。

而在一些以套內(nèi)面積交易的國(guó)家，物業(yè)費(fèi)的計(jì)算方式同樣是按照比例劃分。陳晴介紹，比如在澳大利亞的新南威爾士，物業(yè)費(fèi)的收取與房產(chǎn)的價(jià)值有關(guān)，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)公用設(shè)施多少和其他因素等，從物業(yè)價(jià)值的0.3%到1.2%來(lái)收取物業(yè)費(fèi)。

在中國(guó)，絕大部分物業(yè)費(fèi)收取都采用“包干制”，即物業(yè)公司會(huì)把每個(gè)項(xiàng)目的人工成本、物耗、能耗、外包、保險(xiǎn)等成本算一筆詳細(xì)的賬，再加上一定的利潤(rùn)，通常是“微利”，把總費(fèi)用除以12個(gè)月，再除以建筑面積得出的就是物業(yè)費(fèi)的價(jià)格，即元/月/平方米。

實(shí)際上，想要通過(guò)去除公攤面積來(lái)減少物業(yè)費(fèi)的支出是不太可行的。首先，如果按照套內(nèi)面積計(jì)算物業(yè)費(fèi)，總包費(fèi)用不變的情況下，會(huì)提高物業(yè)費(fèi)單價(jià)，購(gòu)房者交的物業(yè)費(fèi)并沒(méi)有減少。李晴表示，其次，目前物業(yè)公司基本都處于“微利”運(yùn)轉(zhuǎn)，利潤(rùn)率通常在個(gè)位數(shù)。而近年來(lái)，人工成本年年都在上漲，物業(yè)成本中超過(guò)60%的成本又都是人工成本。此外，房屋年限越久，維護(hù)、養(yǎng)護(hù)成本也在不斷增加，一些物業(yè)公司的項(xiàng)目甚至虧本運(yùn)營(yíng)。

而物業(yè)費(fèi)的上調(diào)在現(xiàn)實(shí)操作中顯然是比較困難的。陳晴介紹。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要想變更物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主以及占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即物業(yè)費(fèi)上漲需經(jīng)“雙過(guò)半”的業(yè)主同意后才可以上漲。

“所有的誤解都是因?yàn)椴焕斫狻?rdquo;李欣感嘆，但理解很難。

不僅僅是購(gòu)房者有疑惑，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即便是和商品房公攤直接相關(guān)的工作人員，也不清楚公攤的完整來(lái)源：

住宅設(shè)計(jì)人員并不能完全清楚公攤面積具體是如何測(cè)算的，樓棟公攤面積的差異是怎樣產(chǎn)生的；測(cè)繪人員也并不知道一些樓棟為何進(jìn)行這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而導(dǎo)致測(cè)算出來(lái)的公攤面積的不盡相同；銷售人員任靜更是常常“一頭霧水”。雖然商品房購(gòu)銷合同中都會(huì)注明商品房的套內(nèi)建筑面積（實(shí)得建筑面積）及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，但大部分合同中都不會(huì)標(biāo)注出具體是小區(qū)的哪些部分，更加不會(huì)列出具體演算過(guò)程。“連我自己都搞不清楚的問(wèn)題，更無(wú)法向客戶去解釋。”任靜表示，在她銷售過(guò)的項(xiàng)目中，她并不知道項(xiàng)目里納入公攤面積部位的名稱、位置和面積。

也就是說(shuō)，對(duì)公攤的設(shè)計(jì)、測(cè)算環(huán)節(jié)的專業(yè)人員和面向客戶的銷售人員，“公攤”也是一個(gè)謎團(tuán)，公攤面積始終無(wú)法以清晰的面目示人。

值得注意的是，作為公攤面積發(fā)源地的香港早在2013年就進(jìn)行了改革，要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅和一手新盤時(shí)先行提供物業(yè)單位的使用面積信息，才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。而在中國(guó)內(nèi)地，除了重慶在2002年以法律形式明確了：商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，其他城市則將附加了公攤的建筑面積沿用至今。

（應(yīng)受訪者要求，李欣、張磊、陳晴、任靜為化名）