經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 2月末，一張寫(xiě)著“中行、郵政不要求查首付款來(lái)源、流水不再要求為月供2倍”的截圖在上海各大中介朋友圈中“炸開(kāi)鍋”，也給本就期待“小陽(yáng)春”的二手房市場(chǎng)添了一把火。

包括中、農(nóng)、工、建四大行在內(nèi)的多家銀行的個(gè)人住房貸款經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“不查”是謠傳，但與去年相比，首付資金來(lái)源和流水方面的要求確有松動(dòng)。

一些銀行的流水要求，由原本的“雙倍覆蓋”房貸，降為單倍，而一些銀行則新出臺(tái)了一些不需要提供流水的“放寬政策”。

多家銀行貸款從審批到放款的時(shí)間，由去年的4-6個(gè)月，縮短至1-2個(gè)月，大部分銀行全流程均不超過(guò)2個(gè)月。

此外，去年查得較嚴(yán)的首付款來(lái)源也出現(xiàn)不同程度松綁，一名農(nóng)業(yè)銀行信貸人員表示，如果首付款是從本人名下的一張卡轉(zhuǎn)到用來(lái)支付首付款的卡上，不會(huì)追查上一張卡的資金來(lái)源。

“今年對(duì)收入證明和流水的要求，大部分恢復(fù)至2020年時(shí)，有些政策甚至還要更加寬松。”一名四大行支行的信貸經(jīng)理透露，去年銀行普遍收緊了住房貸款的審批，無(wú)論是放貸對(duì)象還是資質(zhì)都在被不斷篩選。比如，過(guò)去只和指定中介合作，而現(xiàn)在，在一些銀行，個(gè)人直接來(lái)銀行申請(qǐng)貸款也是可以的。這也意味著，買(mǎi)賣(mài)雙方可以跳過(guò)中介直接到銀行辦理貸款。“而在之前，出于防范虛假交易等考量，許多銀行不接這種‘手拉手業(yè)務(wù)’”。

貸款端的松動(dòng)也帶動(dòng)了一部分上海地區(qū)核驗(yàn)價(jià)的小幅上升，中介普遍反映帶看量回升。一名接近上海房管局的人士透露，相關(guān)管理部門(mén)認(rèn)為市場(chǎng)肯定已經(jīng)“走出來(lái)了”，現(xiàn)在作為監(jiān)管方擔(dān)心的是市場(chǎng)走出“L型”還是“V型”，“擔(dān)心也不希望看到“V型”。

批貸放款速度恢復(fù)至2020

去年，受到個(gè)人住房貸款余額占比“紅線”影響，從下半年開(kāi)始，上海多家銀行的二手房貸款審批、放貸速度放緩，一些銀行甚至陷入“停貸”局面。現(xiàn)在，這一局面明顯改變了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)走訪滬上多家銀行發(fā)現(xiàn)，從貸款審批到放款的時(shí)間，普遍由去年的4-6個(gè)月，縮短至1-2個(gè)月。

中國(guó)銀行一位信貸經(jīng)理表示，目前二手房貸款審批時(shí)間在2-3周左右，放款一周，全流程在一至一個(gè)半月。建設(shè)銀行一位信貸經(jīng)理介紹，其所在支行二手房放貸周期從去年下半年的4個(gè)月左右，縮短至目前的兩個(gè)月內(nèi)，已恢復(fù)到2020年水平。   

工商銀行上海某支行的一位信貸經(jīng)理表示，放款速度其實(shí)在今年年初就已經(jīng)恢復(fù)。如果客戶(hù)材料、信貸資質(zhì)沒(méi)有問(wèn)題，客戶(hù)過(guò)戶(hù)、完稅后放款是很快的，“今年元旦做的一筆房貸，客戶(hù)在1月24號(hào)繳完稅，3天后我們就放款了”，審批加上放款全流程在一個(gè)月左右。

放款速度加快對(duì)置換房屋的購(gòu)房者友好，工行信貸經(jīng)理補(bǔ)充，去年全流程都需要4個(gè)月以上，一買(mǎi)一賣(mài)可能就要到第二年了，很多人是等不起的，“而現(xiàn)在如果是置換客戶(hù)，買(mǎi)賣(mài)在同一家銀行找同一個(gè)信貸員辦理最快可以在兩個(gè)半月左右完成”。

農(nóng)業(yè)銀行一位信貸人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，放款速度恢復(fù)不僅是因?yàn)橘J款額度的寬松，還與交易量相關(guān)。目前交易量不大，放款不需要“排長(zhǎng)隊(duì)”，“但接下來(lái)的速度無(wú)法預(yù)估，因?yàn)槊總€(gè)月情況不一樣”，目前四大行放款速度會(huì)比一些小銀行更快一點(diǎn)，因?yàn)樗拇笮腥ツ曩J款額度“壓縮得比較厲害”，今年反而好一點(diǎn)。

上述建設(shè)銀行信貸經(jīng)理也有同感，去年下半年額度緊張時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)給每個(gè)業(yè)務(wù)員規(guī)定放款的額度界限，每天都不能超額?，F(xiàn)在，其所在支行取消了這一限定，“因?yàn)轭~度充裕”。

額度的寬松也使得合作的準(zhǔn)入門(mén)檻有所“恢復(fù)”。上述建設(shè)銀行信貸經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，去年下半年，其所在支行因?yàn)轭~度緊張，幾乎只與鏈家、我愛(ài)我家、太平洋、中原地產(chǎn)這四大中介公司合作，最緊張的時(shí)候甚至只與鏈家合作。今年開(kāi)始，也向一些小中介開(kāi)放合作了。

首付、流水“松綁”

多家銀行信貸人員表示，資質(zhì)審核和首付資金來(lái)源方面，今年都有明顯放松。

對(duì)首付資金是自有資金的審核也較去年有所變化，上海一大型連鎖中介店長(zhǎng)表示，去年下半年，包括中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行等，都要求提供支付首付銀行卡的半年內(nèi)流水，要求首付款80%以上資金屬于自有資金，需提供各類(lèi)活期存款、理財(cái)余額等證明。對(duì)于有部分款項(xiàng)近半年轉(zhuǎn)入的，要進(jìn)一步核查為合理收入所得。

“去年每一筆錢(qián)都核查仔細(xì)，比如賣(mài)房子拿了錢(qián)，需要遞交賣(mài)房的合同等給銀行。對(duì)資金來(lái)源，有些銀行還要查‘二道’”，也就是說(shuō)，卡上資金即使是父母轉(zhuǎn)賬過(guò)來(lái)的，也會(huì)核查父母的來(lái)源，但今年絕大部分銀行都不查父母的資金來(lái)源了。

上述建設(shè)銀行信貸經(jīng)理也表示，客戶(hù)可以專(zhuān)門(mén)開(kāi)張卡，用于支付購(gòu)房首付款。如果資金是從貸款客戶(hù)同名賬戶(hù)轉(zhuǎn)來(lái)的，就不會(huì)再追究上一張銀行卡的錢(qián)是哪來(lái)的，“頂多查一手”。

消費(fèi)貸與個(gè)人住房貸款的審核也有所松動(dòng)。如果有3個(gè)月以?xún)?nèi)消費(fèi)貸的都要在購(gòu)房前償還清楚，否則會(huì)影響房貸，但可以等房貸審批通過(guò)后再貸，因?yàn)槭赘陡蹲阋院?，房貸審批就不會(huì)再查征信了，“除非在放款前，還有較大額首付尾款存在，其他一般都不會(huì)再拉征信”，但在去年，這種方式是行不通的，“因?yàn)殂y行會(huì)在房貸放款前，甚至放款后再查一遍征信”， 上述建設(shè)銀行信貸經(jīng)理介紹。

他同時(shí)表示，相比去年，雖然收入證明仍要求兩倍覆蓋貸款金額，但可以減去公積金數(shù)額，即如果月還款1萬(wàn)元，公積金月繳額度為2000元，那么收入只需要覆蓋8000元的雙倍，開(kāi)具稅后16000元的月收入證明即可。

此外，從去年年底開(kāi)始，如果二套房貸款額度在5成以下，金額不超過(guò)300萬(wàn)元，不需要提供流水，這一政策也恢復(fù)到了2020年時(shí)。首套房的貸款人如在大型國(guó)企、事業(yè)單位或一些優(yōu)勢(shì)行業(yè)，基本上也可以不用流水。“去年只有收入證明沒(méi)有流水是不行的”。

另一位農(nóng)業(yè)銀行信貸人員則透露，今年一項(xiàng)新政策是，如果貸款客戶(hù)公積金月繳存在800元以上，貸款金額不超過(guò)300萬(wàn)元，哪怕貸款額度超過(guò)5成，也不用提供流水。“現(xiàn)在的政策比2020年還松”。

對(duì)流水的“松綁”也出現(xiàn)在中國(guó)銀行，一位信貸經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前來(lái)說(shuō)，收入證明仍要求兩倍覆蓋貸款金額，而流水只需要單倍覆蓋房貸即可。不過(guò)，工商銀行、建設(shè)銀行和交通銀行方面則表示，目前個(gè)人流水雙倍覆蓋的政策不變。

各方蠢蠢欲動(dòng)

貸款征信審核松動(dòng)的同時(shí)，也給了消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸重新流入樓市的機(jī)會(huì)。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)走訪發(fā)現(xiàn)，在一些大型連鎖中介里，信用貸、經(jīng)營(yíng)貸等方式被明確禁止，但在一些小型中介中仍然“暗流涌動(dòng)”。

一家上海本土小型中介店長(zhǎng)表示，去年有客戶(hù)來(lái)咨詢(xún)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，我們都說(shuō)不能做，因?yàn)槿ツ瓴榈脟?yán)，確實(shí)做不了，但現(xiàn)在“恢復(fù)了”。雖然借信用貸湊首付沒(méi)辦法獲批按揭貸款了，但可以“倒著做”，即先從其他地方借款把首付湊齊，等銀行個(gè)人住房貸款審批通過(guò)后，再去借信用貸來(lái)還之前湊的首付，因?yàn)楝F(xiàn)在很多銀行在房貸審批后就不再核查征信情況。

“去年這種‘倒著做’的方式是行不通的”，一名專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)與銀行對(duì)接的中介人員表示，因?yàn)樯婕暗椒趴钋昂蟮暮瞬椋?ldquo;我們?nèi)ツ昝鞔_不做了，而目前恢復(fù)了”。

經(jīng)營(yíng)貸也在一些小中介中“露頭”。上述中介人員表示，雖然經(jīng)營(yíng)貸操作起來(lái)更復(fù)雜，但是客戶(hù)更愿意選擇這種方式，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸最長(zhǎng)可貸20年，信用貸則為5年，貸款金額上，經(jīng)營(yíng)貸也遠(yuǎn)高于信用貸。他介紹，目前他手上能做經(jīng)營(yíng)貸款的銀行有兩家，20年經(jīng)營(yíng)貸利率，一家為3.7%，一家為4.35%，均低于目前首套房貸的利率。

辦理經(jīng)營(yíng)貸，需要先湊錢(qián)將房屋全款買(mǎi)下來(lái)，再把房屋作為抵押物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)貸款，可貸額度目前在房屋總價(jià)的6成至6.5成。如果新公司在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)前兩周就辦好，那么等產(chǎn)證拿到手辦理抵押貸款后一個(gè)月時(shí)間就能放款。整個(gè)流程在1個(gè)半月左右，購(gòu)房者需要付出的成本就是購(gòu)買(mǎi)小微企業(yè)的費(fèi)用和這期間的墊資成本。

上述中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2020年有不少客戶(hù)通過(guò)這種方式抵押房產(chǎn)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房，去年下半年則幾乎沒(méi)有，一方面因?yàn)殂y行監(jiān)管趨嚴(yán)，渠道被卡死，另一方面也因?yàn)樯虾６址渴袌?chǎng)“冰凍”，客戶(hù)觀望情緒嚴(yán)重，也就沒(méi)有人會(huì)想這樣的辦法來(lái)買(mǎi)房。

而今年年后，逐漸有客戶(hù)前來(lái)咨詢(xún)經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房的方式，尤其是一些二套客戶(hù)，他介紹，三價(jià)取低政策出臺(tái)后，二套房首付幅度在8成至8.5成之間，加上稅費(fèi)后，意味著一套1000多萬(wàn)元的房子，需要準(zhǔn)備900多萬(wàn)元的首付款，所以一些購(gòu)房者希望通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸的方式“套”出一些首付來(lái)購(gòu)房。

貸款端松動(dòng)帶動(dòng)了一部分上海地區(qū)核驗(yàn)價(jià)的小幅上升。一家大型連鎖中介的松江某門(mén)店店長(zhǎng)介紹，去年7月開(kāi)始，上海房產(chǎn)交易中心對(duì)二手房增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)，這意味著沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外展示。中介們需要用一個(gè)個(gè)價(jià)格去試，來(lái)“開(kāi)盲盒”。而今年2月底，他們發(fā)現(xiàn)，店里一些未通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)無(wú)法展示的房源被自動(dòng)“放了出來(lái)”。“這兩天陸續(xù)有一些房子自動(dòng)彈了出來(lái)，這也說(shuō)明政府把核驗(yàn)價(jià)提高了”。

另一家閔行區(qū)本地中介也表示，其所在區(qū)域同一小區(qū)同戶(hù)型的房源，去年下半年的核驗(yàn)價(jià)格在4.5萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在則上到5萬(wàn)元/平方米。

“一些業(yè)主的心理預(yù)期可能會(huì)被抬高。”前述中介店長(zhǎng)表示，比如之前一套掛牌500萬(wàn)元的房源，掛牌核驗(yàn)價(jià)格在480萬(wàn)元左右，為了讓它能通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)，以便展示在外網(wǎng)被更多客戶(hù)看到，我們通常會(huì)和房東往480萬(wàn)元的價(jià)格壓，但現(xiàn)在490萬(wàn)元能展示，房東會(huì)直接掛490萬(wàn)元。

多名中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2月份，雖然成交量并沒(méi)有明顯增多，但帶看數(shù)量多了起來(lái)，一名從業(yè)超過(guò)10年的普陀區(qū)連鎖中介店長(zhǎng)，2月份帶看數(shù)量較去年下半年增加了約30%，但成交可能仍需要時(shí)間，他感覺(jué)，如果有行情那可能要在3、4月份才會(huì)顯現(xiàn)。

一名接近上海房管局的人士透露，相關(guān)管理部門(mén)認(rèn)為市場(chǎng)肯定已經(jīng)“走出來(lái)了”?，F(xiàn)在作為監(jiān)管方擔(dān)心的是市場(chǎng)走出“L型”還是“V型”，“擔(dān)心也不希望看到“V型”。

3月2日，在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格做一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對(duì)金融業(yè)來(lái)說(shuō)是好事，“但是我們不希望調(diào)整得太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換”。